Грустный девелопмент
Сегодня в формате экспресс-аудита Veni, vidi, aestimavi (пришел-увидел-оценил) я расскажу и на цифрах покажу почему при создании концепции проекта так важно внимательно походить к оценке локации, конкуренции, а главное трафика.
Вы увидите, что бывает, когда вместо цифр и фактов брокеры оперируют понятиями «огромный поток людей».
И традиционно, я постараюсь подсветить для вас очевидные девелоперские ошибки, которых лучше избегать, если вы не хотите потратить сотни миллионов впустую.
Разбирать буду два ТЦ 2022 года постройки.
1) ТЦ «Янино-1»
3 этажа, GBA= 6 980,8 кв.м., GLA =5 963,1 кв.м.
- 1 этаж: Пятерочка, Магнит-косметик, Зоомагазин, Аптека, ПВЗ и прочие.
- 2 этаж: DNS, Детский мир (формат мини) и Мебель
- 3 этаж: Фитнес-хаус
2) ТЦ «Янинино-2»
Построен по соседству с первым ТЦ. Одноэтажный. Фасад выполнен в виде загородных домов.
GBA= 3 008,6 кв.м., GLA= 2 296,4 кв.м.
Арендаторы: «Вкусно и точка», Додо, Вкусвилл, Улыбка радуги, Алкомаркет, кафе «Хлебник» и пр.
1) Локация
3) ТЦ находятся в центре поселка «Янино-1» в 4 км. от восточной границы с Петербургом.
4) С 2015 поселок активно застраивается жилыми домами.
5) ТЦ расположились прямо на въезде в поселок.
6) Экскурсию начнем с ТЦ «Янино-1».
7) На входе посетителей встречают ролл-апы арендаторов.
8) Набор арендаторов 1 этажа: Продукты, аптека.
9) Косметика.
10) Зоомагазин и другие арендаторы.
11) Лестница за закрытой дверью, чтобы подняться на верхние этажи.
12) В лабиринте торговых проходов можно отыскать лифт.
13) Первый этаж почти весь сдан в аренду. Вакантных всего пару помещений.
Поднимаемся на 2 этаж.
14) DNS повезло и его сразу видно.
15) Раньше здесь была мебель. Теперь 450 квадратов пустоты.
16) Напротив, вместо мебельных арендаторов тоже только голые стены. Это еще ~150 кв.м. вакансий.
17) Часть арендаторов с мебелью пока торгует.
18) Найти детский мир мини, да еще в глубине полупустого этажа не так то просто, поэтому арендатор установил указатель со стрелочкой.
19) Политика сокращения затрат в действии. На буквах «ский», арендатор, похоже, сэкономил.
20) Узкие проходы, нераспакованный товар в торговом зале.
21) Серые, криво висящие навигационные таблички. Наблюдая как этот федерал в разных ТЦ откровенно забивает на такие понятия как «планограмма», «эстетика», «оформление витрин» и пр. каждый раз я рекомендую управляющим таких ТЦ отправлять фотоотчеты в головной офис. Вдруг, какой-то из отчетов попадется на глаза сотруднику ДМ или акционеру и в этот магазин пришлют представителя, который озабочен не только вопросом повышения плана по ТО на очередной месяц и сокращения затрат, но и может навести порядок в отдельно взятом магазине.
22) Суммарно, на 2 этаже пустуют около 600 кв.м.
23) На avito площади сдают по 1300 руб./кв.м. в мес.
24) Выходим. Остановка напротив входа в ТЦ. Со сломанной кровлей, граффити на стеклах и рекламой. Удивительно, но похоже, она давно в таком виде и всех это устраивает.
Заглянем во второй ТЦ, который расположился в двух шагах от первого.
25) «Вкусно и точка» и «Вкусвилл».
26) Внутри длинный безжизненный коридор. Если в первом ТЦ кривая вертикальная логистика, то здесь это проектное решение для меня тожне непонятно, потому что коридор идет из ниоткуда в никуда.
27) Зачем в торговой галерее эта лестница? Это точно торговый центр?
28) Алкомаркет. Помимо этого магазина в поселке еще 16 алкогольных магазинов (в основном К&Б).
29) Косметика.
30) Цветы занимают одно из лучших мест возле входа.
31) Додо пицца.
32) Показатели этой точки близки к средним по сети.
33) Выручка Додо в этой локации растет.
34) Спортклуб.
35) В этом ТЦ остается вакантными ~ 20-25% площадей.
36) Кривой забор, разбитый асфальт и разбросанные куски бордюрного камня встречают посетителей по дороге к ТЦ и формируют первое впечатление о проекте. Здесь, как и с остановкой напротив входа, тоже не хватает руки настоящего хозяина.
2) Конкуренция.
37) Главная улица поселка называется «Голландская». С плохим покрытием и новостройками по обе стороны. По этой дороге жители выезжают в город и возвращаются обратно.
38) Стрит ритейл на первых этажах.
Здесь возникает первый резонный вопрос:
— Что такого уникального/интересного/комфортного или выгодного для жителей поселка «Янино-1» предлагают оба торговых центра? Ну кроме «Фитнес-хауса», конечно.
Знаете ответ?
Н И Ч Е Г О!
В стрите есть все то же самое- продукты, аптеки, кафе, товары для детей, алкомаркеты, рестораны и пр. В большем количестве, а что более важно — ближе к жителям. Буквально — спустился в тапочках и купил все что нужно. А трафик и пешеходный и автомобильные здесь выше.
А мебель? А DNS? А Детский мир? Разве они не будут притягивать трафик в ТЦ и работать как якоря?
А вот теперь самое интересное. Пришло время поговорить про цифры трафика.
3) Трафик.
Общая площадь двух ТЦ составляет почти 10 тыс. кв.м., арендопригодная- 8 260 кв.м.
Для GLA 8 260 кв.м. ежедневный трафик должен составлять от 6 600 до 12 400 человек.
Это значит, что каждый день в ТЦ должно заходить, как минимум, 6 600 человек, чтобы арендаторы получали выручку, которая позволяла бы им развивать бизнес, оплачивать аренду, вкладываться в маркетинг, продвижение и пр.
А есть ли в этой локации такое количество жителей?
39) Экспресс-анализ локации показал, что население, проживающее в зоне 10 минутной пешей доступности (область выделена цветом похожим на сиреневый), составляет 6 560 человек. Это означает, каждый житель из соседних домов должен ежедневно приходить в ТЦ «Янино-1» и «Янино-2», чтобы обеспечить минимальную посещаемость проекта. Включая детей и пенсионеров.
Копнем чуть глубже: — А какой трафик сейчас есть в этой локации?
40)Если верить открытым данным, средний трафик у входа в ТЦ составляет ~ 224 человека в час.
Для 12 часового дня это 2 700 человек в день. Это всего 40% того объема (6 600 человек), что необходим для нормальной работы ТЦ.
41) Большая часть посетителей заходит в ТЦ за продуктами или в кафе. На Голландской улице трафик в 7 раз выше (1554 чел/час против 224 возле входа в ТЦ). Помните, чуть раньше я говорил что стрит здесь создает сильную конкуренцию обоим ТЦ? Цифры это подтверждают.
42) Оценка количества жителей в районе в одном из объявлений на Avito, где предлагаются вакантные помещения.
Словосочетание «огромный поток людей» меня зацепило. Я не поленился и пошел смотреть офиц. статистику «Петростата».
43) На 1.01. 2024 в Янино-1 проживало 21 273 человека, а никак не 40 тысяч. Ровно в 2 раза меньше, чем рассказывают сказочники с авито.
Какие ошибки допустил девелопер этого проекта:
1) Переоценка локации.
44) Посмотрите на панораму. В красном кружке справа- ТЦ «Янино 1 и 2». Слева- поселок. Может показаться, что с каждым новым домом численность населения будет только прибывать. Но! Не забываем про конкуренцию и минимально необходимый трафик. Опытный взгляд увидит на этой панораме еще один минус- парковку, которая отделяет ТЦ от жилого микрорайона.
2) Недооценка конкуренции
Почти в каждом жилом доме на проездных улицах на первых этажах разместилась или запроектирована коммерция, которая будет ближе к своим жителям, чем ТЦ на въезде в поселок.
- Купить продукты?
- Выпить кофе?
- Сделать маникюр?
- Забежать за лекарствами?
- Посидеть в ресторанчике?
Все это есть рядом, возле дома. При отсутствии уникальности- зачем жителям тратить время на дорогу до ТЦ? Тем более, что ни комфорта ни уникальности для них в проекте не предусмотрели.
3) Отсутствие внятной и проработанной концепции.
Эти ТЦ могли бы быть более успешными и эффективными, если при разработке концепции кто-то из собственников задал бы простые вопросы:
- В чем будет уникальность нашей концепции?
- Как мы планируем конкурировать со стрит-ритейлом в новых домах?
- Какие решения (планировочные, дизайнерские, функциональные) позволят нашим ТЦ стать местом притяжения для жителей района и сохранять актуальность ближайшие 3-5 лет?
- Сможем ли мы заполнить площади крепкими и эффективными арендаторами?
- Какая экономика будет у каждого из них, учитывая реальные цифры количества жителей?
45) Творчество местных жителей как напоминание девелоперам, что забывать о концепции не надо. А тем более на нее забивать.))