«Василеостровский рынок» после реконструкции

Сразу хочу поблагодарить Марину Осинцеву из РСТЦ, которая организовала экскурсию на объект и благодаря которой у меня появилась возможность поделиться с вами этим обзором.

Я по-прежнему придерживаюсь подхода максимальной открытости и убежден, что лучшие проекты и подходы на рынке недвижимости нужно не только изучать, но и делиться этими знаниями.

В России, по разным оценкам, находится несколько сотен продуктовых рынков. Большинство из них тихо умирают, постепенно теряя арендаторов и покупателей. Кто-то из владельцев недвижимости судится с администрацией города за право выкупа. Кто-то ничего не предпринимает, потому что инвестиции большие, а срок окупаемости измеряется двузначной цифрой. И эта цифра не в месяцах)).

Риски потерять вложения высокие, при этом доходность от сдачи квадратных метров на устаревающих рынках с каждым годом все ниже. Замкнутый круг получается.

А кто-то воплощает в жизнь смелые замыслы и у него это получается.

Сегодня разберем такой пример. С моими комментариями и профессиональным взглядом на те моменты, на которые не всегда обращает внимание рядовой посетитель, но которые крайне важны для девелопера. Особенно, если девелопер планирует реализовать такой проект в своем городе. Ну и вероятно, многим будут интересны цифры, по которым можно понять- «проект взлетел» или это очередная «красивая маркетинговая сказка».

Итак, знакомьтесь, проект реконструкции Василеостровского рынка в Санкт-Петербурге.

Начнем с цифр.

GBA = 3000 м².

Объем инвестиций: 150 млн. рублей. (50 тыс. руб./м²). Это сравнительно немного, учитывая, что вложения в проекты фудхоллов, как правило, лежат в диапазоне: 60-100 тыс. руб./м².

Я был на рынке в будний день, в районе 14:00 и почти все места были заняты. В выходные здесь бывает еще больше народу.

Еще одна важная метрика, которая позволяет оценить успешность проекта- трафик. В будний день он составляет 4000–5000, в выходные 9 000 -10 000 человек. (Это почти 2 млн. человек в год)

Это много или мало? Смотря с чем сравнивать)). Для проектов фудхолла это очень хороший показатель. (Например, Time Out Market в Лиссабоне в 2016 году посетило около 3,1 млн. человек, при GLA проекта 3000 м²). Я был на этом рынке в 2019 году. ЗДЕСЬ есть обзор этого проекта.

Получается, что посещаемость Питерского проекта с учетом «ковидных» ограничений на 1 м² GLA в 2 с лишним раза выше, чем в Лиссабоне в лучшие времена. Специально привожу это сравнение для скептиков, которые убеждены что в России пока нет достойных проектов европейского уровня.

Идем дальше.

Резиденты или, как их принято называть – гастроэнтузиасты.

В ТОП-3 этого проекта входят:

1. Команда легендарной московской сети Bổ. Вьетнамские повара готовят традиционный суп Фо. Свой первый корнер они открыли на Даниловском рынке в Москве.

Азиатская кухня сейчас очень популярна.

2. SUBZERO – японское бистро в азиатском стиле. Первый ресторан открылся на ул. Рубинштейна в 2017 и заведение быстро завоевало сердца местных жителей и туристов. В прошлом году рестораторы начали покорять Москву.

3. Итальянская кухня Pio Nero, где готовят пиццу и пасту.

Всего в проекте на сегодняшний день работают 52 оператора и существует лист ожидания. Попасть в проект хотят многие, но не многие готовы выдерживать требования арендодателя. Для этого нужно пройти фуд -тест с дегустацией блюд. Кроме этого, нужно ежедневно подтверждать свое право находиться здесь за счет качества и скорости подачи блюд. Посетители каждого корнера внимательно следят за объемом, свежестью продуктов, уровнем сервиса. И если кому-то что-то не нравится, то люди не стесняются об этом писать. Чтобы убедиться в этом, достаточно открыть отзывы на Яндексе. Про систему работы с отзывами гостей я еще расскажу чуть позже.

А теперь снова про экономику.

• Средний чек зависит от дня недели и составляет около 550 руб.
• Размер корнера: 8-16 м²
• Арендная ставка комбинированная: фикс (15 тыс. руб./м² или 16 % от ТО).

На этом моменте я остановлюсь подробнее. Это важно. Инвесторы и девелоперы с опытом, надеюсь, меня поймут.))

Такой подход (фикс или % от ТО) позволяет подходить к каждому резиденту с точки зрения партнера: Чем выше выручка, тем выше аренда. При этом, арендная нагрузка не может превышать 20%.

Давайте возьмем калькулятор и посчитаем:

Аренда 8 м² обходится резиденту, минимум, в 120 000 рублей в месяц. Чтобы платить ее, ежемесячная выручка должна быть 750 000 руб. При среднем чеке 550 рублей, это 1364 чека в месяц, или ~ 45 продаж в день. Грубая прикидка показывает, что это вполне реальные цифры, особенно при среднем трафике 5500 человек в день.

Такие «расчеты на коленке», несмотря на свою простоту, позволяют достаточно быстро прикинуть, есть ли здесь экономика или нет.

Инвестор планирует окупить проект за 3 года.

В таких проектах мелочи играют большое значение. Обратите внимание на второй уровень, куда можно подняться. Большие и удобные столы с розетками позволяют не только разместиться компаниям чтобы вместе перекусить, но и, например, провести совещание. Кстати, ядро ЦА этого проекта посетители в возрасте 25-40 лет.

Вернемся к отзывам. Если вы хотите сделать ваш проект действительно конкурентоспособным, то вы должны регулярно собирать обратную связь и работать с отзывами гостей. Даже с субъективными, эмоциональными и не всегда справедливыми. Крупицы объективной критики позволяют усиливать проект.

Когда ко мне обращается очередной заказчик с просьбой провести аудит его проекта я обязательно собираю отзывы (арендаторов, посетителей, покупателей), которые есть в сети. Это не только позволяет получить первое впечатление о проекте, но и выяснить как организована работа с обратной связью. (Очень часто отзывы живут отдельной жизнью и УК их старается не замечать).

(В этой статье я уже разбирал пример, где управляющий грамотно и профессионально работает с отзывами в ТЦ.)

Вот характерный пример отзыва на ресурсе tripadvisor.

Посмотрите, как на него реагирует ресторан:

Отзыв можно оставить прямо за столиком. Такие наклейки размещены на столах, на стенах и в других доступных местах проекта. Механика предельно простая- вы делитесь общим впечатлением (Ужасно, Плохо, Хорошо или Отлично) и добавляете комментарий. Можно прикрепить фото или отправить аудио-сообщение, если лень писать длинный текст. Отзыв попадает к специальному человеку в УК, который их собирает, анализирует и использует для последующей работы с резидентами.

Вот как автор проекта, Александр Шавлиашвили, отвечает на ситуацию: – что бывает, если оператор не нравится гостям?

— Решение как правило обоюдное. У нас было два таких оператора. Правда, оба они ушли не по финансовым причинам. Они просто не прошли сервисную проверку. В случае массы негативных отзывов об арендаторе мы используем тайного покупателя, который проводит дегустацию. У одного из проблемных арендаторов мы провели целых две дегустации и подтвердили все негативные отзывы — долго, дорого и невкусно. В нашем бизнесе можно провалиться на любом из этапов.

«У одного арендатора мы провели две дегустации и подтвердили все негативные отзывы — долго, дорого и невкусно»

 

Полное интервью с автором проекта можно найти здесь.

Внимание к маленьким посетителям- табуреточка под раковиной в туалете.

И внимание к взрослым посетителям (надпись над ручкой туалета на 2-м этаже: «Дополнительный туалет на 1 этаже».)

Во дворе проекта планировался паркинг, но потом его тоже решили отдать резидентам. Интересно, что здесь планируется разместить в не сезон, когда уберут столики?

Вот пример меню, которое удобно открывается на экране телефона и позволяет быстро выбрать что заказать, пока вы стоите в очереди или сидите за столиком.

А еще это позволяет резиденту быстрее обслуживать гостей.

Ну и напоследок парочка витрин, мимо которых трудно пройти мимо:

Это морские ежи. Продавцы расскажут вам как их правильно есть.

А это кондитерская с правильным неймингом: «Забыли сахар». Сладкое на десерт.))

К сожалению, в рамках одного обзора сложно передать эмоции и впечатления, которые остались после посещения проекта. При более подробном изучении у любого проекта можно найти массу моментов, которые стоит перенять, а какие, наоборот, можно исправить и улучшить.

По итогу, могу сказать, что этот проект я точно буду рекомендовать к посещению, всем, кто окажется в Санкт-Петербурге. И сам буду заезжать, когда закончится вся эта история с локдауном и ограничениями.