Прогнозы по рынку ТЦ 2026

1. Форматы ТЦ- самочувствие
«Районники» с крепкой концепцией и набором повседневных арендаторов (продукты, аптека, товары для животных, услуги) в большинстве случаев будут чувствовать себя заметно лучше среднего по рынку. Не потому, что экономическая ситуация в стране вдруг улучшится, а потому что другим форматам будет становиться только хуже. Встроенность в ежедневные маршруты жителей ближайших кварталов- это то редкое преимущество, которое в кризис работает лучше любых маркетинговых акций.
У проблемных «середнячков» (GLA 20–45 тыс. кв. м) скрытая вакансия будет продолжать расти. Тренд в регионах устраивать временные ярмарки, выставки и другие «затыкания дыр» вместо нормальных арендаторов никуда не исчезнет. И не потому, что УК и брокеры плохо работают, а потому что сажать действительно некого. Это факт, который к 2026 году станет еще очевиднее. Хотя куда уж очевиднее.
Крупные флагманы (региональные и суперрегиональные ТЦ) продолжат дрейфовать: терять часть якорей (БТиЭ, спорт, товары для дома) или жить на скидках 30–50% только бы не увеличивать видимый объем пустых помещений. Формально такой объект выглядит заполненным, но по сути живет «на искусственном дыхании»: экономический запас прочности уже исчерпан, а поддерживать картинку видимого благополучия становится все труднее и дороже.
2. Трафик
Входной трафик ТЦ как просто «цифра» будет все меньше интересовать развивающихся ритейлеров, вдумчивых управляющих, сильных брокеров и ценных маркетологов. Рынок окончательно смещается от количества людей к качеству трафика, его структуре и конверсии.
При этом ментальность собственников пока сильно отстает. Многие продолжают жить логикой «вернуть доковидные показатели», хотя сами арендаторы давно считают дневную выручку на одного посетителя, а не мифические проходы мимо витрин.
К 2026 году именно те управляющие, кто начнет хотя бы «на коленке» считать поглощение трафика якорями, вклад крупных арендаторов в общие маршруты и фактическую эффективность посещений, первыми запустят процесс выздоровления своих объектов. Но пока, если честно, об этом задумываются единицы.
И да, к полноценной осознанной ротации арендаторов, основанной на понятной логике:
кто генерирует трафик — кто его удерживает — кто его монетизирует — кто разрушает экономику соседей, мы придем еще не скоро. Но именно эта логика и станет нормой для тех ТЦ, которые переживут ближайшие 3–5 лет.
3. Опросы посетителей
У нас их делать в большинстве ТЦ:
а) не любят;
б) профессионально делать некому (я сейчас не про Москву или Питер);
в) и будем честными — нормальных денег на это у собственника выбить практически нереально.
Поэтому многие ТЦ продолжат менять tenant-mix, открывать очередные «развлекательные центры для всей семьи», сажать фитнес вместо закрывшегося якоря на верхнем этаже и экспериментировать с форматами так, словно потребности жителей своего микрорайона/района/города и так всем прекрасно известны.
А если возникают сомнения, то всегда можно попросить маркетолога «погуглить» свежий отчет Сбера или другого монстра, который, по их легенде, знает, что хотят, покупают и о чем мечтают сразу все 146 миллионов россиян.
Именно поэтому к 2026 году станет хорошо видно, что те ТЦ, которые начали хотя бы простейшие регулярные опросы, анализ маршрутов посетителей и сбор обратной связи, будут выглядеть здоровее, живее и востребованнее тех, кто продолжает «угадывать» аудиторию по федеральным отчетам и собственным ощущениям.
4. Ритейлеры
Крупные форматы (БТиЭ, спорт, товары для дома, детские товары) продолжат закрывать не только убыточные, но и откровенно слабые точки. Акционеры постепенно приходят к пониманию, что модель «чем больше магазинов, тем лучше» в мире онлайна проигрывает модели качественного, эффективного магазина, который умеет зарабатывать на каждом визите. Дефицит кадров пока не позволяет этому пониманию перейти в системные решения, но, думаю, это вопрос времени.
Пока ничего не указывает на то, что в 2026 году ритейлу станет легче. Конкуренция за покупателя растет, спрос все сильнее сжимается, а аренда для большинства сетей — далеко не главный враг, а лишь часть более глубоких структурных проблем.
Кроме того, потенциал скидок у арендодателей, похоже, уже исчерпан. С 2026 года ритейлерам придется учиться жить не за счет уступок собственников, а за счет реального повышения эффективности своих магазинов: выкладки, персонала, конверсии и омниканальных сценариев. Хотя, пишу это, и понимаю, что до такого уровня зрелости нам еще расти и расти.
5. Управляющие ТЦ
Разница между теми, кто действительно погружается в бизнес каждого арендатора, и теми, кто по старинке продолжает ориентироваться на «средние ставки по рынку», будет только нарастать. Подход удержания допустимого уровня вакансий и бесконечных скидок окончательно перестает работать.
Резать расходы уже некуда. Поднимать аренду в текущей ситуации- нереально. Не выполнить очередной годовой план по доходности стало новым отраслевым стандартом. Все так живут. А точнее выживают.
Единственное, что остается — это надежда, что твои знания, опыт и навыки когда-нибудь начнут реально цениться, а собственник будет чаще звонить, чтобы поздравить с очередной сделкой, а не чтобы «наехать не по адресу». Но, по моим прогнозам, мечтать об этом системно можно будет не раньше 2030 года.
Как говорит Эльвира Сахипзадовна: — Никто и не обещал, что будет легко. А в управлении ТЦ так особенно.
6. Реконцепция ТЦ
Я лично не верю в успех тотальной реконцепции ТЦ. Не потому, что у нас не хватает мозгов, компетенций или «рынок не тот». Просто за все годы, что я изучаю ТЦ, я видел очень мало историй реконцепций, подтвержденных цифрами, а не красивыми слайдами в презентациях.
Я верю в другое: что эффективность центра можно постепенно повышать через планомерную работу и обновление tenant mix, перевод арендаторов на модель фикс/% от ТО, наведение порядка с рекламой и навигацией, честное обновление ЦА, корректировку сценариев посещения. Это работает. Но я не верю, что такие подходы станут массовыми в 2026–2030 годах.
Почему я об этом так уверенно говорю? Потому что в этом году я много изучал европейский опыт реконцепций ТЦ разного формата в разных странах. И вот что оказалось: банкиры, инвесторы и оценщики почти единодушно считают, что ставка «давайте добавим развлечений, и люди снова пойдут в ТЦ» с треском провалилась. В 2020–2023 годах многие объекты после таких реконцепций получили пересмотр стоимости не в сторону роста, а в сторону серьезного падения.
Наши ТЦ, скорее всего, должны пройти этот путь сами, чтобы тоже в этом убедиться. Потому что чужой негативный опыт редко становится руководством к действию. Тем более если вокруг постоянно говорят, что рост доли развлечений — «новый обязательный тренд», то почему бы… действительно не поверить. На пару лет. Пока рынок снова не столкнется с реальностью.
7. На что опереться ТЦ в 2026?
Если коротко, то на смыслы, ценности и уникальность. Если чуть подробнее -я много лет на семинарах и выступлениях повторяю одну простую мысль: вопрос «Зачем посетители приходят в ваш ТЦ?» остается актуальным вне времени. И при всей своей внешней простоте он содержит глубокий смысл и для управляющего, и для самих посетителей.
В 2026 году именно этот вопрос станет ключевым. Потому что концепции, маркетинг и даже tenant mix можно копировать, а вот сценарии, которые человек проживает внутри вашего ТЦ — нет.
ТЦ, которые смогут честно ответить себе, какую роль они играют в жизни людей:
— только удобный продуктовик у дома?
— а может центр притяжения для родителей с детьми?
— комфортное пространство для встреч и локация, где человеку просто хорошо
— а может хоть что-то, что невозможно купить в два клика в онлайне?
именно эти ТЦ будут выглядеть живыми.
Смыслы -это не философия. Это весьма практичная вещь. Они определяют, какие арендаторы вам нужны, кому стоит помогать, кого пора отпустить, какие форматы запускать, какие мероприятия проводить и какой клиентский опыт создавать.
В 2026 году выигрывать начнут те, кто перестанет бояться задавать себе вопросы «Кто мы?» и «Ради кого мы работаем?».
А дальше начнет планомерно приводить ТЦ в соответствие с этим ответом не устраивая революцию, а шаг за шагом. Я уже не раз рассказывал про силу маленьких шагов.
И да, путь будет долгим. Но именно здесь находится та зона роста, которой онлайн не угрожает, и в которой у российских ТЦ по-прежнему огромный потенциал.
Если ТЦ сможет сформулировать собственный смысл и проживать его каждый день он не просто выживет. Он найдет свое место в жизни людей. А это, возможно, единственное устойчивое конкурентное преимущество на ближайшие годы.
И помните — онлайн может отобрать у вас покупателей, но не может отобрать у ваших посетителей чувство «мне хорошо в этом ТЦ».


