Процент от оборота в эпоху самовывоза

Собственники ТЦ считают, что John Lewis должен включать выдачу онлайн-заказов и связанные с ней онлайн-продажи в оборот магазина для расчета аренды как процента от ТО.

John Lewis отвечает – нет, продажа происходит не в магазине, а раньше, когда товар отправляется из распределительного центра. Значит магазин, по этой логике, это просто точка выдачи.

Что по цифрам?

По данным Financial Times договор аренды John Lewis в Brent Cross был заключен в 1979 году, то есть задолго до появления интернет-торговли. Базовая аренда всего £30 000 в год за все помещение площадью ~ 211 300 кв. футов(это примерно 19 630 кв. м).

То есть если грубо пересчитать базовую аренду на площадь, получается около £0,14 за кв. фут. в год или примерно £1,53 за кв. м в год. По сегодняшнему курсу это ~ 158 руб./кв. м в год. Немного, но это не всё.

По договору, плюсом к базовой аренде арендатор платит % от валовой выручки магазина в размере 0,75% при годовом обороте выше £4 млн и 1%, если оборот превышает £10 млн.

По непроверенным данным, продажи магазина John Lewis доходили до £50 млн в год, что по расчетам представителя собственника дает ему дополнительно около £475 000 арендного дохода в год.

Но это тоже еще не всё.

В договоре есть старая формулировка про заказы по почте, телефону или аналогичные заказы, которые получены, исполнены в арендуемом помещении, из него или направлены туда. Истцы считают, что выдача онлайн-заказов вполне попадает под эту логику. John Lewis, естественно, считает иначе.

Собственники также хотят включать в расчет даже сборы за выдачу заказов. Например, £2,95, которые John Lewis берет за выдачу онлайн-заказов дешевле £40. На уровне одной покупки сумма выглядит мелко. На уровне якорного арендатора и нескольких лет отчетности — картина другая.

Знакомая история, правда?

На первый взгляд, это классический спор юристов. Они, конечно, и будут главными победителями. В этом можно не сомневаться.))

Но на примере этого кейса с британского рынка хорошо видно, как трансформируется старая модель аренды.

В мире до онлайн-торговли все было относительно просто и понятно.

Покупатель пришел в магазин, выбрал товар и оплатил его на кассе. Оборот попал в отчет. От него посчитали процент, который арендатор должен заплатить собственнику ТЦ.

Сегодня логистическая цепочка стала гораздо сложнее.

Покупатель может прийти в магазин, посмотреть товар, примерить, поговорить с продавцом, потом заказать его онлайн, забрать в этом же ТЦ, а через неделю вернуть уже в другом месте. При этом в отчетности арендатора эта продажа может спокойно оказаться за пределами конкретной торговой точки.

Физический магазин вроде бы участвовал во всем процессе продажи. А по факту, в обороте для арендодателя его как бы не было.

Аренда как процент от ТО никогда не была подарком собственнику. Обычно это сделка при которой арендатор получает более низкую фиксированную ставку, а собственник участвует в дополнительном арендном доходе, если магазин работает хорошо.

Но если фиксированная ставка низкая, а значимая часть продаж уходит в онлайн и не раскрывается по объекту, модель начинает работать довольно односторонне.

И вы понимаете, в чью сторону.

Сегодня в договоре аренды уже недостаточно просто написать «процент от ТО». Надо четко понимать, какой именно оборот считается оборотом магазина.

• Выдача онлайн-заказов входит или нет?
• Заказ оформлен на сайте, но выдан в ТЦ — чей это оборот?
• Покупатель выбрал товар в магазине, но оплатил на сайте — куда относим продажу?
• Комиссию за выдачу учитываем?
• Маркетплейс внутри бренда учитываем?
• Кто и на каком основании имеет право проверить эти данные? – это, кстати, самый важный момент.

Если на эти вопросы нет ответа в договоре и в отчетности, аренда превращается в красивую конструкцию на бумаге, которая в реальной жизни не работает. А если работает, то криво и с возникновением множества спорных ситуаций.

На бумаге собственник участвует в обороте арендатора.

В реальности он видит только ту часть оборота, которую арендатор считает нужным показать как оборот магазина.

Для ТЦ сегодня важен не только размер ставки. Важна проверяемость данных: структура выручки, каналы продаж, формат отчетности, периодичность выгрузок, детализация по онлайн-заказам и возвратам, а также понятное право провести аудит всего этого хозяйства.

Потому что без этого можно долго радоваться «омниканальному якорю», который приводит трафик, использует инфраструктуру ТЦ и выдает заказы.

А потом внезапно выяснить, что продажи у него есть, покупатели есть, операционная нагрузка на объект есть, а оборота для расчета аренды почти нет.

В российской практике по некоторым крупным сетям БТиЭ, например, эта магия тоже встречается.

Поэтому при проведении аудита ТЦ я обращаю внимание не только на ставку и срок договора, а на всю связку: тип арендатора, ТО, его OCR, доля в доходе ТЦ, риски, формат продаж и качество данных. Потому что слабое место часто не в ставке, а в том, как устроен оборот.

Главный вопрос для собственника ТЦ теперь состоит не в том: «какой процент от оборота мы получаем?»

Главный вопрос другой: – «какой оборот мы вообще видим и можем проверить?»

И да, без сильных юристов здесь не обойтись. Но начинать надо не с суда, а с договора, отчетности и права проверить цифры.