Tag Archives: реконцепция

28/02/2017

Броский фасад, а ТК умирает.

Подробный разбор ошибок, которые стоили девелоперу торгового комплекса миллионов рублей убытков.

Представьте что вы получили земельный участок, который идеально подходит для строительства небольшого торгового объекта. Прекрасные видовые характеристики, супер проездная магистраль, первичная торговая зона с потенциальными покупателями. Полноценной конкуренции рядом практически нет. Мечта любого девелопера! Казалось бы, что может помешать реализовать компактный ТК и получать хороший доход? А мешает менталитет Российского девелопера и несколько ключевых просчетов, которые в итоге приведут к многомилионным убыткам. Но обо всем по порядку.

Итак, знакомьтесь- торговый комплекс «Штрих код». Необычный фасад выделяет его среди однотипной серой застройки:

Технические параметры ТК:

  • Год постройки: 2006
  • Этажность: 3+подвал
  • Общая площадь: 6672 кв.м.
  • Полезная площадь: 5671 кв.м.
  • Площадь торговых залов и магазинов: 3676 кв.м.

Подойдем поближе. Чтобы не портить фасад, рекламные конструкции вынесли вперед и реализовали их в виде световых панелей. Получилось дешево и неаккуратно (висящие за панелями провода говорят о том, что скрытая проводка не планировалась и подключение делалось по факту).

Столбы для размещения рекламы разной высоты. Некоторые из них покосились. Первое впечатление от ТК- девелопер экономил. 8))

Заходим в торговый комплекс и налетаем на навигационно-рекламную конструкцию. Привет из 90-х. Не будем придираться к качеству ее дизайна и информативности. Логистика в этом ТК важнее.

А с логистикой здесь беда уже на входе. Посетителю на входе предлагаются вот эти две узкие лестницы: Справа. На которую выстраивается небольшая очередь на вход.

и слева, на которую очереди нет. Поднимаюсь по левой лестнице, чтобы не стоять в очереди 8))).

И первый неприятный сюрприз- дальше можно попасть только на второй этаж. Проход на первый этаж через эту дверь невозможен!

Возвращаемся, поднимаемся по правой лестнице. На первом этаже вход в универсам «Пятерочка».

А как же вторая дверь, пути эвакуации при пожаре и т.д.? Вторая дверь есть, вот она:

Но, как видите, ее закрыли и забаррикадировали изнутри тележками, чтобы люди не подходили и не дергали ручку. Да и охраннику в универсаме меньше хлопот- контролировать один вход легче чем два.

Возвращаемся к входу на первый этаж. Здесь на второй этаж смонтировали эскалатор.

А почему с другой стороны на второй этаж ведет лестница, а здесь эскалатор? Все просто. Для организации движения посетителей между 1-м – 2-м и 2-м – 3-м этажами были запроектированы две пары эскалаторов (вверх-вниз). Но девелопер сэкономил и заменил половину эскалаторов на лестницы.

Получилось вот так:

Давайте посмотрим на планировки. Единственный источник, где они сохранились, это сайт проектировщика. На сайте самого ТК их решили не выкладывать. Кстати, сайт этого ТК вполне отражает качество самого объекта- дешевый и малоинформативный.

Первый этаж полностью занимает универсам «Пятерочка». Обратите внимание, что прикассовая зона отсутствует. По грубым прикидкам, эта ошибка стоит девелоперу более миллиона рублей недополученных арендных поступлений ежегодно. А если учесть, что ставка якоря тоже невысокая, то убытки еще больше.

Еще один пример, когда якорь в ТК работает сам на себя. Я уже подробно разбирал эту ошибку в одном из своих обзоров: ( http://antonreutov.spb.ru/kogda-yakor-v-trk-est-i-v-to-zhe-vremya-ego-net/ )При этом ситуация усугубляется тем, что нормальной логистики между первым и вторым этажом нет.

Красным цветом показан вход в ТК, синим- вход/выход в универсам.

Второй этаж. Здесь ситуация повторяется. Весь этаж занимает бытовая техника. Якорь, который работает сам на себя. Прикассовой зоны нет. Еще более миллиона рублей убытка ежегодно.

Вот так при проектировании выглядела нарезка арендаторов второго этажа.

Вероятно, сдавать эти помещения планировали по ставке от 1500 руб./кв.м. в месяц. Техносила платит гораздо меньше. Итог- еще несколько миллионов рублей недополученной аренды каждый год. Бытовую технику можно было разместить на третьем этаже, но при такой кривой логистике в ТК это не сильно отразилось бы на общей экономике.

Поднимаемся на третий этаж. Вот его планировка:

Арендаторам здесь тяжело. Редко кто забредает на верхний этаж. Да и зачем? Здесь нет ничего, что привлекало бы посетителей подняться на этот уровень.

Некоторые арендаторы еще держатся.

Некоторые уже съехали, оставив после себя оборудование и мусор.

В закрытых секциях висит телефон и ставка аренды. Найти желающих даже по 700 руб/кв.м. в мес. включая все, непросто.

Управляющий пытается собрать с арендаторов помещений ТК деньги на оплату задолженности по электроэнергии?!!

Последняя строчка этого объявления на одном из помещений 3-го этажа меня сильно озадачила. Если в ТК уже идет распродажа помещений, принадлежащих разным собственникам, то ситуация с этим ТК совсем печальна.

Остался подвал. Спустимся туда и посмотрим, как там себя чувствуют арендаторы. В подвал ведут три двери. На правой ручку отломали. На левой она заблокирована. Открывается только средняя дверь.

Пространство в проходах активно используется арендаторами как бесплатное рекламное место.

А вот эти лыжи и палки, торчащие из старых покрышек больше напоминают склад. Комиссионный магазин именно так и использует свободное пространство коридора.

Мебельный магазин съехал, не выдержав такого соседства.

Как выглядят витрины его магазина этого арендатора совсем не заботит.

Общее впечатление от этого этажа- барахолка, которая живет по своим законам и навязывает их управляющему ТК.

И еще несколько планировочных решений, которые вызывают вопросы. Вот например, для чего проектировщик сделал в этом ТК многосветное пространство, которое кроме потери нескольких сотен метров ничего больше не дает?

Боковые фасады ТК. Мест для размещения рекламы здесь не предусмотрели.

Поэтому арендаторы вывешивают рекламу подпольно.

В проектных решениях этого ТК было заложено 5 отдельных входов с первого этажа. Но по факту, открыт только главный вход. Остальные 4 закрыты.

Вход закрыт.

Этот вход тоже закрыт.

Подведем итоги этого обзора и перечислим те ошибки, которые допустил девелопер:

  1. Несмотря на отличное место для организации торговли, девелопер не смог полноценно реализовать проект торгового комплекса. Фасад привлекает внимание, но за ним ничего интересного для покупателя нет. Результат: второй раз в этот ТК приезжать/приходить не хочется
  2. В ТК работают 2 якоря (Пятерочка и Техносила), но из-за неграмотного размещения этих арендаторов, они работают сами на себя, не позволяя девелоперу зарабатывать на своем трафике. Результат: девелопер теряет миллионы рублей ежегодно.
  3. Кривая вертикальная и горизонтальная логистика не дают возможности посетителям свободно перемещаться по комплексу. Результат: за неудобство и некомфорт посетители платят низкой посещаемостью.
  4. Полноценной концепции у этого ТК на сегодняшний день нет. Результат: Ходят в ТК, в основном, от безысходности и потому что «Пятерочка» рядом.
  5. Серьезные ошибки, допущенные при проектировании, усугубились желанием девелопера сэкономить и неправильной политикой управления. Результат: ТК постепенно умирает.

В этой ситуации может помочь только полноценная реконструкция и реконцепция.

Блог 0 Comment
25/09/2016

Реконцепция Торгового Комплекса- опыт, сын ошибок трудных.

Ведущий игрок рынка торговых комплексов – холдинг «Адамант» провел реконцепцию ТК «Призма». Проанализируем что из этого получилось. Как всегда с фотографиями, вооружившись логикой и здравым смыслом.

Проект холдинговой компании «Адамант» планировался как новый амбициозный ТРК «Скандинавия» площадью 146 000 кв.м.

1) Архитектурная концепция проекта, представленная на сайте компании. Проект предполагалось реализовать в две очереди. В комплексе должны были разместиться торговая галерея, многозальный кинотеатр, каток, площадка для керлинга, парк аттракционов, фудкорт и многое другое.

1

 

2) В июне 2011 года открыли первую очередь торгового комплекса «PRISMA» (общая площадь 40 000 кв.м., арендопригодная 20 500 кв.м.) Якорными арендаторами стали продуктовый гипермаркет «Prisma», гипермаркет бытовой техники и электроники «Эльдорадо» и «Декатлон» (открылся в 2013 году).

Для повышения посещаемости ТК владельцы решили провести реконцепцию. Первый этаж, который занимала парковка на 526 м/м переделали под торговлю. В качестве идеи здесь решили организовать ярмарку дешевых товаров из Китая. Название комплекса сменили на «Китай город».

Посмотрим что из этого получилось.

3) Первое впечатление- паркинг. Асфальт уложили кусками. Парковку разрезают дренажные канавы, которые никто не благоустроил.

3-13-2

4) Фасад торгового комплекса после реконцепции. Рекламные щиты Эльдорадо и Призмы перекрывают рисунок на фасаде.

 

5) Справа щиты тоже закрывают рисунок на фасаде. За этим всем наблюдает грустный панда.

5

 

6) Первый этаж. Широкие проходы и стеклянные витрины. Посетителей, несмотря на середину выходного дня, почти нет. Большинство торговых блоков- закрыто.

6

7) Магазины, в которые завезли товар выглядят как привет из 90-х. Вот например магазин, торгующий посудой.

7

8) Это магазин шапок и шляп. Товара мало и его стараются распределить по большой площади торгового зала.

8

 

9) В магазине нижнего белья нет примерочной.

9

 

10) Поднимаемся на второй этаж.

10

 

11) Здесь посетителей больше чем на первом этаже. Это и понятно- покупатели идут за покупками в «Призму», «Эльдорадо» и «Декатлон». Из-за ошибки в проектировании (эскалаторы на второй этаж стоят сразу на входе) вертикальная логистика между этажами нарушена и якорные арендаторы работают только на второй этаж.

11

 

12) Есть на втором этаже арендаторы, нахождение которых здесь не совсем понятно. Например, зачем в этом торговом центре магазин по продаже оборудования и материалов для бассейнов? Как он вписывается в идею новой концепции?

12

 

13) Мебельный магазин с дешевой вывеской. Скорее всего долго он здесь не протянет.

13

 

14) «Планета спорт» героически пытается выжить напротив «Декатлона».

14

 

15) Это схема выезда из ТЦ. Многие жалуются, что выехать на нужную магистраль не так то просто, поэтому владелец разместил схему на входе в торговый центр. Тем, у кого в машине нет навигатора настоятельно рекомендуется внимательно ее изучить, так как простым обратный путь не будет. Чтобы вернуться в город вам надо будет проехать эту непростую петлю синего цвета. В вечернее время, при плохом освещении, как самолет в непогоду вы будете не один раз заходить на посадку. Почему схема не сильно помогает? Потому что знаков навигации на этом пути почти нет.

15

16) А заплутавшим автомобилистам рекламный щит со старым названием торгового комплекса поможет держаться верного курса. 8))

16

Подведем итоги:

Реконцепция предполагает в первую очередь: изменение идеи ТЦ с последующей корректировкой целевой аудитории покупателей, функционала и пула арендаторов. Основная цель- повышение посещаемости и улучшение экономики ТЦ. Что мы видим на примере реконцепции этого объекта?:

  • Дешевая ярмарка Китайских товаров на первом этаже скорее всего не сильно повлияет на посещаемость торгового центра.
  • Функционал второго этажа остался без изменений. Часть арендаторов галереи не вписываются в концепцию обновленного ТЦ (товары для бассейнов, мебельный магазин).
  • Логистический разрыв между 1 и 2 этажами не устранили. Якоря работают только на второй этаж.
  • Запутанная схема выезда из ТЦ. Нет знаков, помогающих найти выезд на нужную магистраль.
  • Экономического смысла такая реконцепция не имеет.

Без рубрики 0 Comment
19/09/2016

На квадроцикле по бутикам или «размывание концепции»

Сегодня поговорим о таком понятии как «размывание концепции» торгового комплекса. Что такое размывание концепции? Почему это происходит? Какие могут быть последствия? Что делать собственнику? На примере двух реализованных проектов мы ответим на эти и другие вопросы.

Для начала определимся что такое «размывание концепции» в торговых комплексах.

 

1) ТК «Платформа»

Адрес: Метро «Ладожская», Заневский пр, 65, корп.5, литер А

Дата открытия: апрель 2011 года

Этажность: 6 этажей включая подвал

Общая площадь: 5 499 кв.м.

ТК «Платформа» на Заневском пр. (ст. м. «Ладожская») становится номинантом и победителем Премии CRE St. Petersburg Awards 2011 в номинации «Малый торговый комплекс».

На сайте компании сказано: Наши преимущества:- Четкое и понятное позиционирование. «Платформа» – единственная в Северо-Западном регионе сеть узкоспециализированных обувных торговых комплексов. Ценовой уровень от «средний минус» до «средний плюс». Покупатели целенаправленно идут за обувью, что увеличивает процент совершения покупок.

http://platforma-tk.ru/arendatoram.html

Давайте посмотрим что происходит с концепцией этого ТК сегодня, через 5,5 лет после его открытия.

 

2) Подвальный этаж: вместо заявленного на сайте магазина бытовой техники в части помещений разместился пункт выдачи интернет-магазина автозапчастей exist.ru. Никакого дополнительного трафика торговому комплексу он не дает, это понятно. Тем более с отдельным входом с улицы.

Первый и второй этажи заняты обувными магазинами. Начиная с третьего этажа обувная тематика заканчивается. Более того, торговые помещения начинают сдавать под офисы(туристическая фирма, типография и медицинский центр).

 

3) Типография на 3-м этаже

foto-3-1 foto-3-2

 

4) Медицинский центр на 4-м этаже

foto-4

 

5) Часть площадей на 4-м этаже заняты офисами.

foto-5

О чем это говорит? Это говорит о том, что торговля, в том числе обувью на 3-м этаже и выше не выживает. Почему? Потому что посетитель, заходя в ТК и походив по первым двум этажам дальше просто не поднимается. Нет привлекательного ассортимента и качественных арендаторов.

Арендодатель вынужден сдавать помещения верхних этажей под офисы в ущерб первоначально запланированной концепции. Это пример размывания концепции- из обувного торгового комплекса комплекс постепенно превращается в торгово-офисный с набором арендаторов, которые не дополняют друг друга, а просто занимают свободные площади: пункт выдачи интернет заказов магазина автозапчастей, типография, медицинский центр и т.д.

Что делать собственнику в этой ситуации?

Как обычно есть несколько вариантов:

Вариант первый: Ничего не делать. Отказываться от помощи врачей и ждать когда болезнь сама собой пройдет. Этот вариант мы оставим, как фантастический и неконструктивный.

Вариант второй: Провести частичную реконцепцию объекта. Навести порядок с арендаторами первых двух этажей и разместить там действительно интересные обувные марки, способные выжить в конкурентной среде вокруг ст. М «Ладожская». Определить функционал 3-4-5 этажей и придерживаясь его заполнить свободные площади в ТК. Это вариант, который способен дать краткосрочный эффект, а именно- заполнить свободные площади и поднять экономику.

Вариант третий: Провести полную реконцепцию и вывести на рынок новый объект с обновленной концепцией. Это стратегически более выгодный вариант, т.к. с новой концепцией и составом арендаторов экономический эффект может быть выше.

 

Еще один пример-

6) ТК Аура.

Адрес: Лахтинский пр. 85/2, лит. А

Дата открытия:  2008 г.

Этажность: 3 этажа

Общая площадь: 14 650 кв.м.

Арендопригодная площадь: 10 630 кв.м.

foto-6

История объекта: ТК построен в 2008 году как центр дизайнерских товаров и услуг. В апреле 2011 года произошла реконцепция ТК Aura. Объект стали позиционировать как бутик-центр известных мировых брендов. В феврале 2014 г. Объект был выставлен на продажу по цене ~ 1 млрд. рублей.

 

7) Воскресенье, время около 15:00. Парковка перед ТК практически пустая.

foto-7

 

8) Ландшафтный дизайн на парковке. Выглядит безжизненным.

foto-8

 

9) Вход в бутик центр

foto-9

 

10) Первый магазин, который встречает посетителя на входе- продажа и сервис техники для активного отдыха. Зачем мотовездеходы и снегоходы в бутик-центре?

foto-10

 

11) Квадроцикл выставлен в галерее первого этажа. Цена 2,2 млн. руб.

foto-11

 

12) Из посетителей ТК в этот день были я и охранник, который скучал на стойке ресепшн. На первом этаже были открыты три магазина- квадроциклы, винный бутик и интерьерный салон.

foto-12

 

13) Супермаркет «О’Кей» открылся в 2014 г. и арендовал около 2 тыс. кв. м, но в начале марта 2016 года покинул торговый комплекс. Причина- низкий трафик покупателей.

foto-13

 

14) 90% помещений первого этажа- свободны.

foto-14

 

15) На втором этаже ситуация еще тяжелее.

foto-15

 

16) Третий этаж тоже пустует.

foto-16

 

17) По состоянию на сентябрь 2016 года ТК заполнен ~ на 10-15%.

foto-17

Этот пример хорошо показывает к чему может привести решение вывести объект на рынок без концепции. А точнее, без четкой проработки понимания целевого покупателя и востребованного в данном месте функционала.

Грубая прикидка упущенной выгоды показывает, что ежегодно собственник недополучает:

10 630кв.м. * 1000 руб./кв.м. в мес*12 мес *0,8~ 102 млн. рублей арендных поступлений. За 5 лет набежало уже 0,5 млрд. рублей.

Что делать собственнику в этой ситуации?

  • Разработать жизнеспособные варианты концепции торгового центра, с полноценными исследованиями потребителей и их предпочтений для данного местоположения. Нужна идея, под которую люди поедут в этот ТК.
  • Просчитать экономику при реализации выбранного варианта концепции
  • Провести предброкеридж, для подтверждения востребованности концепции у будущих арендаторов.

Или продолжать терять 100 млн. рублей ежегодно.

Блог 0 Comment