Прогнозы по рынку ТЦ 2026

«Районники» с крепкой концепцией и набором повседневных арендаторов (продукты, аптека, товары для животных, услуги) в большинстве случаев будут чувствовать себя заметно лучше среднего по рынку. Не потому, что экономическая ситуация в стране вдруг улучшится, а потому что другим форматам будет становиться только хуже. Встроенность в ежедневные маршруты жителей ближайших кварталов- это то редкое преимущество, которое в кризис работает лучше любых маркетинговых акций.

У проблемных «середнячков» (GLA 20–45 тыс. кв. м) скрытая вакансия будет продолжать расти. Тренд в регионах устраивать временные ярмарки, выставки и другие «затыкания дыр» вместо нормальных арендаторов никуда не исчезнет. И не потому, что УК и брокеры плохо работают, а потому что сажать действительно некого. Это факт, который к 2026 году станет еще очевиднее. Хотя куда уж очевиднее.

Крупные флагманы (региональные и суперрегиональные ТЦ) продолжат дрейфовать: терять часть якорей (БТиЭ, спорт, товары для дома) или жить на скидках 30–50% только бы не увеличивать видимый объем пустых помещений. Формально такой объект выглядит заполненным, но по сути живет «на искусственном дыхании»: экономический запас прочности уже исчерпан, а поддерживать картинку видимого благополучия становится все труднее и дороже.

Входной трафик ТЦ как просто «цифра» будет все меньше интересовать развивающихся ритейлеров, вдумчивых управляющих, сильных брокеров и ценных маркетологов. Рынок окончательно смещается от количества людей к качеству трафика, его структуре и конверсии.

При этом ментальность собственников пока сильно отстает. Многие продолжают жить логикой «вернуть доковидные показатели», хотя сами арендаторы давно считают дневную выручку на одного посетителя, а не мифические проходы мимо витрин.

К 2026 году именно те управляющие, кто начнет хотя бы «на коленке» считать поглощение трафика якорями, вклад крупных арендаторов в общие маршруты и фактическую эффективность посещений, первыми запустят процесс выздоровления своих объектов. Но пока, если честно, об этом задумываются единицы.

И да, к полноценной осознанной ротации арендаторов, основанной на понятной логике:
кто генерирует трафик — кто его удерживает — кто его монетизирует — кто разрушает экономику соседей, мы придем еще не скоро. Но именно эта логика и станет нормой для тех ТЦ, которые переживут ближайшие 3–5 лет.

У нас их делать в большинстве ТЦ:
а) не любят;
б) профессионально делать некому (я сейчас не про Москву или Питер);
в) и будем честными — нормальных денег на это у собственника выбить практически нереально.

Поэтому многие ТЦ продолжат менять tenant-mix, открывать очередные «развлекательные центры для всей семьи», сажать фитнес вместо закрывшегося якоря на верхнем этаже и экспериментировать с форматами так, словно потребности жителей своего микрорайона/района/города и так всем прекрасно известны.

А если возникают сомнения, то всегда можно попросить маркетолога «погуглить» свежий отчет Сбера или другого монстра, который, по их легенде, знает, что хотят, покупают и о чем мечтают сразу все 146 миллионов россиян.

Именно поэтому к 2026 году станет хорошо видно, что те ТЦ, которые начали хотя бы простейшие регулярные опросы, анализ маршрутов посетителей и сбор обратной связи, будут выглядеть здоровее, живее и востребованнее тех, кто продолжает «угадывать» аудиторию по федеральным отчетам и собственным ощущениям.

Крупные форматы (БТиЭ, спорт, товары для дома, детские товары) продолжат закрывать не только убыточные, но и откровенно слабые точки. Акционеры постепенно приходят к пониманию, что модель «чем больше магазинов, тем лучше» в мире онлайна проигрывает модели качественного, эффективного магазина, который умеет зарабатывать на каждом визите. Дефицит кадров пока не позволяет этому пониманию перейти в системные решения, но, думаю, это вопрос времени.

Пока ничего не указывает на то, что в 2026 году ритейлу станет легче. Конкуренция за покупателя растет, спрос все сильнее сжимается, а аренда для большинства сетей — далеко не главный враг, а лишь часть более глубоких структурных проблем.

Кроме того, потенциал скидок у арендодателей, похоже, уже исчерпан. С 2026 года ритейлерам придется учиться жить не за счет уступок собственников, а за счет реального повышения эффективности своих магазинов: выкладки, персонала, конверсии и омниканальных сценариев. Хотя, пишу это, и понимаю, что до такого уровня зрелости нам еще расти и расти.

Разница между теми, кто действительно погружается в бизнес каждого арендатора, и теми, кто по старинке продолжает ориентироваться на «средние ставки по рынку», будет только нарастать. Подход удержания допустимого уровня вакансий и бесконечных скидок окончательно перестает работать.

Резать расходы уже некуда. Поднимать аренду в текущей ситуации- нереально. Не выполнить очередной годовой план по доходности стало новым отраслевым стандартом. Все так живут. А точнее выживают.

Единственное, что остается — это надежда, что твои знания, опыт и навыки когда-нибудь начнут реально цениться, а собственник будет чаще звонить, чтобы поздравить с очередной сделкой, а не чтобы «наехать не по адресу». Но, по моим прогнозам, мечтать об этом системно можно будет не раньше 2030 года.