ТРК «Атлантик Сити»- двойная реконцепция
Наблюдать за судьбой того или иного ТРК в течение нескольких лет очень интересно. Как он строится, заполняется арендаторами, выходит на рынок, достигает пика эффективности и идет на спад. Как меняются якорные арендаторы, устаревает концепция, какие управленческие решения реализует собственник, чтобы проект оставался конкурентоспособным на рынке.
В этом обзоре вы увидите ТРК, который за 16 лет своего существования успел:
- Открыться в 2008 и стать победителем премии Commercial Real Estate St.Petersburg Awards в номинации «Крупный торговый комплекс» в 2009, а в 2011 году занять первое место в конкурсе «Золотой Гермес» в номинации «лучший торговый комплекс Санкт-Петербурга».
- пройти реконцепцию в 2017 и 2021
- закрыть торговую галерею 2-го этажа и открыть на ее месте офисы
- расстаться с 3-мя якорными арендаторами
- открыть площадку для игры в пляжный волейбол и сквош
- и многое другое . . .
Кстати, 16 лет для ТРК не так много, я уже приводил пример ТРЦ, возраст которого 27 лет!
Параметры ТРК «Атлантик Сити»:
- Открыт: 31 января 2008
- Этажность: 3 этажа
- GBA= 70 700 кв.м.
- GLA= 31 100 кв.м.
- Парковка: 1 150 машиномест
Якорные арендаторы:
- супермаркет Prisma
- к/т «Мираж Синема»
- фитнес-центр World Class
- универмаг одежды «Bosco Outlet».
Этап 1: открытие ТРК и работа до 2011
Начальная концепция ТРК ориентировалась на ЦА посетителей «выше среднего» и «премиум» и строилась по классической схеме якорных арендаторов, которые соединялись торговой галереей с бутиками модных брендов.
В качестве продуктового якоря в ТРК разместили супермаркет «Виктория» на 1 630 кв.м.
Вторым якорем стал кинотеатр «Мираж Синема», который на 4 340 кв.м. разместил 7 залов на 800 комфортабельных мест с VIP зоной. Официанта можно было вызвать прямо в зал, нажав кнопку вызова на кресле.
Спортивный клуб премиум класса «World Class» на 3 500 кв.м. стал якорем №3
Идея концепции ТРК в этой локации базировалась на 3 гипотезах:
Гипотеза А: В двух шагах проходит Приморское шоссе, соединяющее эту часть города с Курортным районом, где вдоль залива расположено много частных домов и поселков с представителями бизнес и элит класса.
Гипотеза В: ТРК будет расположен между оживленной торгово-транспортной зоной вдоль ул. Савушкина и рекреационной зоной парка 300-летия, а значит через территорию комплекса возникнет значительный пешеходный транзит. ТРК послужит связующим звеном «торговая улица — парк», и в обратном направлении.
Гипотеза С: Высотная 105-метровая офисная башня в составе МФК станет доминантой окружающей застройки и будет притягивать не только взгляд, но и посетителей.
Выводы о том, как каждая из этих гипотез подтвердилась или была опровергнута мы сделаем в конце обзора.
Этап 2: 2012 — 2020 и реконцепция №1
Проработав несколько лет супермаркет «Виктория» закрыли и в 2012 на его месте появился супермаркет финских товаров «PRISMA» (продукты, хозтовары и одежда).
В мае 2016 рядом со входом в ТРК открылась ст. Метро «Беговая», с ежемесячным трафиком более 800 тыс. человек.
В августе 2016 в проекте появился еще один якорь- магазин одежды для спорта и активного отдыха«Bosco outlet».
Реконцепция №1
В январе 2017 собственник объявил о реконцепции комплекса. Эксклюзивным консультантом по маркетингу и брокериджу назначили компанию из «большой четверки».
По прогнозам консультантов после реконцепции:
- торговая галерея увеличится в 2 раза, в состав обновленного ТРК войдут 130 магазинов, не менее 100 из них займут международные и федеральные бренды одежды, обуви и аксессуаров.
- действующие якоря: финский супермаркет Prisma, кинотеатр «Мираж Синема» с VIP-зоной, фитнес-центр премиального уровня World Class и мультибрендовый универмаг одежды Bosco Outlet в проекте останутся.
- посещаемость ТРК должна вырасти до 20-25 тыс. человек в день*.
- завершить реконцепцию планировали во 2 квартале 2018
* Для справки: при GLA 31 000 кв.м. минимальный трафик должен быть ~ 25 00 чел./день, чтобы арендаторы чувствовали себя нормально.
Оптимизм консультантов базировался на следующей гипотезе:
«В преддверии Чемпионата мира по футболу, когда в Петербурге ожидается максимальный приток внешнего и внутреннего туризма, решение об усилении концепции объекта, находящегося в эпицентре грядущих событий, абсолютно оправдано. При этом с учетом активного развития Приморского района концепция еще долго не утратит своей актуальности».
Однако, предложенный консультантами вариант концепции с расширением торговой галереи и увеличением количества бутиков проживет чуть больше 2 лет и уже в начале 2021 года владелец будет переделывать торговую галерею под офисы. Причина в том, что торговля на втором этаже «не взлетела».
Как известно, если за красивыми фразами пресс-релизов проекта не стоит реальных цифр (в данном случае- трафика и продаж арендаторов), то все эксперименты и гипотезы оплачиваются из кармана инвестора.
Этап 3: 2021-2024, реконцепция №2 и уход якорей.
В марте 2021 собственник принял решение о проведении очередной реконцепции. 7 500 кв.м. торговых помещений второго этажа переоборудовали под офисы блоками от 40 до 700 кв.м. Объем инвестиций составил 430 млн. руб.
Официальная версия реконцепции с сайта ТРК: «Цель изменений – удовлетворить спрос на офисные помещения, расположенные в престижной локации Приморского района с развитой инфраструктурой: близость к метро, парку, Финскому заливу и соседство с Лахта-центром. Atlantic City станет многофункциональным общественным пространством, где есть все необходимое для комфортной работы.»
Как говорит мой знакомый: — когда мы с партнерами обсуждаем очередной коммерческий проект и я слышу словосочетание «общественное пространство», я напрягаюсь, потому что понимаю, что срок окупаемости может наступить очень нескоро.))
Реальная версия: реконцепция 2017-2018 с расширением торговой галереи себя не оправдала. Трафик в ТРК низкий, уровень вакансий растет, а продажи арендаторов не позволяют платить запланированную ставку аренды.
Уход якорей
В марте 2022 финский концерн S-Group, управляющий сетью «Prisma» и отелями «Sokos», решил закрыть всю операционную деятельность в Петербурге. Продуктовый якорь закрылся, правда ненадолго, уже в июне 2022 на его месте открылся «Перекресток».
Следующим за «Prisma» закрылся кинотеатр «Мираж синема». Он проработал в проекте 12 лет (с дек. 2010 по март 2022). Официальная причина совпадает с реальной- стороны не договорились по арендной плате.
В мае 2023, не проработав и года «Перекресток» закрылся. Причина в неэффективности (рядом уже есть несколько магазинов этой сети, плюс проблема бывших помещений «Prisma» для «Перекрестка» — слишком большие площади).
Арендатор World class продержался дольше всех и закрылся в феврале 2024. В открытых источниках можно найти информацию, что ТРК последние пять лет «не только не поднимал арендную ставку, а наоборот, уменьшал ее, относительно рыночных условий». Кроме того, с 2017 года была зафиксирована низкая ставка для «сохранения данного якорного арендатора».
Это к вопросу уровня вакансий. В ТРК может быть заняты все площади, но средневзвешенная ставка аренды является гораздо более информативным показателем, чем % вакантных площадей.
Август 2024.
Давайте посмотрим, как сегодня выглядит ТРК, который пережил 2 реконцепции и где остался 1 якорный арендатор из 4.
1) Фасад ТРК.
2) Внешне ТРЦ не выглядит на 16 лет. Собственник тщательно следит за состоянием фасадных элементов.
3) Внутри идеальная чистота, светлые и просторные галереи.
4) Галерея 1 этажа завершается мини-фонтаном и витой лестницей.
5) С лестницы открывается вид на атриум и торговые галереи.
6) В ясный, солнечный день пространство наполняется причудливой игрой света и тени.
7) Последний из могикан якорный арендатор.
8) Эскалатор на 2й этаж. Он остановлен, потому что на 2 этаже сегодня вместо торговой галереи — офисы.
Посмотрим как это выглядит на плане этажей.
9) Торговая галерея 1 этажа. В левой части совсем недавно был World class. После ухода продуктового супермаркета, кинотеатра и фитнес-центра торговля загрустила.
10) Второй этаж в результате 2-х реконцепций стал офисным. Голубым цветом обозначены бывшие торговые павильоны.
11) Теперь на 2 этаже вместо торговой галереи, которая по словам консультантов «должна была долго не утратить своей актуальности»— офисы.
12) Офисы постепенно вытеснили торговлю.
13) На 3 этаже новый food meet hall, который вы могли видеть в моем предыдущем обзоре.
14) Экзотика подъехала.
15) 1 200 кв.м. чистого, просеянного кварцевого подогреваемого песка глубиной 30 см, 5 суперсовременных волейбольных площадок 8х16м.
Интересно, зачем в концепции этот арендатор и какую ставку он платит?
Выводы:
1) Помните 3 гипотезы: A, B и С?
Покупатели частично подтвердили жизнеспособность гипотезы А и действительно первое время посещали торговые галереи.
Гипотезы В и С не подтвердились, потому что девелопер переоценил объем платежеспособного трафика в этой локации. Чтобы арендаторы в галереях имели товарооборот, достаточный для оплаты аренды, через ТРК ежедневно должно было проходить не менее 25 000 человек. Такой объем трафика способны генерировать только мощный пул арендаторов, к которым ни фитнес-клуб, ни кинотеатр не относятся. Один продуктовый супермаркет с этой функцией не справится.
2) Трафик.
Торговую галерею 2 этажа превратили в офисы, потому что арендаторы не могли платить аренду из-за низких продаж. А продажи были низкими из-за нехватки трафика.
Парк 300-летия, который находится рядом, притягивает трафик, но, во-первых, это трафик выходного дня, а во-вторых, сезонность в Питере никто не отменял и в лучшем случае он активно посещается только с мая по август.
В-третьих, ЦА посетителей парка и ЦА концепции ТРК (модные бутики) пересекаются в лучшем случае процентов на 5.
Самое интересное, что эти очевидные вещи были известны еще до существования ТРК «Атлантик Сити».
3) Возможное будущее проекта
- Без мощного пула якорных арендаторов торговля на 1 этаже будет дальше медленно угасать, и постепенно замещаться офисами.
- Возможно, собственник отважится на третью реконцепцию, если на рынке появятся арендаторы, которые готовы будут взять на себя функцию мини-якорей в этой локации. Правда, в этот сценарий я не верю.
- Новый фитнес откроется, проработает какое-то время, но полноценным якорем он не станет.
В этом обзоре я в очередной раз попытался показать, насколько важны оценка локации, объема трафика и правильное формирование портрета ЦА для судьбы проекта. Надеюсь, мне это удалось.
