Пространство АТС
30 августа 2024 в Питере состоялось техническое открытие первой очереди нового общественного пространства «АТС» на ул. Некрасова 3-5.
Впечатления от посещения неоднозначные. Собирая по кусочкам цифры и факты об этом девелоперском проекте я пытался оставаться максимально непредвзятым и найти весомые аргументы в защиту идеи и концепции проекта. Несколько раз начинал вступление, а потом перечитывал и убеждался, что если подходить к оценке такого проекта стандартно, то поймать вайб не удастся.
Поэтому, вместо чая или кофе в это раз наливайте себе смузи и поехали разбираться почему этот проект выглядит так кринжово.
Девелопмент в центре
В Питере много объектов недвижимости, которые в прошлом имели четкое назначение (кинотеатр, хлебокомбинат или телефонная станция), а в сегодняшних реалиях определить для них ННЭИ (наилучшее и наиболее эффективное использование) достаточно сложно.
Если такой объект разрешено снести и построить на участке жилье или коммерческую функцию, то масса вопросов отпадет сама собой. Опытный девелопер, как правило, заказывает исследование ННЭИ, просчитывает экономику, оценивает риски и после этого принимает решение вписываться в проект или нет.
Если из-за каких-либо ограничений снести объект нельзя (например, здание-памятник), а коммерческий потенциал у объекта в этой локации неочевидный, то опытные девелоперы, как правило, обходят такие проекты стороной.
Неопытные девелоперы смотрят на такие объекты иначе.
Им может показаться, что локация в центре города, плюс уникальная идея способны нивелировать все существующие риски и недостатки. А если при этом не проводить полноценного анализа конкуренции и не изучать опыт других девелоперов, то красивый образ будущего проекта может существовать в голове собственника, на сайтах, в презентациях и пресс-релизах достаточно долго. Пока проект не выйдет на рынок и не столкнется с суровой реальностью.
Краткая история проекта
Январь 2021 Ростелеком продает здание АТС (автоматическая телефонная станция) 7500 м2, на ул. Некрасова 3-5. Покупателем становится ООО «Отели Северной Пальмиры». Коммерсант фиксирует это в заметке.
1) Здание АТС на ул. Некрасова 3-5, построили в 1930 для размещения Некрасовского телефонного узла.
Июнь 2023 в том же издании выходит заметка с радужными идеями будущего проекта:
«Различные заведения общественного пространства расположатся на 15 тыс. кв. м. Это будут гастрономические зоны с корнерами, премиальные рестораны с точками отечественного концептуального ритейла, зона велнес- и бьюти-коворкинга, антикафе, лекторий. На крыше разместится зеленая чил-зона с ковром-газоном и панорамным видом на центр города.
Предварительная стоимость проекта равна 500 млн рублей, ожидается, что ежедневный трафик составит 12 тыс. человек в день, а окупаемость проекта — пять лет.»
Как показывает опыт, чем ярче и эмоциональнее расписывают достоинства будущего девелоперского проекта, тем внимательнее нужно изучать детали, потому что «чил-зона с ковром-газоном и панорамным видом на центр города» у каждого в воображении может выглядеть сильно по-разному. А тем, кто планирует открыть кафе или ресторан рекомендуется несколько раз проверить объем и качество трафика, потому что 12 тыс. человек в день это немало.
Ожидания девелопера
Из первоначальных заметок в СМИ легко выяснить, что:
- Первоначальный объем инвестиций 500 млн. руб.
- Окупить вложения планировалось за 5 лет.
- Ожидания по трафику = 12 000 человек в день.
- Проект должен был открыться осенью 2023, но сроки перенесли на год.
- Техническое открытие первой очереди состоялось 30 августа 2024.
Фонтанка добавила еще несколько кусочков паззла в общую концепцию проекта:
- Сейчас открыты киоски вьетнамской кухни, суши, раменная и безалкогольные напитки.
- Всего в пространстве АТС будет 10 гастрономических концепций. Помимо гастрозоны и барной зоны, постепенно будут запускаться фэшн-зона, фитнес-зона, выставочные пространства и контейнерный городок.
- В барной зоне пока два заведения — Petit Debauche и «Принципы».
- Общепита будет больше: ожидается запуск тики-бара (в гавайском стиле), а также «филиалов» Kroo Cafe и ресторана Charlie. Также будет кубинский ночной клуб.
- По мнению девелопера проекта прямых конкурентов у АТС нет: в Центральном районе не хватает качественных общественных пространств, а в «Севкабель» или «Новую Голландию» специально поедут не все.
- Изначально заявленные 500 млн ушли только на запуск первой очереди, общий объем вложений девелопер затрудняется оценить, но предлагает исходить из цены 100 тысяч рублей на кв. м. Таким образом, при общей площади АТС в 15 тысяч кв. м, речь идет о 1,5 млрд рублей.
Давайте посмотрим, как эти ожидания воплощаются в реальности. В визуальном плане нам помогут рендеры, которые тоже есть в сети. В плане концепции и цифр я выскажу свое мнение в конце этого обзора.
Первые впечатления
2) Главный вход в «АТС» планировалось сделать таким.
3) А так выглядит фасад в реальности.
4) Двор по задумке архитекторов. Справа- гастрозона и бары, слева флигели для размещения дополнительных коммерческих функций.
5) А это двор в реальности.
6) Вид в другую сторону двора (рендер).
7) Вид в другую сторону двора в реальности.
8) Дворовый флигель. Ожидания.
9) Дворовый флигель. Суровая реальность.
Не знаю, кому пришла идея вместо золотисто-коричневых оттенков покрасить все в мрачные цвета как после пожара.
10) На подходе к общественному пространству посетителя встречают разукрашенные авто и выбоины на стене.
11) С помощью граффити скрасили вид на соседние обветшалые постройки.
12) Статуя свободы и Паша Дуров на входе как символы свободы.
13) Краски хватило не на все поверхности.
14) Дворовые флигели.
15) А на рендерах флигели смотрелись симпатичнее.
16) Из всех гастро пространств, которые я видел до сих пор это самое убогое аскетичное. Складывается ощущение, что жестко экономили на всем- отделке, мебели, оформлении, подсветке.
17) Первые резиденты барного кластера
18) Некоторые раскрашенные колонны выглядят куда лучше своих серых и облезлых собратьев.
19) Профессиональных дизайнеров интерьера и флористов, вероятно, из сметы тоже вычеркнули. Цветы на стенах давно не поливали, из-за этого они начали сохнуть и ронять листья.
20) Корнер с кухней юго-восточной азии. Кстати, в городе любят этого гастроэнтузиаста.
21) Зона игровых автоматов из прошлого.
Подведем небольшие промежуточные итоги:
- — техническое открытие состоялось на год позже заявленного срока
- — из заявленных резидентов гастрозоны открылось 2 бара и 1 азиатская кухня
- — проекты на рендерах и в реальности существенно различаются
- — качество реализации проекта (дизайнерские решения, материалы, подсветка и пр.) находится ниже большинства существующих проектов современных общественных пространств
Ставки аренды и трафик
22) На avito флигель 115 кв.м. предлагается по 500 000 руб./мес. (это 4348 руб./кв.м. в месяц).
Для центра города ставка адекватная, если это помещение расположено в зоне интенсивного трафика.
23) Флигель фнутри. Ожидания по ставке 4348 руб./кв.м. в месяц весьма оптимистичны, учитывая локацию и планировку помещения. Мне сложно представить бизнес, который в этом помещении будет генерить выручку в размере 4- 5 млн. в месяц, чтобы платить такую аренду. Возможно, что все изменится, когда проект запустится на все 100%, но я слабо в это верю.
Не знаю, кто и как считал ежедневный трафик в этой локации в размере 12 000 человек в день. В начале года я проводил исследование по одному из проектов в Питере, где вдоль фасада здания проходило около 20 тыс. человек в день.
Я специально приводил в заключении фото с экраном счетчика, чтобы собственник мог обосновывать ставку аренды за коммерческие помещения, расположенные в радиусе 50 метров от ближайшей станции метро.
В проекте «АТС» на Некрасова 3-5 до ближайших станций метро «Чернышевская» и «Пл. Восстания» 1,2 и 1,4 км. не по прямой.
Так что в регулярный трафик 12 тыс. человек в день в этой локации я не верю.
В идею коммерческих функций в этой локации я тоже не верю. Для моего пессимизма есть, как минимум, 3 причины:
- — неразвитая локация с низкой проходимостью
- — наличие мощной конкуренции в центральной части города
- — отсутствие в концепции проекта сильного якоря, способного привлекать поток в будни
Из всего этого можно сделать 3 вывода:
Вывод 1: На начальной стадии проекта можно публиковать красивые картинки рендеров и оптимистичные цифры будущих ставок и трафика. Хорошо, если они базируются на реальных исследованиях. Если же заоблачные ожидания инвестора ничем не подкреплены, то суровая действительность быстро внесет свои коррективы.
Вывод 2: Чем сложнее локация и потенциал проекта, тем больше времени нужно уделать полноценному анализу ННЭИ. Фэшн-зона, фитнес-зона, выставочные пространства и чил-зона с ковром-газоном — все это прекрасно, но покажите мне выручку с 1 кв.м., которую будут давать эти красивые функции. И что-то мне подсказывает, что с такими пассажирами на борту окупаемость в 5 лет- это еще одна фантастическая цифра.
Вывод 3: Я напомню что сказал девелопер про конкуренцию: «По мнению девелопера проекта прямых конкурентов у АТС нет: в Центральном районе не хватает качественных общественных пространств, а в «Севкабель» или «Новую Голландию» специально поедут не все».
Качественных общественных пространств в центральном районе, возможно, действительно не хватает. Но я бы не стал недооценивать существующую конкуренцию. Тем более, что пока, то что мы увидели в первой очереди проекта, сложно назвать качественной и уникальной альтернативой.