Тенденции в недвижимости Европы 2025
Emerging Trends in Real Estate Europe 2025 — это ежегодный отчет, который PwC и Urban Land Institute выпускают уже больше двадцати лет. Его читают инвесторы, девелоперы и аналитики по всей Европе, потому что это не просто сухая статистика, а барометр реальных настроений рынка.
В этом году в опросе участвовало более 1200 профессионалов: управляющие фондами, собственники, банки, брокеры и консультанты. Они рассказали, что сегодня происходит на рынке недвижимости, какие города и сегменты считаются самыми перспективными, что тревожит инвесторов и куда перетекает капитал.
Для российских девелоперов этот отчет полезен тем, что показывает, куда движется мировая повестка:
— как ESG и декарбонизация влияют на финансирование
— какие форматы (от дата-центров до студенческого жилья) растут быстрее других
— и как меняются подходы к устойчивому развитию и управлению активами.
Проще говоря, это некий “барометр ожиданий” рынка, который помогает понять, что через несколько лет может быть актуально для нашего рынка.
В отчете 91 страница, я перевел его сначала на русский, а потом сделал выжимку и местами попытался перевести с корпоративного языка на человеческий.
(Оригинал отчета лежит здесь: https://www.pwc.es/es/real-estate/assets/tendencias-mercado-inmobiliario-europa-2025.pdf)
1) Экономика и настроение рынка
Рынок постепенно оживает, но прежних радужных ожиданий ни у кого нет. Инфляция отступила, ставки стабилизировались, а вот роста нет, и экономика пока буксует.
Большинство игроков ждут медленного восстановления в перспективе 3–5 лет. Многие девелоперские проекты замерли, строить дорого, а продавать сложно. Зато востребованы проекты с понятной экономикой и устойчивым потоком аренды (логистические склады, арендное жилье, студенческие кампусы).
Торговые центры в инвестиционных рейтингах находятся на последних местах (25–26 позиция из 26). Но об этом позже.
2) Геополитика
Если кратко и по существу, то геополитика больше не фон, а постоянный участник рынка. Войны, выборы, санкции — все это теперь неотъемлемая часть бизнес-плана. Инвесторы не ждут возвращения спокойных времен, а учатся жить в режиме турбулентности.
Побеждают те, кто строит стратегию не на новостях, а на устойчивости. Диверсификация(1), локализация(2) и запас прочности(3) стали новой нормой.
Если перевести эту фразу с корпоративного на человеческий, то это означает, что инвесторы стали:
(1) активнее перераспределять активы по разным секторам и форматам,
(2) фокусироваться на локальных рынках, которые более понятны и предсказуемы
(3) меньше вкладываться в рисковые проекты, а копить резервы и стараться управлять с умом.
Инвесторы говорят, что сейчас не время смелых, а время дисциплинированных- тех, кто может без хайпа и пафоса наводить порядок на каждом объекте.
3) ESG и переход к устойчивости
ESG больше не модное слово, а пропуск к деньгам. Банки не дают кредиты без «зеленых» сертификатов, а фонды не покупают активы, которым не пройти проверку на соответствие новым требованиям. Девелоперы ропщут, что отчетности стало больше, чем стройки, но выбора нет- без ESG проект просто не получит финансирование.
Рынок делится на тех, кто уже встроился в новые правила игры (читай — нашел резервы и вложился), и тех, кто скоро останется за бортом (читай — пока не может себе этого позволить). Все больше участников понимают, что ESG — это не про экологию и спасение планеты, а про доступ к капиталу. И если посмотреть, кто стоял у истоков этой повестки, становится понятно, почему именно банки диктуют правила «зеленой игры».
Фактически ESG стал новой архитектурой рынка. Теперь важна не идея проекта, а то, как он выглядит в отчетах по энергоэффективности и углеродному следу. Это фильтр, через который капитал решает, кого пускать на рынок, а кого нет.
В переводе с корпоративного на человеческий: Рынок понял, что речь не о спасении планеты, а о том, кто контролирует потоки капитала. Кто подстроился, то красавчик, а кто нет — курит в сторонке сидит без денег.
4) Инвестиционные тренды и сектора
Появление новых технологий и усложнение рынка привели к тому, что зарабатывает не тот, у кого больше квадратных метров, а тот, кто умеет ими управлять. В тренде и топе жилье, логистика, дата-центры, студенческие кампусы и энергия. Инвесторы смотрят не на карту, а на тренды: демография, технологии, ESG. Старые и надежные офисы и ТЦ теряют позиции, но что с ними делать мало кто понимает.
Поэтому все, у кого в портфеле офисы и ТЦ что делают? Правильно. Сидят тихо и ждут свои 3–5 лет, пока рынок придумает, что с ними делать.
5) Девелопмент и риски
Строить новое стало дорогим удовольствием: кредиты под 6–7% (Российский девелопер прослезился, глядя на эти цифры), рентабельность на грани. Банки не спешат финансировать, фонды не готовы рисковать. Поэтому рынок переключился на реконцепцию, когда проще и выгоднее вдохнуть жизнь в старый актив, чем начинать с нуля. Девелоперы считают каждый киловатт и квадрат, а главный вопрос звучит уже не что построить, а как перестроить, чтобы не утонуть в ESG.
Эта ESG повестка всех порядком достала, но кто выдает деньги, тот и рулит глобальной политикой.
По сути, сейчас время инженеров, а не мечтателей. Кто умеет ремонтировать тот и выигрывает. Консультантов, с их безумными идеями строительства «архитектурных шедевров, наполненных невероятным опытом для посетителей», уже мало кто слушает, а кто-то прямо с порога гонит их тряпками.
6) Технологии и AI
Искусственный интеллект больше не игрушка для стартапов, а обычный инструмент девелопера. Он прогнозирует спрос, считает энергоэффективность и даже помогает управлять арендаторами. За год доля компаний, использующих AI, выросла в полтора раза. Тренд очевиден: выживают не самые крупные, а самые умные — те, кто встроил технологии в повседневные процессы.
Если вы еще до сих пор ведете переговоры с арендаторами по поводу справедливой арендной ставки, то стоит задуматься как прикрутить к этому процессу AI и сэкономить несколько миллионов нейронных клеток в своей голове.
7) Города
Инвесторы возвращаются к крупным и понятным рынкам — Лондон, Мадрид, Париж. Здесь есть ликвидность, люди и спрос. В плане секторов рост у жилья, логистики и дата-центров, спад у офисов и ритейла. Торговые центры вне топа, но еще не списаны. Хорошо управляемые активы приносят стабильный доход. Успех локации теперь решает не только экономика, а ощущение места — чистота, безопасность и то, насколько приятно там находиться.
В отчете еще много цитат и отшлифованных формулировок, местами- до потери смысла. Я собрал некоторые из них и сделал перевод с корпоративного языка на человеческий. И добавил немного юмора, чтобы было не так грустно смотреть в 2026)).
а) Общий настрой рынка- осторожный оптимизм
Рынок сохраняет сдержанный позитив, но уверенности в устойчивости нет.
«Когда аналитики говорят “осторожный оптимизм”, они просто не хотят признать, что им давно пора обновить свое резюме».
б) Экономическая неопределенность
Поощряет “hands-on”-подход — инвесторов и управляющих, активно вовлеченных в операционное управление активами.
«Управляющий теперь сам открывает ТЦ, пилит сториз в соцсетях и готовит еженедельные отчеты. Осталось только, чтобы он сам себе аренду платил».
в) Усталость рынка.
Наблюдается усталость от нормативных и репутационных нагрузок.
«Рынок устал. Ему нужен спа, отпуск и еще немного просто полежать».
г) Фактически развитие отрасли почти остановилось.
Отмечается замедление активности, что признают даже управляющие компаний.
«Зато появилась новая услуга — заморозка проекта с последующим оттаиванием в случае существенного снижения ключевой ставки ЦБ».
д) Риски низкого спроса.
В горизонте 3–5 лет 42 % опрошенных считают, что низкий спрос со стороны арендаторов будет сдерживать развитие рынка.
«Арендаторы есть, просто у них денег нет. Но мы все равно надеемся, что они появятся вместе с покупателями. Откуда? Да хрен его знает, спросите лучше у аналитиков».
е) Устойчивость арендного спроса.
Остается проблемой для 44 % респондентов.
«44 % респондентов считают, что устойчивости нет. Остальные 56 % просто не знают, как бы помягче сказать об этом собственнику».
ё) Изменение фокуса.
В 2023–2024 гг. рынок боялся инфляции и ставок,
в 2025 г. — замедления роста и снижения спроса.
«Мы по-прежнему боимся, просто теперь не знаем чего именно».
ж) Ожидания по восстановлению.
Лидеры отрасли полагают, что восстановление экономики может затянуться дольше, чем прогнозировали эксперты.
«Мы понятия не имеем, когда все это закончится, поэтому делаем вид, что все идет по плану и это и есть стратегия».
з) Инвестиции в недвижимость.
Все еще должны доказывать свою эффективность.
«Мы все еще называем это инвестицией, хотя по ощущениям это больше похоже на благотворительность или на дорогое хобби для избранных».
и) Риски нового строительства.
Девелопмент новых объектов стал экономически рискованным.
«Девелопмент сегодня — лучший способ проверить, насколько у вас крепкие нервы и развит навык делать вид, что все под контролем.»
к) Смещение фокуса.
Рынок переходит к управлению существующими активами и реконцепциям.
«Реконцепция — это когда старый проект называют обновленным, добавив в ТЦ кофейню на первом этаже и пару пластиковых пальм в горшках на втором.»
л) Цены на строительство.
Перестали расти, но не снизились настолько, чтобы снова сделать девелопмент привлекательным.
«Цены вроде не растут, они просто ждут, когда ты подпишешь контракт, чтобы продолжить расти с новой интенсивностью.»
м) Несбалансированность доходности.
Риск девелопмента не компенсируется премией к доходности по сравнению с покупкой стабилизированного актива.
«Премии за риск больше нет. Фрэд из дэд, бэйби. Фрэд из дэд. Остался один только риск.»
н) Ключевой вопрос.
Для девелоперов и инвесторов не «как построить новое», а «как продлить жизнь старому и уложиться в стандарты ESG».
«Мы не строим новое, потому что это дорого. Вместо этого мы спасаем старое, потому что на него уже взяты все кредиты.»
о) Изменение логики стратегии.
Фокус смещается от «когда станет спокойно» к «как строить стратегию в условиях турбулентности».
«Раньше мы ждали, когда рынок успокоится. Теперь мы поняли, что это не рынок нервничает, а у нас руки трясутся».
п) Финансовое давление.
«С дальнейшим ростом ESG-требований в течение следующего десятилетия именно арендатор будет тем, кто фактически оплачивает этот счет.»
«Теперь каждый арендатор может гордиться своим вкладом в экологию. Особенно, когда видит дополнительный пункт в счете за эксплуатацию.»
р) Без ESG-оценки — нет кредита.
Финансирование проектов напрямую зависит от соответствия “зеленым” стандартам.
«Раньше банки спрашивали: “Где залог?” Теперь спрашивают: “Сколько деревьев вы планируете посадить и где будут смонтированы ваши солнечные панели?”.»
с) Реальность и парадокс.
Все признают важность ESG, но реальных денег на их выполнение не хватает.
«Бюджета нет, но вы держитесь. Устойчивость начинается с терпения.»
т) Смысл ESG.
«ESG — это не спасение планеты, а способ встроить климатическую тревогу в экономику.»
«ESG — это когда ты платишь не за результат, а за моральное удовлетворение от процесса спасения мира.»
у) Офисы и торговые центры.
Классические форматы вне топа, что подтверждает их долгосрочную трансформацию.
«Офисы и ТЦ все еще стоят. Просто не в топе рейтингов, а в очереди на редевелопмент и то в конце списка.»
ф) Смена приоритетов.
Инвесторы уходят от “пассивных” активов (офисы, ТЦ) в операционные сектора — жилье, студенческие кампусы, гостиницы, логистика, дата-центры.
«Офисы и ТЦ больше не приносят доход. Зато приносят опыт и философскую стойкость.»
х) Источник дохода.
В операционных секторах доход создается не арендой, а управлением и сервисом.
«Теперь прибыль зависит не от площади ТЦ, а от того, насколько вежливо администратор говорит посетителям и арендаторам: “Добрый день!”.»
ц) Изменение потребительских предпочтений.
Главный фактор, который, по мнению 47 % опрошенных, будет определять развитие недвижимости в ближайшие 5 лет.
«Раньше мы формировали потребности. Теперь мы просто пытаемся угадать, что посетителям сегодня не надоело.»
ч) Роль технологий.
«Побеждать будут те, кто сумеет встроить AI в бизнес-процессы незаметно для клиента, но ощутимо для операционной эффективности.»
«Главное, чтобы клиент не понял, что с ним разговаривает бот, а сотрудники — что их уже заменили.»
ш) Комментарий управляющего фонда.
«Главная проблема в том, что головная боль от текущих активов все еще сильнее, чем желание инвестировать в новые.»
«Инвесторы не перестали верить в рынок. Просто пока они больше верят в обезболивающее.»
щ) Общее настроение.
«Сегодня — отличное время для тех, кто действительно понимает рынок недвижимости.»
«Понимать рынок сегодня — это не про аналитику. Это про умение вовремя включить самоиронию и выключить ожидания.»
Если вы дочитали до этого места и хотя бы пару раз улыбнулись, значит, я писал этот пост не зря. Ироничное отношение к происходящему — в том числе к тому, что творится на рынке недвижимости сегодня — это, пожалуй, единственный способ смотреть в будущее без желания выпить горсть антидепрессантов и запить их коньяком.