Вакантность торгового центра: что делать со свободными площадями

Материал впервые опубликован в 2018 году. Обновлён в августе 2026 года.

Почему высокая вакантность — это не только проблема отдела аренды

Несколько свободных помещений сами по себе ещё не означают, что с торговым центром что-то не так. Более того, определённый запас площадей позволяет ротировать арендаторов и менять состав ТЦ.

Проблема начинается тогда, когда вакантность торгового центра становится устойчивой: помещения месяцами не сдаются, пустуют одни и те же этажи или зоны, а на освободившуюся площадь удаётся привлечь только арендатора, который готов занять её почти на любых условиях.

В такой ситуации первый вопрос обычно звучит так: «Кого посадить на свободную площадь?»

Я бы начинал с другого: «Почему эта площадь вообще стала свободной и почему рынок не хочет её занимать?»

Это принципиальная разница. Потому что вакантность может быть не причиной проблемы, а её симптомом. Слабый трафик, неправильная планировка, неработающий якорь, устаревшая концепция, завышенная ставка или несоответствие объекта своей аудитории могут приводить к одному и тому же результату — пустующим помещениям.

С чего начинать работу с вакантностью

До поиска нового арендатора я бы ответил хотя бы на шесть вопросов.

1. Где именно находится свободная площадь? Первый этаж и дальний угол третьего этажа — это две совершенно разные задачи.
2. Как давно она пустует? Единичная ротация арендатора и несколько лет хронической вакансии требуют разных решений.
3. Что происходит с трафиком в этой зоне? Есть ли там достаточный поток и почему посетителю вообще нужно туда идти?
4. Почему ушёл предыдущий арендатор? Экономика конкретного бизнеса, ставка, слабая зона или системная проблема самого торгового центра?
5. Кто находится рядом? Иногда проблема не в пустом помещении, а в окружении, которое не создаёт ни трафика, ни синергии.
6. Какую функцию новый арендатор должен выполнять для ТЦ? Просто платить аренду? Создавать поток? Удерживать посетителя? Усиливать определённую категорию? Работать якорем?

Пока нет ответов на эти вопросы, обсуждение конкретных брендов часто превращается в подбор лекарства без диагноза.

Иногда для этого достаточно внутреннего анализа, а иногда нужен полноценный аудит торгового центра.

Заполнить площадь сейчас или ждать подходящего арендатора?

На семинарах мне регулярно задают несколько вопросов:

— У нас в ТЦ есть несколько сотен квадратных метров на верхнем уровне. Кого там лучше разместить?

— Что лучше: посадить кого-то временно, чтобы площадь не простаивала, или целенаправленно искать арендатора, который соответствует концепции?

— Что делать, если к нам вообще никто не хочет садиться?

Мне кажется, главный риск здесь — начать воспринимать 100% заполняемость ТЦ как самостоятельную цель.

Пустая площадь очевидно не приносит арендного дохода. Но неподходящий арендатор тоже может оказаться дорогим решением: занять большую площадь, почти не создавать дополнительного трафика, слабо работать на окружение и при этом зафиксировать неудачную функцию объекта на несколько лет.

Поэтому вопрос должен звучать не «как быстрее заполнить помещение?», а «какую экономическую и потребительскую функцию должна выполнять эта площадь?»

Два примера: когда свободную площадь удалось заполнить, но вопросы остались

1) ТРЦ «Комсомолл» (г. Иркутск). GLA 47 700 кв. м. Арендатор зоны развлечений — страйкбольный клуб «Комсомолец».

2) Помещение выглядит по-военному аскетично. При этом площадь, которую занимает этот арендатор на втором этаже, составляет более 3000 кв. м.

3) Чтобы был понятен масштаб, я отметил эту площадь на карте. Это почти пятая часть второго этажа.

4) Всё пространство игрового клуба скрывается за этой витриной.

Формально задача решена: большая площадь занята арендатором.

Но меня здесь интересует не сам страйкбольный клуб, а экономика решения для торгового центра.

• Какие преимущества получает ТЦ от размещения такого арендатора?
• Какой оборот должен делать оператор, чтобы платить экономически оправданную ставку за 3000+ кв. м?
• Создаёт ли он дополнительный поток?
• Передаёт ли этот поток торговой галерее?
• Соответствует ли формат аудитории и позиционированию объекта?

Если ответить на эти вопросы невозможно, сам факт заполнения свободной площади ещё ничего не говорит об эффективности решения.

Пример №2. Гиродром в МТЦ «Новый»

5) Гиродром в МТЦ «Новый» — GLA 33 300 кв. м. (г. Иркутск).

6) Так выглядит «специально построенная трасса для дрифта». Арендуемая площадь — более 1000 кв. м на втором этаже МТЦ.

Здесь возникают те же вопросы.

• Зачем этот арендатор находится именно в торговом центре?
• Насколько устойчив его бизнес?
• Это действительно наилучшее использование этой площади?

Тактически помещение, которое занято и платит хотя бы небольшую аренду, выглядит лучше пустых стен.

Но насколько такое решение выгодно торговому центру стратегически? Помогает ли арендатор создавать трафик, усиливать окружение, продвигать объект и соответствовать его целевой аудитории?

Пустое помещение иногда лучше плохого арендатора

Звучит парадоксально, но иногда да.

Если ради красивого показателя заполняемости ТЦ отдать крупную площадь оператору, который не соответствует концепции, создаёт мало трафика и способен работать только при минимальной ставке, собственник может просто отложить решение проблемы.

Через некоторое время арендатор уйдёт — и свободная площадь появится снова. Только теперь будет потеряно ещё несколько лет.

Поэтому я бы разделял две задачи:

Тактическую — снизить текущую вакантность.

Стратегическую — понять, какая функция этой площади действительно нужна объекту.

Иногда эти задачи совпадают. Иногда — нет.

Когда вакантность становится проблемой концепции торгового центра

Если свободными регулярно остаются одни и те же зоны, этажи или крупные помещения, проблема может быть уже не в брокеридже.

Стоит проверить:

• соответствует ли состав арендаторов сегодняшней аудитории ТЦ;
• работают ли существующие якоря;
• правильно ли распределяется поток по этажам и галереям;
• не изменилось ли конкурентное окружение;
• соответствует ли планировка современному спросу;
• есть ли вообще рыночный спрос на тот тип площадей, который предлагает объект.

В этом случае бесконечная замена одного арендатора другим мало что изменит. Возможно, торговому центру требуется уже не очередная сдача свободного помещения, а изменение самой модели объекта.

Это уже задача реконцепции торгового центра.

Что делать собственнику, если вакантность растёт

1. Не начинать с арендатора. Сначала определить причину вакансии.
2. Разделить локальную и системную проблему. Одно пустующее помещение и хронически слабый этаж — не одно и то же.
3. Проверить трафик и экономику зоны. Не только общий счётчик входов в ТЦ.
4. Определить функцию площади. Какого результата собственник ждёт от будущего арендатора кроме арендной платы?
5. Только после этого формировать требования к потенциальным операторам.

Вакантность торгового центра — это показатель. Сам по себе он не объясняет, что происходит с объектом.

Поэтому моя главная мысль за восемь лет с момента первой публикации этой статьи практически не изменилась:

Не нужно лечить свободную площадь новым арендатором до тех пор, пока вы не поняли причину, по которой она стала свободной.

Если в вашем ТЦ вакантность растёт и непонятно, проблема в арендаторах, трафике, планировке или самой концепции — это можно определить до того, как начинать очередной круг брокериджа.

В рамках аудита торгового центра я разбираю причины таких проблем и определяю, какие изменения действительно могут повлиять на результат.