На квадроцикле по бутикам или «размывание концепции»
Сегодня поговорим о таком понятии как «размывание концепции» торгового комплекса. Что такое размывание концепции? Почему это происходит? Какие могут быть последствия? Что делать собственнику? На примере двух реализованных проектов мы ответим на эти и другие вопросы.
Для начала определимся что такое «размывание концепции» в торговых комплексах.
1) ТК «Платформа»
Адрес: Метро “Ладожская”, Заневский пр, 65, корп.5, литер А
Дата открытия: апрель 2011 года
Этажность: 6 этажей включая подвал
Общая площадь: 5 499 кв.м.
ТК «Платформа» на Заневском пр. (ст. м. «Ладожская») становится номинантом и победителем Премии CRE St. Petersburg Awards 2011 в номинации «Малый торговый комплекс».
На сайте компании сказано: Наши преимущества:- Четкое и понятное позиционирование. «Платформа» – единственная в Северо-Западном регионе сеть узкоспециализированных обувных торговых комплексов. Ценовой уровень от «средний минус» до «средний плюс». Покупатели целенаправленно идут за обувью, что увеличивает процент совершения покупок.
http://platforma-tk.ru/arendatoram.html
Давайте посмотрим что происходит с концепцией этого ТК сегодня, через 5,5 лет после его открытия.
2) Подвальный этаж: вместо заявленного на сайте магазина бытовой техники в части помещений разместился пункт выдачи интернет-магазина автозапчастей exist.ru. Никакого дополнительного трафика торговому комплексу он не дает, это понятно. Тем более с отдельным входом с улицы.
Первый и второй этажи заняты обувными магазинами. Начиная с третьего этажа обувная тематика заканчивается. Более того, торговые помещения начинают сдавать под офисы(туристическая фирма, типография и медицинский центр).
3) Типография на 3-м этаже
4) Медицинский центр на 4-м этаже
5) Часть площадей на 4-м этаже заняты офисами.
О чем это говорит? Это говорит о том, что торговля, в том числе обувью на 3-м этаже и выше не выживает. Почему? Потому что посетитель, заходя в ТК и походив по первым двум этажам дальше просто не поднимается. Нет привлекательного ассортимента и качественных арендаторов.
Арендодатель вынужден сдавать помещения верхних этажей под офисы в ущерб первоначально запланированной концепции. Это пример размывания концепции- из обувного торгового комплекса комплекс постепенно превращается в торгово-офисный с набором арендаторов, которые не дополняют друг друга, а просто занимают свободные площади: пункт выдачи интернет заказов магазина автозапчастей, типография, медицинский центр и т.д.
Что делать собственнику в этой ситуации?
Как обычно есть несколько вариантов:
Вариант первый: Ничего не делать. Отказываться от помощи врачей и ждать когда болезнь сама собой пройдет. Этот вариант мы оставим, как фантастический и неконструктивный.
Вариант второй: Провести частичную реконцепцию объекта. Навести порядок с арендаторами первых двух этажей и разместить там действительно интересные обувные марки, способные выжить в конкурентной среде вокруг ст. М «Ладожская». Определить функционал 3-4-5 этажей и придерживаясь его заполнить свободные площади в ТК. Это вариант, который способен дать краткосрочный эффект, а именно- заполнить свободные площади и поднять экономику.
Вариант третий: Провести полную реконцепцию и вывести на рынок новый объект с обновленной концепцией. Это стратегически более выгодный вариант, т.к. с новой концепцией и составом арендаторов экономический эффект может быть выше.
Еще один пример-
6) ТК Аура.
Адрес: Лахтинский пр. 85/2, лит. А
Дата открытия: 2008 г.
Этажность: 3 этажа
Общая площадь: 14 650 кв.м.
Арендопригодная площадь: 10 630 кв.м.
История объекта: ТК построен в 2008 году как центр дизайнерских товаров и услуг. В апреле 2011 года произошла реконцепция ТК Aura. Объект стали позиционировать как бутик-центр известных мировых брендов. В феврале 2014 г. Объект был выставлен на продажу по цене ~ 1 млрд. рублей.
7) Воскресенье, время около 15:00. Парковка перед ТК практически пустая.
8) Ландшафтный дизайн на парковке. Выглядит безжизненным.
9) Вход в бутик центр
10) Первый магазин, который встречает посетителя на входе- продажа и сервис техники для активного отдыха. Зачем мотовездеходы и снегоходы в бутик-центре?
11) Квадроцикл выставлен в галерее первого этажа. Цена 2,2 млн. руб.
12) Из посетителей ТК в этот день были я и охранник, который скучал на стойке ресепшн. На первом этаже были открыты три магазина- квадроциклы, винный бутик и интерьерный салон.
13) Супермаркет “О’Кей” открылся в 2014 г. и арендовал около 2 тыс. кв. м, но в начале марта 2016 года покинул торговый комплекс. Причина- низкий трафик покупателей.
14) 90% помещений первого этажа- свободны.
15) На втором этаже ситуация еще тяжелее.
16) Третий этаж тоже пустует.
17) По состоянию на сентябрь 2016 года ТК заполнен ~ на 10-15%.
Этот пример хорошо показывает к чему может привести решение вывести объект на рынок без концепции. А точнее, без четкой проработки понимания целевого покупателя и востребованного в данном месте функционала.
Грубая прикидка упущенной выгоды показывает, что ежегодно собственник недополучает:
10 630кв.м. * 1000 руб./кв.м. в мес*12 мес *0,8~ 102 млн. рублей арендных поступлений. За 5 лет набежало уже 0,5 млрд. рублей.
Что делать собственнику в этой ситуации?
- Разработать жизнеспособные варианты концепции торгового центра, с полноценными исследованиями потребителей и их предпочтений для данного местоположения. Нужна идея, под которую люди поедут в этот ТК.
- Просчитать экономику при реализации выбранного варианта концепции
- Провести предброкеридж, для подтверждения востребованности концепции у будущих арендаторов.
Или продолжать терять 100 млн. рублей ежегодно.
