Торговые центры в условиях пандемии- часть 2

Продолжаем разбираться с ситуацией в экономике, с потреблением в условиях пандемии и сегодня я постараюсь ответить на следующие вопросы:

• Какие есть прогнозы по глубине падения и продолжительности предстоящей рецессии?
• Как долго продлится кризис?
• Какие сценарии прогнозируют ведущие финансовые эксперты?

(В предыдущей статье мы разбирали что происходит с поведением потребителей в России, на какие товары спрос растет, а на какие падает и пр. Первая часть ЗДЕСЬ).

В поиске ответов на эти вопросы я изучил работу двух профессоров экономики Лондонской школы бизнеса Paolo Surico и Andrea Geleotti. Они провели исследование о влиянии Covid-19 на микро и макроэкономику. (Оригинал исследования доступен здесь: https://icsb.org/theeconomicsofapandemic/ )

Если вы заблудились в лесу, ваш телефон сел и google maps не доступна, а солнце скрывает плотная пелена облаков, то определить стороны света вам помогут базовые знания из курса выживания: мох на камнях и деревьях или склоны муравейников. Хотя, это не самые надежные методы, но в данной ситуации других нет.

В экономике, когда все летит в пропасть, есть простой, но надежный способ прогнозирования поведения потребителей. Вы все его хорошо знаете. Это закон спроса и предложения. Давайте посмотрим, как может развиваться ситуация на рынке, подчиняясь этому закону.

 

Гонка спроса и предложения

Этап 1

График №1. Простыми словами, что здесь происходит?

Ось Q- это количество(товара), Ось P- его цена

Линия AD (Aggregate Demand)- совокупный спрос, линии AS⁰, AS¹ (Aggregate Supply)- совокупное предложение.

Covid-19 может выглядеть как спад предложения:

• Перебои в глобальных цепях поставок
• Карантин и социальное дистанцирование во всем мире сокращают предложение рабочей силы.

Количество товара снижается, цена на него растет. Простой пример: помните ситуацию с масками и санитайзерами в первые дни после объявления пандемии?

 

Этап 2:

На спрос начинают оказывать влияние:

• неопределенность, относительно прогрессирования заболевания
• неопределенность, относительно мер экономической политики
• люди, не имеющие постоянной занятости, будут терять в доходах, в особенности в затронутых кризисом отраслях (индустрия гостеприимства, производство)
• домохозяйства будут накапливать средства на черный день
• фирмы будут воздерживаться от инвестиций до тех пор, пока ситуация не прояснится

Количество товара продолжает снижаться, но цена на него уже не растет, а падает (см. График №2)

Этап 3:

Петля обратной связи для предложения:

• Фирмы, в особенности зависимые от денежных потоков, будут испытывать нехватку ликвидности для выполнения своих обязательств на фоне снижения спроса, что приведет их к вынужденному банкротству.
• Петля обратной связи для спроса и предложения, похожа на финансовый кризис, однако, неопределенность порождается пандемией.
• В отличие от войны/бедствия: там спрос может увеличиваться по мере того, как правительства перенаправляют военные усилия на борьбу/восстановление и, таким образом запускают инфляционный процесс.

Иными словами, неопределенность снова порождает рост цен, как следствие снижающегося объема предложения, рынок покидают компании-банкроты. (График №3).

Этап 4:

 Петля обратной связи для спроса:

• Работники, потерявшие работу в результате закрытия предприятий, больше не имеют дохода и, следовательно, снижают потребление, что в конечном итоге приводит к снижению совокупного спроса.

Ситуация продолжает ухудшаться – снижение потребления порождает спад предложения, а за ним и снижение цен (График 4). Производить больше товаров невыгодно – все равно на них не будет спроса. (Для справки: посмотрите на объемы продаж отечественных автомобилей в марте-апреле этого года и вам станет понятно, почему автозаводы закрывают свои производства и массово увольняют персонал.)

Этап 5:

Рынок переходит в фазу, которую можно назвать «уничтожение экономических излишков».

• Вирус COVID-19 это не просто значительное потрясение для основ экономики, это угроза стабильному функционированию всего рынка
• сокращение предложения ведет к сокращению спроса, что ведет к еще большему сокращению предложения…и, в итоге, это приводит к значительному уничтожению экономических излишков (область, заполненная красным на графике №5)

 

Замкнутый круг депрессии

 

Перепроизводство не означает, что объём произведённой продукции превышает человеческие потребности. Он лишь оказывается больше платёжеспособного спроса. У населения просто нет денег. От слова совсем. Склады заполняются товарами, которые не продать. Предприятия банкротятся, еще больше людей оказываются на улице.

Рыночная экономика попадет в замкнутый круг: люди не покупают товары, потому что у них нет работы, а работы у них нет потому, что некому купить производимые ими товары.

Вы можете спросить- неужели все так плохо? Нет, ведь мы еще только вступаем на этот путь. Сложности, не только экономического характера, скорее всего, нас ждут впереди. График со спросом и предложением, как вы понимаете, это сильно упрощенная модель экономики, но она наглядно демонстрирует в какую сторону движется рынок, когда у населения заканчиваются деньги, а предприятия вынуждены останавливать производство.

 

Будет ли рецессия?

При таком развитии событий глобальная рецессия представляется неизбежной. Возможно, она затронет также развивающиеся рынки.

Влияние спроса, вероятно, в целом окажется намного больше, чем первоначальный кризис предложения.

Неопределенность, паника и политика тотального карантина вызовут значительное падение спроса.

Инвестиционная деятельность многих фирм (особенно мелких и недавно образованных), а также расходы многих домашних хозяйств (особенно арендаторов и держателей ипотечных кредитов) сильно зависят от денежных потоков.

 

По какому сценарию может развиваться ситуация с торговыми центрами?

 

Сценарий 1 (Для оптимистов)

Торговые центры открываются. Возобновляют свою работу арендаторы. Но из-за существенного падения трафика, а также низкого платежеспособного спроса арендаторы не могут выйти на минимальный товарооборот, позволяющий выплачивать аренду в полном объеме. Рентабельность некоторых магазинов становится нулевой или даже отрицательной. Начинается массовое естественное закрытие точек торговли после недавнего открытия. Продолжают работу только самые сильные игроки: магазины продуктов, аптеки, детские товары, некоторые услуги.

Растет уровень вакансий. По оставшимся (выжившим) арендаторам собственники вынуждены пересмотреть ставки аренды в сторону снижения. Иногда существенного.

Возможно, в некоторых ТЦ из-за крайне низкого спроса не смогут продолжить работу кинотеатры и развлекательные центры. Длительное нахождение в замкнутом помещении психологически будет восприниматься как высокая угроза заразиться.

Стабильность ТЦ в этом варианте будет держаться на следующих элементах:

• Якорных арендаторах, способных генерить минимальный трафик
• Гибкости собственника и разумной политике арендных ставок
• Конкурентной ситуации с другими ТЦ в районе
• Способности банка пойти на уступки по кредитным платежам (если ТЦ в залоге и выплачивает кредит)
• Уровне доходов целевой аудитории

В этом сценарии рентабельность УК остается положительной. Поэтому я и назвал его оптимистичным. )))

 

Сценарий 2 (Для пессимистов)

Если ТЦ после открытия не сможет сохранить одного или нескольких якорей, то его дальнейшая судьба становится незавидной. При уровне вакансий больше 30% УК ТЦ перестает контролировать ситуацию с арендными ставками. Их диктуют арендаторы- скидка может достигать 80 – 100%, т.е. фактически арендаторы ведут свою деятельность на условиях оплаты только коммунальных платежей. В этой ситуации рентабельность УК становится отрицательной. Собственнику, иногда, проще закрыть ТЦ, чем продолжать его работу.

Рынок наполняется предложениями о продаже ТЦ по стоимости ниже рыночной. Хотя, в этой ситуации понятие «рыночная стоимость» отсутствует. Рынка, как такового, нет.

Время, которое тратится на бесконечные переговоры и переписку с арендаторами, лучше потратить на расчет точки невозврата, чтобы понимать что арендная ставка в ТЦ, теоретически, может быть любой, когда рынок растет и развивается. В условиях сжатия рынка ставка аренды может быть только следствием достаточной выручки арендатора. Но, к сожалению, мой опыт показывает, что собственники приходят к этому пониманию, порой, слишком поздно.