Как работают легкие вашего ТЦ?
В прошлых выпусках мы с вами разбирали работу сердца и мозга вашего ТЦ.
Сегодня поговорим про легкие (объемно – планировочные решения) вашего ТЦ.
Функции легких человека заключаются в том, чтобы содержащийся в воздухе кислород переправить в кровь, использовать его, а углекислый газ вывести из организма. Если прекратится подача кислорода в организм, наступит смерть.
Какие требования предъявляются к объемно – планировочным решениям в ТЦ?
Их несколько:
- Соответствие выбранной концепции ТЦ
- Обеспечение грамотного распределения потоков в ТЦ по горизонтали и вертикали
- Максимизация эффективности площадей, сдаваемых в аренду
- Минимизация эксплуатационных расходов
- Создание удобной, комфортной и безопасной среды для посетителей
- Обеспечение заданной доходности девелопера
Спроектировать ТЦ, который был бы удобным для посетителей, дешевым в эксплуатации и при этом доходным для собственника- непростая задача. Особенно, если учесть тот факт, что большинство архитекторов и проектировщиков люди творческие, для которых часто красота и плавность линий важнее выхода арендопригодных площадей или стоимости эксплуатационных затрат.
Пример: ТРЦ «Вершина» в г. Сургуте, проект которого выполнил знаменитый голландский архитектор Эрик ван Эгераат. Фасад красивый. Подсветка тоже. С точки зрения эффективности и доходности – объект низколиквидный (из GBA 33 390 кв.м. получилось всего 14 200 кв.м. GLA. За красоту надо платить).
На фото: ТРЦ «Вершина» г. Сургут
У объекта печальная судьба. Он несколько раз менял владельца и так и не стал местом притяжения для горожан. Горожане предпочитают ездить в ТРЦ «Сити молл» и ТРЦ «Аура».
Вы можете сказать – с проектированием новых ТЦ все понятно, а что делать, если нам уже досталось здание бывшей швейной фабрики или хлебозавода, которое мы реконструировали под ТЦ? После реконструкции в существующих объемах на первом этаже трафик еще есть, а наверх люди не идут. Как заставить людей подниматься на 2 и 3 этажи? Что делать, если там арендаторы не выживают?
Для ответа на этот вопрос я приведу один пример. Он знаком каждому, кто сталкивался с таким явлением как насморк. Врачи говорят, что если его лечить, то он проходит за неделю, а если не лечить, то за семь дней.))
Попытка «заставить людей подниматься на верхний этаж» похожа на попытку заставить ваш нос дышать, регулярно закапывая в нос сосудосуживающие капли. Разовый эффект есть, но в долгосрочной перспективе организм все равно будет сопротивляться вашей терапии.
Золотое правило нарезки площадей в ТЦ- «Чем выше этаж, тем крупнее нарезка».
Бессмысленно пытаться сдать площади на верхних этажах массе мелких арендаторов. Это, в большинстве своем, не работает. Вам все равно нужен «якорь», который притянет трафик на 2 или 3 этаж. А на этом трафике уже можно организовывать галерею. Я мало встречал девелоперов, которые жалели бы о том, что они в свое время построили ТЦ в один уровень. Но зато много примеров тех, кто построил 2-3-4 этажа и быстро убедился, что третий уровень – это «кладбище арендаторов», на котором всегда тихо и только одинокие посетители иногда нарушают тишину галерей.
За медленной смертью мультиплексов на верхних этажах мы еще долго будем наблюдать. Пока арендная плата для них не опустится ниже эксплуатационных расходов.
В заключение, как обычно, поделюсь парочкой рекомендаций из моей практики.
Первая. Если вам достались неэффективные планировки, вы можете с этим смириться. Но с этим не готовы мириться арендаторы. Они будут страдать и платить вам аренду ниже, чем могли бы. Вы можете их регулярно менять, но глобально это ситуацию не изменит. Вы или исправляете планировки(ставите дополнительные эскалаторы, меняете нарезку и функционал) или теряете доход.
Вторая. Прежде чем расширять площади в ТЦ, несколько раз подумайте, как изменится логистика потоков. Недавно ко мне пришел мой давний клиент- собственник ТЦ. Восхищаюсь неймингом этого торгового центра – оно запоминается с первого раза и навсегда, хотя никакой ассоциации со стандартными названиями ТЦ не имеет.
В этом году планируется открытие второй очереди, и он пришел с запросом: «Как грамотно распределить потоки посетителей с помощью входов в ТРЦ при пристройке второй очереди?». Это хороший пример, когда собственник мудро просчитывает ситуацию на несколько ходов вперед и понимает, что строителям все равно где делать входную группу, а посетителям может быть неудобно и трафик, в итоге, упадет, а не вырастет.
Не давайте проектировщикам и строителям принимать за вас важные решения, которые касаются логистики, входных групп и эффективности ваших площадей в ТЦ.
Проблемные ТЦ с неудачными планировками можно вылечить. Побробности ЗДЕСЬ.