ТРК Лето- мудрая реконструкция
После визита в Томск, где я посмотрел более 10 ТЦ разного возраста, формата и внешних признаков успеха (или упадка), я практически без колебаний выбрал 2 ТЦ, по которым решил сделать обзор.
Первый обзор был на ТРЦ «Изумрудный город».
А второй и второй. Встречайте- ТРК «Лето».
Этот проект привлек мое внимание по нескольким причинам.
Во-первых, логистика (пешеходная и автомобильная).
Мало кто из девелоперов всерьез задумывается над тем, как люди будут приходить и приезжать в ТК, особенно если речь идет о реконструкции бывших производственных корпусов. Как правило, этот вопрос отдают на откуп проектировщикам, которые рисуют входы и выходы так, как проще с точки зрения расположения несущих конструкций и последующего согласования, а не так, как будет удобно посетителям. А вот эта фраза «парковка на прилегающих территориях», когда проект не проходит по парковочным нормативам, меня вообще искренне удивляет. Неужели кто-то думает, что люди будут пробираться в ТЦ любой ценой, припарковав машину за несколько сотен метров в соседнем дворе?
Во-вторых, работа дизайнера.
Рука профессионального дизайнера видна сразу. Он не просто занимается в проекте визуальным оформлением. Он формирует функционал пространства. Для этого нужны годы изучения проектов, чтобы сформировалась т. н. «насмотренность», которая лежит в основе правильной работы с планировками. Способность сформировать уютную, просторную и эффективную торговую галерею могут немногие. Большинство, по-прежнему, бьется за максимизацию арендопригодных площадей.
Ну и, конечно, концепция.
Куда же без нее)). Подбор арендаторов, зонирование, мелкие фишки и удобства для посетителей, которые формируют первое впечатление и закладывают фундамент всего проекта.
А еще это второй ТК города, который имеет рейтинг 5.0 на Яндекс отзывах. А вот теперь попробуйте пока дальше не читать и постарайтесь угадать, на какие 2 момента обращают внимание посетители в отзывах этого ТК чаще всего.
Правильно!
Это парковка. Удобная парковка с достаточным количеством мест встречается в 95% позитивных отзывов. В городах, где мы постоянно вынуждены искать место, где припарковаться и несколько раз в день сдаем экзамен на знание габаритов своего авто, удобный паркинг — это обязательный элемент любого проекта, который рассчитывает занять свое место среди конкурентов.
На втором месте туалеты. Ничего особенного, просто чисто, удобно и продуманно. Так как и должно быть в локациях, куда ежедневно приходят тысячи людей. Вы можете сильно усложнить работу службы клининга (привет тем, кто считает, что дозаторы для мыла и корзины с бумагой — это мелочи, на которые не стоит обращать внимание) или, наоборот, сделать работу уборщиц проще и эффективнее.
А как же магазины, выбор товаров, сервисы и услуги для посетителей, навигация и прочие моменты? Это тоже посетители отмечают, но парковка и туалеты для большинства — это 2 вопроса в любом ТК, которые или ужасно раздражают или, как здесь, наоборот, радуют посетителей.
А теперь давайте посмотрим на этот ТРК подробнее.
- Дата открытия- 30.10.2020
- GBA 21 500, GLA 17 500 кв.м.
- Парковка на 700 м/м.
- 1 уровень
- Арендаторы: Супер «Лента», М. Видео, детский парк АктивиZON, KOTON, Familia, Funday, KARIи др.
1) Дальновидный девелопер понимает, что первое впечатление о проекте формируется еще до подхода к ТК, поэтому здесь высадили елочки и организовали скамейки. Установили перила. Выделили цветом дорожку ко входу. Упорядочили вывески арендаторов на фасаде. Все это «мелочи», которые складываются в копилку под названием «отношение к посетителям».
2)Проект удачно вписали в квартал, организовав входы со всех 3-х сторон, что позволяет затягивать больше пешеходного и автомобильного трафика.
Зонирование выполнено таким образом, чтобы трафик свободно проходил вдоль витрин. Такая нарезка позволяет избегать тупиков и мертвых зон.
3) Интересно, что продукты (Супер «Лента») заняли всего 581 кв.м. (это 3,3% GLA).
В магазине 6 касс (из них 4 кассы самообслуживания).
Это говорит о том, что в концепции проекта ставка делается не на продуктовый якорь, который притягивает трафик, а на другую составляющую.
Какую?
Развлекательный центр «АктивиZON».
4) Крупнейший в городе семейный парк развлечений, который включает в себя 10 развлекательных зон: батутная арена, веревочный парк, тюбинговая горка, троллейная трасса, многоуровневый лабиринт, вулкан, вязанный лабиринт с винтовой горкой и пр.
Добавьте сюда семейное кафе с банкетными комнатами и творческую мастерскую.
5)Площадь парка 2200 кв.м.
6) Еще один элемент концепции. С помощью простых и эффективных решений дизайнер нашел как сделать фудкорт более живым и уютным для посетителей.
7) А вот это, на мой взгляд, неудачное решение. Я уже неоднократно отмечал, что места для отдыха без спинки неудобны для посетителей, особенно для людей в возрасте. Выглядит такая круглая скамейка с цветами стильно, но больше пары минут на ней не просидеть.
8) Одну из самых ликвидных локаций на входе заняли банкоматы. Возможно, им больше не нашли другого места. Но идея собрать все банкоматы в одном месте- очень правильная и для посетителей удобно.
9) Вы, наверное, уже обратили внимание на эти разноцветные трубки слева и справа над торговыми блоками в галерее. Это не только для красоты. Такое решение позволяет визуально увеличить высоту торговых блоков. Не забываем, что этот ТК- реконструкция бывших производственных цехов с высотой потолков 12 м.
10) Состояние туалетов, которые отмечают посетители в отзывах. К работе службы клининга вопросов нет. Примечательно, что в комнате матери и ребенка такая же идеальная чистота.
11) Еще одна маленькая фишка проекта. Таким нестандартным решением – выставить автомобиль из музея в торговой галерее, тоже можно привлекать внимание посетителей в торговой галерее.
Это легендарный автомобиль ГАЗ М-20 «Победа», который восстановили местные реставраторы братья Барышниковы. По проекту он должен был называться «Родина», но, когда при осмотре производства Иосиф Сталин спросил- «И почем у нас Родина?», название тут же переименовали в «Победу».
12) А вот и вполне стандартное решение – автомобиль «Changan Eado» на входе. Китайский автопром все больше завоевывает российский рынок.
13) Это соседнее здание, в котором девелопер планировал реализовывать 2 очередь проекта (15 000 GBA и 11 000 GLA). Что-то мне подсказывает, что для города с населением чуть больше 550 тыс. человек и относительно невысокой покупательской способностью (это мое субъективное мнение, после знакомства с состоянием ТЦ и ритейла), эти планы будут реализованы только после тщательных расчетов. Ну и конечно, цифры по трафику и арендной выручке в первой очереди будут важным аргументом для очередных инвестиций.
Несколько мыслей после изучения этого проекта.
- Умный девелопер думает о возврате инвестиций. Мудрый ищет ответ на вопрос: «Почему люди будут приезжать в мой ТК?»
- Девелопер, реализующий проект реконструкции, как правило, стремится сэкономить. Но есть вещи, на которых экономить нельзя. Это продуманная логистика потоков, формирование актуальной концепции, привлечение профессионального дизайнера, подбор арендаторов и много других моментов.
- Создание комфортного пространства- места, где хочется проводить время, это задача, которую пытаются решить многие. Мало у кого получается. Нужен опыт, внимание к деталям и любовь к людям. На последнем ингредиенте экономить точно не стоит.))