Реконцепция ТЦ — правда о которой не говорят

Может ли торговый центр существовать без профессиональной концепции? Легко! Мы видим на рынке множество таких примеров. Микрорайонный или районный ТЦ может прекрасно себя чувствовать имея в составе магазин продуктов, аптеку, товары для дома или детский магазин, кафе и т. д. Работают такие ТЦ годами, некоторые перешагнули рубеж 15 и даже 20 лет. Кто-то помнит, что его ТЦ открылся тогда, когда в России еще айфонов не было (Кстати, первый айфон в России появился в 2010 г.).

Владельцы таких ТЦ, как правило, не читают ежегодных аналитических обзоров ведущих консалтинговых компаний и поэтому не знают, что через 8–10 лет каждый ТЦ обязательно должен проходить реконцепцию.

• — А зачем моему ТЦ реконцепция? Спрашивают владельцы.

 

Консультанты отвечают, что концепция любого ТЦ со временем устаревает, на рынке появляются новые технологии, арендаторы, форматы, продукты и сервисы, которые обязательно нужно применять и внедрять.

• — А зачем? Снова спрашивают собственники.

 

Консультанты открывают аналитические отчеты с разноцветными круговыми и столбиковыми диаграммами и начинают убедительно доказывать, что каждый ТЦ имеет жизненный цикл, который неизбежно заканчивается спадом. Звучат термины «функциональный и физический износ», «европейская практика девелопмента», «ревитализация», прости Господи.

Собственники, чтобы сэкономить свое время и нервные клетки сразу задают вопрос в лоб:

• — Хорошо, если я проведу реконцепцию, то как изменится мой доход?

 

— Ну конечно! Воодушевленно отвечают консультанты. Доход вырастет и трафик тоже, и конкурентоспособность повысится и много что еще станет гораздо лучше.

• — Прекрасно! А что нужно сделать?

 

— Обязательно ремонт на первом этаже, поменять половину арендаторов в галерее (не беспокойтесь, брокеридж мы берем на себя), установить лифт, эскалаторы и еще открыть фудхолл с коворкингом в мертвой зоне на последнем этаже. Ну и еще много чего по списку. Консультанты показывают длинный список изменений, которые готовы предложить собственнику.

• — Хорошо, продолжает собственник, а какие нужны вложения?

— Ну, отвечают консультанты, примерно тысяч 10 -20 на метр.

Владелец достает телефон, открывает калькулятор и умножает площадь своего ТЦ на 10 тысяч. Потом еще раз проделывает эту процедуру, чтобы убедиться, что он не ошибся. Количество нулей на экране говорит о том, что нужно вложить не меньше сотни миллионов рублей. И это минимум.

• -С вложениями я понял, задумчиво говорит он. А что с доходом? Насколько он вырастет?

На этот вопрос консультанты, как правило, начинают долго и витиевато объяснять, что доходы будут зависеть от множества факторов: зайдут ли в ТЦ федеральные арендаторы, вырастет ли трафик, как вырастут ставки.

• — И все же, не отступает собственник. Вы предлагаете мне вложить в действующий бизнес, который прямо сейчас мне приносит понятный доход больше сотни миллионов, при этом никаких гарантий, что эти вложения окупятся вы не даете? Так?

Ну-у-у-у, мы живем в такое турбулентное время, геополитическая нестабильность, курсы валют, санкции, черные лебеди уже стаями прилетают…

Не получив ответ на свои простые и конкретные вопросы, собственник теряет интерес к дальнейшему диалогу, в очередной раз убедившись, что вкладывать миллионы в свой ТЦ он не готов. Особенно учитывая тот факт, что немалые вложения нужно сделать здесь и сейчас, а вот ожидаемый эффект от них может и не наступить. Один раз он уже вложился при строительстве ТЦ, проект себя окупил, доход приносит. Зачем вкладывать в то, что и так работает?

Так нужна ли вашему ТЦ реконцепция? Проведя аудит более чем 75 ТЦ я могу сказать, что в большинстве случаев вместо дорогостоящей и рискованной реконцепции требуется вдумчивый анализ потенциала вашего торгового центра.

Понимание, кто и как из арендаторов работает в ТЦ, кто и какую ставку платит, кто участвует в продвижении центра, а кто балластом тянет весь проект вниз.

Вложить можно не один миллион, а иногда и десяток миллионов. Вот только зачем? Какой эффект получит владелец, если перевести это в простую формулу: инвестиция — доход.

И ответ должен быть не «потому что ТЦ устарел», а потому что мы хотим увеличить трафик, поднять продажи арендаторов и, в итоге, увеличить арендный доход всего ТЦ. Как показывает практика, такие изменения не требуют многомиллионных вложений.

Реконцепция ТЦ похожа на хирургическую операцию, которая, с одной стороны, назначается при невозможности лечения другими методами. А с другой стороны, содержит в себе целый ряд рисков, о которых обязан предупредить опытный врач.

А мудрый врач часто порекомендует отказаться от операции, особенно когда результат после операции неочевиден. Решение проводить или не проводить реконцепцию ТЦ должен принимать собственник на основании решения, которое основано на цифрах и фактах.

О том, как собирать эти цифры их анализировать и формировать обоснованное решение мы будем разбирать на моем семинаре «VPN маркетинг ТЦ». Живые примеры, факты и цифры говорят лучше многостраничных отчетов консультантов. Правда, эту статистику не очень принято широко обсуждать. Иначе консультанты, брокеры и подрядчики могут остаться без работы.

Регистрация на семинар открыта