Манжерок (Алтай): как устроен курорт — трафик, деньги, впечатления

0) Как изучать конкурентов?

У каждого свой метод. Кто-то читает отчёты. Кто-то заказывает маркетинговые исследования на 300 страниц. Кто-то гуглит «лучшие отели Алтая» и делает вид, что теперь всё знает.

Я предпочитаю полевой подход. Это когда: купил билет на самолёт, прилетел, походил, пообщался с местными жителями (таксисты, рабочие, охрана, официанты, продавцы), понаблюдал за логистикой, трафиком и масштабом движения. А потом сопоставил всё это с цифрами и фактами по региону.

Когда я готовил для инвестора заключение по проекту на Алтае, нужно было понять не только потенциал его участка, но и контекст. Что уже построено рядом? Что сегодня считается эталоном? Где люди реально оставляют деньги?

Так я оказался в Манжероке. Специально выделил один день. Не просто посмотреть, а разобраться, что получилось у Сбера и что это значит для других игроков на этом рынке.

Поделюсь с вами наблюдениями и выводами. Особенно это будет полезно тем инвесторам и девелоперам, которые работают не только с торговыми центрами, но и с гостиничными проектами.

1) Проект на 23 млрд. рублей.

Если смотреть со стороны, проект действительно производит впечатление. Курорт «Манжерок» это не просто гостиница у подножия горы. Это туристический кластер, в который уже вложено, по разным источникам, более 6 млрд рублей, а к 2032 году планируется довести эту сумму до 23 млрд.

1) Длина фасада 5* отеля составляет 430 м.

Что входит в состав проекта:

отель 5* на 304 номера, включая 38 люксов и 2 президентских номера по 162 м² с террасой 234 м².
отель 3* на 72 номера
14 шале вместимостью 8 человек каждый
7 ресторанов и баров, часть из которых ориентированы и на внешнего гостя.
Конференц-центр с 12 залами, крупнейший до 500 человек.
SPA-комплекс: 5 бассейнов, 8 термальных зон, фитнес, массажные кабинеты.
Канатные дороги, тематический парк, экотропы, прогулочные зоны.
Площадь благоустройства территории около 11 га.

Цифры тоже внушительные:

В 2022 году выручка составила 558 млн., средняя загрузка — 74%, в праздничные дни — 100%.
В 2023 году выручка выросла до 1,5 млрд., но проект по-прежнему в минусе: убыток — 3,5 млрд.

Про срок окупаемости официальные источники предпочитают не говорить. Впрочем, это и понятно. Говорить об окупаемости на фоне таких цифр и такой динамики сейчас как-то не принято.

Но цифры это одно. Когда стоишь перед фасадом длиной 430 метров, становится понятно: этот проект создавали не только ради дохода, но и ради демонстрации возможностей и удовлетворения амбиций, со вкусом, при участии сильных подрядчиков.

2) Участники проекта

Когда говорят «международная команда», чаще всего за этим стоит пара подрядчиков с сайтом на английском. В случае Манжерока команда действительно была интернациональной. И, как вы сами дальше увидите, не случайной.

2) Взгляните на масштаб проекта из кабинки канатной дороги.

Проект разработан итальянским бюро «Archea Associati» под руководством Марко Казамонти. Это не просто архитектор из Европы, а человек с серьёзным портфолио. Один из самых узнаваемых проектов его бюро — винодельня «Antinori nel Chianti Classico» под Флоренцией. Обычно работы Казамонти органично встроены в пейзаж. Он стремится не вторгаться в среду, а растворяться в ней, убирать себя, оставляя только тень архитектуры.

3) Несмотря на то, что проект открыт и работает, стройка идет полным ходом.

За зелёную часть отвечал американский ландшафтный архитектор John Kalvin Wiedemann, который до этого оформлял кампус корпоративного университета Сбербанка.

Здесь он работал с задачей «размыть» границу между природой и благоустройством с помощью террас, изгородей, низких подсветок и естественных материалов.

4) Этот LED-светильник справа, похожий на росток, специально подобран с низким спектром для создания мягкого визуального эффекта и минимизации светового загрязнения.

Озеленением и благоустройством территории занималась IMPERIAL GARDEN — одна из крупнейших ландшафтно-строительных компаний, работающая в премиум-сегменте. По официальным данным, было высажено:

853 дерева
27 610 кустарников
19 754 многолетника

Общая площадь 11 гектаров, с навигацией, МАФами, архитектурной подсветкой и адаптацией к климату Алтая.

Россияне тоже отметились инсталляцией из «перьев» (компания Fabli). Конструкция шириной 4 метра и длиной 40 метров, спроектированная как визуализация ДНК, получилась эффектной. Возможно, в Петербурге она смотрелась бы иначе, но в окружении гор и дерева это один из немногих объектов внутри, который вызывает удивление.

5) Если вы думаете, что это просто «перышки» и девелопер решил на чём-то сэкономить (ха-ха-ха) … напомню, что мы говорим о проекте на 23 млрд рублей.

Вот несколько фактов, которые говорят об обратном:

Во-первых, эти перья сделаны вручную из стекла.
Во-вторых, их здесь 4050 штук.
А, в-третьих, их делал один из лучших мировых специалистов по эстетике пера.

Ах да, чуть не забыл: идею предложили итальянцы. Конечно же, из дизайн-студии.

3) Внутри отеля

Просторный и светлый холл, с высоченными потолками и декоративными светильниками, напоминающими перевернутые корзины. На фоне темных колонн и деревянных ламелей это смотрится стильно, хотя временами смахивает на коворкинг с претензией на премиальность.

6) Сейчас (конец мая) в ресторанах отеля почти никого, а в сезон здесь будет не протолкнуться.

7) Витрина с наградами проекта в лобби.

Здесь и «Лучший горнолыжный курорт», и «Лучший многофункциональный отель», и дипломы, и кубки, и даже алтайский головной убор. Как гости оценивают уровень отеля и сервиса мы с вами узнаем чуть позже, в разделе с отзывами.

8) В меню неожиданная смесь Италии и Алтая.

С одной стороны есть локальные мотивы: алтайский чай, блюда из кедровых орехов, травяные настои.
С другой — паста, пицца, десерты с итальянским акцентом. Видно, что старались сделать микс «на всех»- и для тех, кто хочет почувствовать регион, и для тех, кто просто голоден и хочет чего-то привычного.

Переходим к моим любимым темам- трафику и эффективности.

4) Трафик и загрузка

Чтобы понять, насколько эффективно работает курорт, я собрал все доступные данные из открытых источников и пресс-релизов на сайте проекта: сезонную посещаемость, загрузку отеля, количество подъёмов на канатке и прочее.

Далее я сопоставил их с базовой метрикой: сколько человек в принципе может принять отель в течение года, исходя из количества номеров.

Простой расчет:

Отель 5* на 304 номера × 2 человека = 608 гостей
Отель 3* на 72 номера × 2 человека = 144 гостя
14 шале-домов × 8 человек = 112 гостей

Итого курорт способен одновременно вместить= 864 человека.

Потенциально за год (при 100% загрузке 365 дней) это
864 × 365 = 315 360 человеко-ночей в год.

Это значит, что даже при 100% загрузке всех объектов на территории курорт не может принять более 320 тысяч человек в год на размещение.

По данным курорта, фактический годовой трафик превышает 700 тысяч. Возникает резонный вопрос: а что с остальными 400 000 человек?

Это означает, что большая часть приезжает на день: подняться на канатке, погулять, покататься на лыжах, поесть, купить сувениры и уехать. Кто-то живет в соседних апартаментах в частном секторе Манжерока и соседних поселков, кто-то просто проездом.

Отель здесь не центр притяжения. Да, он формирует образ, задает планку, но не обслуживает основной поток. Это важно понимать тем, кто думает, что 300–400 номеров «переварят» весь турпоток. Не переварят. Надо уметь работать с дневным гостем. А это предъявляет целый ряд серьезных требований и к самой концепции, и к ее отдельным элементам. Об этом мы позже поговорим.

5) Коммерция на территории вне концепции

Оценить как в проекте выстроена коммерция было одной из моих целей посещения курорта.

9) Я увидел коричневые коробки с пластиковыми наклейками на фасадах, которые выглядят не как часть концепции горного курорта, а скорее как торговые точки у станции метро.

Чем там торгуют и для кого- отдельный вопрос.

Визуально павильоны воспринимаются как чужеродный элемент в ландшафте Алтая, не имеющий ни диалога с природой, ни идеи, ни глубины. Такие формы могли бы быть уместны в городском парке, но не в окружении гор, леса и архитектуры от именитого итальянца.

Они производят впечатление бессмысленной коммерции, нацеленной не на гостей отеля, а на дневной транзитный трафик.
Это не про сервис и атмосферу, а скорее про «тестирование гипотез»: поставим коробку, посмотрим, кто зайдёт, сколько потратит. Выживут — оставим. Не потянут -заменим другим арендатором.

Если бы Марко Казамонти попросили честно, одним предложением оценить эстетику и уместность этих павильонов, он, наверное, сказал бы так: «Это воплощение унылой корпоративной тоски, выдающей себя за прогресс.»

10) Внутри павильона «Sbershop» я нашел футболку за 8100 руб. и кроссовки «Konda 700 Зеленый марафон» за 5400 руб.

Konda, как выяснилось, это отечественная марка, созданная командой «Мегамаркета» в партнёрстве с онлайн-ритейлером «Самокат». Не спрашивайте, какое они отношение имеют к производству спортивной обуви. Марафон в таких я бы точно бежать не рекомендовал, потому что 280 грамм для гоночной обуви это много. Колени жалко. Да и реальных отзывов от бегунов в сети на эту марку вы не найдете.

С футболкой все еще банальнее. Произведена в Китае, логотип нашивает Нижегородская фабрика. Вот такое импортозамещение.

6) Подъем на канатной дороге и тестирование сервиса

Изучив территорию возле отеля, я купил билет на канатную дорогу и поднялся на высоту 1020 метров. Здесь расположен тематический парк «Хранители Большого Алтая», признанный лучшим этнографическим парком страны.

Дальше можно было подняться ещё выше на втором подъёмнике, на дополнительные 220 метров, но взгляд зацепился за экотропу «Путь мысли», и я решил идти пешком.

11) Для любителей пеших прогулок в горах на обочине тропы через каждые 100 метров стоят указатели, на которых вы можете узнать сколько вам осталось до конца маршрута.

Я поднялся сначала по тропе «Путь мысли» (555 м), а затем «Путь воли» протяженностью 1700 м.

12) Гравийная дорожка сменилась деревянными ступенями. Путь стал круче.

Вокруг горный воздух, пение птиц, сосны и снег.

В какой-то момент из-под ступеней мне навстречу выбежал бурундук. Мы оба замерли — он от удивления, я от неожиданности. Пока я доставал телефон, он шмыгнул под доски и исчез. На телефоне осталось 2% заряда.

Ерунда, подумал я. Сейчас поднимусь в ресторан, попрошу столик с розеткой, выпью кофе и передохну. Тем более что подъём занял 57 минут, Garmin насчитал 425 сожжённых калорий, а мозг уже требовал перезагрузки.

13) Я зашёл в ресторан «Панорама 1020».

Название обозначает высоту, на которой находится заведение. Помните, как Марко Казамонти любит вписывать архитектуру в пейзаж?
Здесь у него это прекрасно получилось. Смотрите как коммерцию органично встроили в выступ горы.

Зашел внутрь, меня встретила администратор.

— Здравствуйте, можно столик рядом с розеткой? У меня телефон на нуле.
— У нас столиков с розетками не предусмотрено, — бесцветным голосом ответила администратор. Сколько вас будет?
— Один.
— У нас сейчас все столики заняты.

ОК, сказал я. Значит, панорамный вид, кухня и отдых с кофе пока откладываются.

14) Спустился вниз, вернулся в отель. В кафе четыре специальные розетки для зарядки. Работала только одна. Зарядка была крайне медленной и я решил пересесть в холл. Там из четырех обычных розеток 220В три оказались расшатанными и работала, как вы уже возможно догадались, тоже только одна. Благодаря ей у меня осталась часть заметок, а вы читаете этот пост.

Это, к слову, о деталях. Пусть мелочь, но если курорт обслуживает сотни тысяч человек в год, то такие вещи должны быть надёжны.

Как оценивают курорт сами посетители? Давайте посмотрим.

7) Отзывы.

Чтобы не строить выводы только на основе визуального впечатления, я выгрузил и проанализировал 1225 отзывов с Яндекса и 2gis. Оценка на Яндексе 5.0. На 2gis 4.4. Выглядит неплохо, но пойдем дальше.

Распределение отзывов:

Позитивные — 36,9%
Нейтральные — 57,1% (!)
Негативные — 6%

Почти половина гостей остаются в режиме «нормально, но…». Они не жалуются, но и не горят желанием вернуться. Это тревожнее, чем единичные негативные отзывы. Что может скорей говорить об отсутствии эмоций, за которыми люди едут в горы.

Что именно ~~бесит~~ раздражает гостей (по результатам анализа 73 негативных отзывов):

Проблема	Доля от всех негативных
1) Номерной фонд	45,2%
2) SPA / баня / бассейн	43,8%
3) Питание / ресторан	41,1%
4) Технические сбои / инфраструктура	39,7%
5) Сервис и персонал	32,9%

Это не «капризы». Внимательное изучение отзывов показало, что это повторяющиеся жалобы, которые переходят из отзыва в отзыв. Гости формулируют спокойно, конкретно, часто с надеждой: «если бы это доработали, то всё было бы отлично».

Вывод: Так бывает, когда гостям хватает продукта, но не хватает заботы.
И да. Для курорта, который претендует на 5* и статус лучшего в регионе — это критично.

На саму стройку почти никто не жалуется. Все понимают, что проект ещё «не закончен, но уже работает». Это воспринимается спокойно. Наш человек вообще терпелив к техническим неудобствам.
А вот другое переносить и терпеть не готов. Равнодушие, некомпетентность и несоблюдение элементарных регламентов в проекте такого уровня раздражают куда сильнее, чем пыль, шум или временные ограждения.

8) Выводы и рекомендации по проекту

А)Красивый фасад не гарантирует устойчивую экономику.

У проекта есть всё: архитектура от Казамонти, стеклянная инсталляция из 4050 «перьев», фасад длиной 430 метров, SPA и конференц-залы.
Есть всё, кроме прибыли. В 2023 году курорт с выручкой в 1,5 млрд. показал убыток 3,5 млрд. Посмотрим, что будет дальше.

Вывод: если на одного гостя вы зарабатываете меньше, чем тратите на подсветку дорожек, то никакой премиум вас не спасёт.

Б) Главный гость здесь дневной, а не проживающий.

Даже при полной загрузке всего номерного фонда (около 864 мест) курорт может обслужить максимум 320 тыс. человеконочей в год.
А по факту сюда приезжает более 700 тыс. человек.
То есть каждый второй гость не ночует здесь, а гуляет, ест, катается, фотографирует и уезжает.

Именно под такого человека нужно проектировать маршруты, кафе, посадку, детские зоны, туалеты, торговлю, навигацию, тень и Wi-Fi. Пока это не сделано.
Сделаем скидку — стройка продолжается. Но гость уже здесь. И он платит не завтра, а сейчас.

В) Несоответствие архитектурных стилей подрывает доверие.

С одной стороны курорт проектировал итальянский архитектор с портфолио международных проектов.
С другой мы видим павильоны, напоминающие временные торговые точки в райцентре.
Глаз не прощает таких контрастов.

Гость чувствует: что-то не стыкуется. Особенно тот, который приучен к качеству и эстетике зарубежных проектов подобного уровня. Визуальный диссонанс бьёт не только по эстетике. Он подрывает доверие к бренду. И я сейчас не про логотип сбера на китайской футболке.

Г) Пространство без идеи называется «пустота»

Да, плитка лежит. Да, фонари стоят. Но если гость не понимает, куда идти, зачем идти, и что его там ждёт, он уходит обратно в SPA, или в шале. А чаще просто садится в машину и уезжает.

На променадах нет тени, нет посадки, нет точек притяжения. Площадь без сценария это просто место, где никто не задерживается. А «место, где никто не задерживается» — это антоним слова курорт.

Решение не в навесе. А в сценарии. В маршруте. В логике поведения. Это пока не появилось. Но должно.

Д) Проект скорее требует не доработки, а сборки в единую систему

Сейчас Манжерок похож на набор качественных деталей от разных машин: есть кузов от «Майбаха», колёса от «Ягуара» и логотип от «Теслы».
Но вместе оно пока не едет.

Нужен смысл, который объединяет инфраструктуру, гостевой опыт и эмоциональное послевкусие.
Курорт — это не набор локаций. Это чёткая экосистема, в которой ты чувствуешь, что о тебе подумали заранее.

«Задача у нас — построить лучший горнолыжный курорт в мире. И мы эту задачу реализуем», — отметил Греф на Дне инвестора о развитии всесезонного курорта «Манжерок» в Республике Алтай.

Идея «построить лучший горнолыжный курорт в мире» амбициозна и красива. Но мир, в котором работают такие курорты, требует не только красивой архитектуры, но и системного уважения к деталям. К маршрутам, к гостю, к тени у скамейки, к розетке у столика.

Премиальность — это не мрамор и не логотип. Это когда всё работает, и всё продумано. Пока Манжерок скорее напоминает обещание, чем реализованный замысел. Но обещание сильное.
А именно в сильных обещаниях любая слабость сразу становится видна.