7 слагаемых успеха — ТЦ «Стрелка»

Навык видения

Как-то раз я поехал смотреть объект, чтобы потом сделать оценку его стоимости. Приезжаю, паркуюсь, выхожу. Перед полуразрушенным зданием стоит мужчина, который смотрит куда-то на крышу, где через дыру в кровле уже успело вырасти небольшое дерево.

— Добрый день! Я Антон, мы с вами договаривались на осмотр?

Мужчина поворачивается, протягивает руку в приветствии. Крепкое рукопожатие выдает человека, который любит спорт.

— Привет! — Я Андрей. Он открывает дверь и мы заходим. Внутри как после войны: центральная лестница с остатками перил, битые стекла на полу, сломанная мебель. В углу черный конус копоти на стене, кто-то, похоже, разводил здесь костер.

— Я хочу превратить его в автоцентр, говорит Андрей.

— Вот здесь будут кабинеты. Он протягивает руку и указывает на второй этаж.

— Здесь встанут 4 подъемника. Андрей быстро идет по зданию как заправский экскурсовод.

 

Помню меня тогда поразило как человек умеет визуализировать и заглядывать в будущее. И как он заражает этим других. Я тогда много ездил по таким разрушенным зданиям и заброшенным участкам и привык к тому, что потенциальный инвестор ходит с планировками и поражается убитости объекта, подсчитывая свои вложения в ремонт. Встречи происходили или в полной тишине, когда я осматривал здание и делал фотографии или сопровождались возмущением и удивлением инвестора как можно довести недвижимость до такого состояния. Мы часто сходились во мнении, что город, в большинстве случаев, самый неэффективный собственник.

Андрей был яркой противоположностью этим инвесторам. Во время осмотра он уже расставлял оборудование и распределял кабинеты в обновленном здании, он видел картину будущего, а не прошлого и настоящего. И озвучивал это по ходу осмотра, как будто мы на открытии его нового объекта. Он не возмущался, а просчитывал затраты, не удивлялся, а отмечал конструктивные особенности здания. Позже я выяснил что у него своя строительная компания и он прекрасно понимает, что в недвижимости самое важное это локация, а не степень износа в паспорте ПИБ. Еще важно умение смотреть на 3-5 лет вперед, когда соседние территории начнут меняться под давлением инициатив из администрации, рыночного спроса и вложений инвесторов.

Умение видеть на несколько лет вперед и четко определять локацию это навык плюс интуиция. Он формируется годами. Для профессионального девелопера эти качества, порой, важнее чем проектные решения, сметы и отделочные материалы.

 

Сегодня мой обзор будет посвящен как раз такому торговому центру, где правильная локация плюс грамотная концепция и мощный якорь (а точнее — якоря) сделали свое дело. Пазл, что называется, сложился. ТЦ успешно работает, нравится местным жителям и приносит стабильный доход собственнику.

 

Краткая справка о ТЦ

• Торговый Центр «Стрелка»
• Адрес: Краснодарский край, Краснодар, Московская улица, 162.
  Площадь: 7 724 м²
• Год постройки: 2016
• Количество уровней: 1 этаж
• Якорные арендаторы (Гипермаркет «Магнит», Сбербанк, Макдональдс, Супермаркет одежды и обуви «BigShop»)

Давайте разберем, что делает этот ТЦ успешным. Пройдемся по основным пунктам.

 

#1. Локация

1.  Посмотрите на карту. Локация более чем удачная- на въезде в жилой район, рядом строится больше десятка ЖК различной этажности.

 

2. Для ТЦ такого масштаба первичная торговая зона- один из определяющих факторов. Чем больше жителей, тем выше пешеходный трафик.

#2. Целевая аудитория

Она на поверхности – это жители ближайших домов. С небольшим достатком, но которым нужно решить свои базовые потребности рядом с домом: — купить продукты, — перекусить, — снять деньги в банкомате, — зайти за обувью и одеждой для детей и пр.

 

#3. Пул арендаторов

Якорные арендаторы определяются на этапе разработки концепции (это если все делать правильного с самого начала). Здесь их несколько, каждый из которых закрывают одну или несколько потребностей у нашей ЦА (продукты, услуги, одежда, обувь, питание и пр.)

Существуют два пути подбора арендаторов:

— «целевая аренда» (сажаем только тех, кто вписывается в концепцию) и

— «ковровые бомбардировки» (сдаем помещения тем, кто первый пришел и готов платить заявленную аренду).

В первом случае получаем сбалансированный организм, который работает как единое целое. (Например, на выходе из продуктового гипермаркета в галерее сидит Аптека, Зоомагазин и салон сотовой связи).

Во втором случае получаем винегрет, где каждый работает сам на себя (та же галерея, но в ней сидит рыболовный магазин, «печать на кружках и футболках» и невнятный магазин китайских товаров и сувениров).

Здесь собственник выбрал первый путь- что хорошо видно, когда заходишь в ТЦ. Один из маркеров успешной торговой галереи — это островная торговля, т.е. трафик достаточный чтобы извлекать дополнительный доход и от островов.

3. Островная торговля процветает.

4. Основной якорь, который генерит трафик- гипермаркет «Магнит». С площади 2844 кв.м. выручка достигает 75 млн. руб в месяц. Неплохой показатель.

 

5. Еще один якорь. Широкий ассортимент, доступные цены. Точное попадание в ЦА- покупателям магазин нравится.

 

6. Макдональдс. Убийца фудкорта. Свою функцию якоря он тоже выполняет.

 

#4. Планировочные решения

Простые и эффективные. ТЦ в один уровень с якорными арендаторами, которые объединены торговой галереей. Якоря качают трафик, галерея на нем кормится. К сожалению, планировок этого ТЦ в открытом доступе не оказалось, хотя я очень хорошо искал. ) Поэтому вам придется поверить мне на слово.

 

#5. Перспективы

Их здесь, как минимум, две. Во-первых, жилой район рядом активно застраивается. Это означает, что количество жителей будет только увеличиваться. И, хотя рядом заявлено еще несколько проектов строительства ТЦ, этот ТЦ будет оставаться вне конкуренции. Почему я так нагло об этом заявляю? Потому что второй гипермаркет «Магнит» в ближайшем районе не сядет, а другой такой якорь надо еще поискать.

Во-вторых, администрация анонсировала в ближайшие 2-3 года строительство трамвайной ветки с разворотным кольцом и конечной станцией рядом с этим ТЦ. Это не только разгрузит район с транспортной точки зрения, но и сделает ТЦ еще более доступным для тех, у кого нет автомобиля.

7.  Проектируемые подземные переходы до трамвайной остановки еще добавят пешеходного трафика в этой локации.

 

#6. Трафик

Можно много и долго рассуждать на тему концепции, планировок, подбора арендаторов. Мериться количеством посетителей в сутки, в неделю и в месяц.  Но лучше всего зайти в ТЦ вечером в будний день и своими глазами убедиться «качает» трафик ТЦ или нет. Очередь на кассах очень показательный маркер, особенно когда это не «дни распродаж».

  

#7. Отзывы

8. ТЦ нравится жителям. Рейтинг 4.9 на Яндексе является лучшим тому подтверждением.

Это один из первых доступных и простых способов, который я люблю использовать, когда начинаю знакомство с очередным ТЦ. На возможное возражение: «Знаем кто и как пишет эти отзывы» я отвечу так: — Фейковые отзывы достаточно легко отличить от настоящих. При желании можно накрутить любой счетчик. Вопрос только — зачем? Товарооборот у арендаторов от этого все равно не увеличится)).

___________________________________________________________________

Если ваш ТЦ работает не на все 100%, есть проблемы со сдачей помещений в аренду или непонятно как себя чувствуют арендаторы ищите причины проблем в базовых вещах:

• — Целевая аудитория вашего ТЦ
• — Концепция
• — Планировки
• — Якорные и сопутствующие арендаторы
• — Трафик

Ну и локация конечно! Хотя, все преимущества локации надо еще уметь не только разглядеть, но и грамотно использовать.

P.S. Если у вашего ТЦ есть проблемы- обращайтесь, мы можем начать с консультации, на которой я отвечу на ваши вопросы и предложу варианты, как вам можно исправить ситуацию- с арендаторами, пустующими площадями или увеличением доходности вашего актива.