Tag Archives: концепция ТРК

07/11/2017

Обзор ТРЦ «Solaris» (г. Таллинн).

Торгово- развлекательный центр Solaris, находится в самом центре Таллина. Открыт в конце 2009 года. Якорные арендаторы:

  • 2 кинотеатра
  • популярный ресторан домашней кухни Lido
  • продуктовый супермаркет
  • книжный магазин
  • концертный зал Nordea на 1830 человек.

Обстановка и ассортимент магазинов ТРЦ рассчитаны, в первую очередь, на молодёжную аудиторию.

Если бы меня попросили парой слов охарактеризовать этот ТРЦ, то я бы сказал – «функционально и уютно». Продуманность в логистике, подборе арендаторов, оформлении торговой галереи. Простота, функциональность и комфорт в мелочах.

1) Стеклянный фасад в солнечную погоду добавляет естественного света на каждом этаже. Зонтики на крыше выдают террасу, которая доступна в летний сезон.

2) Торговая галерея 1 этажа. Обратите внимание на интересное решение «Два в одном» — расположить название брендов в световых блоках. Это не только реклама магазинов, но и средство навигации.

 

3) Качели в торговом зале? Почему бы и нет! Кстати, торговое оборудование расставлено так, чтобы не мешать тому, кто вдруг захочет покачаться.

 

4) Европа даже в мелочах живет по брендбуку. И вывеска над продуктовым супермаркетом идеально совпадает по цвету и тону с рекламой на штендере, где представлены товары со скидкой. Деревья на входе придают обычному магазину налет экологичности и свежести продуктов.

 

5) Один из островков с сезонным предложением свежих ягод (черника, малина, облепиха) и фруктов (яблоки, груши). Немного меда и пр.

 

6) А это бюджетный вариант оформления кафешки на первом этаже.

 

7) Туалет платный. Во-первых потому что Европа. Во-вторых центр города и зачем лишний раз нагружать службу клининга.

 

8) Предвижу возможные вопросы: «А не возмущаются ли посетители?» «А как получить карточку?». Все просто, посетители не возмущаются (на верхних этажах в кафе и ресторанчиках туалеты бесплатные). Для хитрых туристов, которые захотят получить карточку чтобы попасть в туалет, есть одно условие — карточка выдается через пару дней после заполнения анкеты постоянного покупателя. 8)))

 

9) Книжный «якорь» в ТРЦ. И здесь видна работа профессионального дизайнера и специалиста по размещению торгового оборудования. Я чуть не заблудился в этом лабиринте стеллажей, полок, ящиков и ящичков с книгами.

 

10) Из серии — уловки мерчендайзеров. Как заставить посетителя нагнуться за книгой? Напишите на крышке ящика «Hea hind!» Хорошая цена- эст. (прим. переводч.)

 

11) Ресторанчик самообслуживания с большим выбором блюд и домашней кухней. Дешево (относительно питания в Европе) и качественно. А отзывы туристов на многочисленных сайтах как сарафанное радио привлекают сюда все новых посетителей.

 

12) Забыл написать в начале, что в этом ТРЦ 2 и 3 этажи занимает пресс-центр Таллинского телевидения. Что-то мне подсказывает, что этот арендатор появился в проекте еще до начала проектирования. Казалось бы зачем отдать два этажа под офисную функцию в ТРЦ в центре города? Ведь это непозволительная роскошь! Зато в этом ТРЦ уровень заполнения -100%. И у управляющего не болит голова кого затащить на верхние уровни. 8)))

 

13) Подземный паркинг. Ничем не примечательный. Платный для авто с бесплатными местами для велосипедов.

 

Чтобы получать информацию о новых статьях в моем блоге — подпишитесь на рассылку.

Это можно сделать в правом верхнем углу страницы здесь.

Блог 0 Comment
19/07/2017

Обзор крупнейшего ТЦ в порту Марселя — «Les Terrasses du Port»: планировки, навигация, удачные решения.

1) Основные параметры ТЦ:

  • Девелопер: Hammerson (Англия)
  • Дата открытия: май 2014
  • Общая площадь: 230 000 кв.м.
  • Количество уровней: 4
  • Магазинов и ресторанов: 190
  • Парковочных мест: 2600

Интересные факты:

  • До 2001 года строительство ТЦ такого масштаба в центре Марселя было запрещено. Муниципалитет опасался что это негативно скажется на малых предприятиях и магазинах города. Отмена запрета произошла на муниципальных выборах в 2008 году.
  • С балкона площадью 2600 кв.м. открывается живописный вид на морской порт, отсюда и название «Les Terrasses du Port»
  • По рейтингу оценки BREEAM (оценка экологической эффективности зданий) ТЦ получил наивысший балл – «отлично».

2) Охрана на входе осматривает каждого с металлоискателем. Все предельно вежливо. Когда я снимал этот процесс, ко мне подошел один из охранников и попросил показать что я фотографирую.

«Зачем вы это снимаете?» — спросил он.

«Я веду блог о торговых центрах» — ответил я.

«Эти фото придется удалить»- твердо но вежливо попросил он.

«Без проблем» — я показал как удаляю эти несколько снимков.

Спонсор этого снимка – папка «недавно удаленные» 8))). В дальнейшем, некоторые охранники подходили ко мне и просили не фотографировать, а некоторым было все равно.

3) Внутри много естественного света, светлые тона в отделке придают ощущение легкости и естественности всему пространству. По словам архитектора этого объекта, Мишеля Петью Летаня, это было одной из главных задач, которую он решал в процессе проектирования здания.

4) Посмотрим на планировку этого ТЦ. На сайте центра (https://www.lesterrassesduport.com) планировки малоинформативные, поэтому выкладываю планировки из навигационного буклета, который я прихватил на стойке информации.

Итак, нулевой уровень. В левой части от центрального входа собраны кафе и ресторанчики (the cantine). При этом, у посетителей есть возможность заскочить за круассаном и кофе прямо с улицы, не заходя в центральный вход самого торгового центра. Справа якорь «Monoprix», который расположился на 2 этажах (занимает 25% подземного уровня паркинга).

5) Классическая схема размещения арендаторов на этаже первого уровня – четыре якоря по углам (Заглянул в Decathlon- ассортимент и качество товара разительно отличается от российского собрата в лучшую сторону). Якоря связаны друг с сдругом торговыми галереями, плюс мелкая нарезка в центре. Обратите внимание на простоту и доступность такой компоновки, которая позволяет избежать мертвых зон, неэффективных площадей и в ней вы уж точно не заблудитесь. Нумерация торговых блоков начинается с 101 и далее до 131 по часовой стрелке по внешнему радиусу, а затем с 132 до 173 по внутренним четырем блокам. Найти нужный номер блока на этом этаже можно легко и быстро.

6) Поднимаемся на уровень выше – Level 2. Справа разместился якорь Printemps, хотя главный якорь этого уровня и всего торгового центра это терраса с видом на порт. 8))) На этом этаже с нумерацией не все так гладко, как на предыдущем. Видимо специалиста, который ее делал, укусил молодой российский дизайнер. Попробуйте найти торговые блоки № 212 и 213 или объяснить логику верхнего ряда R2, R3, 271, 276, 272, R4, R5, 270b, 214???

7) Навигационный буклет. Товарные категории, в которых арендаторы отсортированы по алфавиту. Слева от каждого арендатора указано обозначение уровня черным цветом, а затем номер торгового блока синим.

8) Еще один навигационный элемент – стелла у эскалатора, с обозначением ключевых арендаторов и сервисов на каждом уровне.

9) Или вот такая стильная наклейка на стекло кабины лифта.

10) Интерактивная навигация, заключенная в мощную металлическую капсулу без опознавательных знаков. Попытка выяснить производителя оборудования успехом не увенчалась – никаких надписей.

11) Меню главного экрана. Минимализм и простота, которые так нравятся большинству современных посетителей.

12) Прошелся по всем пунктам навигации – все блоки на своих местах, все работает. Отклик экрана отличный.

(В своих предыдущих обзорах я уже сравнивал навигацию в торговых центрах ТРЦ «Галерея» и ТРК «Питер Радуга», например вот здесь: http://antonreutov.spb.ru/interaktivnaya-navigaciya-na-primere-trc-galereya-i-trk-piter-raduga-analiziruem-udachnye-resheniya-i-razbiraem-oshibki/).

13) Места для отдыха- Вариант 1 «Бамбуковая роща».

 

14) Бамбук, кстати, достаточно высокий и достигает 2 уровня. Эти зеленые деревца органично вписались в царство стекла и камня и совсем не мешают посетителям.

15) Места для отдыха- Вариант 2 «Дерево и металл».

 

16, 17) Места для отдыха- Вариант 3 «Скамейка под деревом». Хороший вариант для некоторых наших девелоперов, которые жалуются что установленные скамейки и диванчики долго в ТЦ не живут. Скамейка хотя и сделана из металлических прутьев, сидеть на ней очень удобно, я проверял. 8)))))

18) Места для отдыха- Вариант 4 «Как дома». Мягкие удобные кресла и диванчики.

19) Главный якорь этого ТЦ- терраса площадью 2600 кв.м. с которой открывается фантастический вид на морской порт.

20) На террасе можно принимать солнечные ванны, любоваться закатом или отрываться в баре по вечерам. На всей территории работает wi-fi.

В следующем обзоре я расскажу о проекте «Docks» — редевелопменте портовых складов Марселя под торговую галерею. Чтобы не пропустить обзор, подпишитесь на обновления в правой части на этой странице.

Блог 4 комментария
02/06/2017

Как вы яхту назовете…. или беспощадный российский девелопмент ТЦ.

Иногда еще встречаются девелоперы, которые искренне верят, что location, location and location* для торгового центра – это три основные составляющие успеха и больше практически ничего не надо. Достаточно построить коробку в несколько этажей, сделать парковку, на фасаде написать «Торговый центр», нарезать помещения и… арендаторы пойдут косяками записываться в очередь. Зачем мне концепция?посадил продуктовый магазин на первом этаже, люди пойдут. Поставил эскалатор — народ поднимется на второй этаж. Какая разница чем торговать, если ежедневный поток по шоссе более 40 000 автомобилей. Но рынок недвижимости, особенно сегодняшний, такого отношения не прощает. Вот любопытный пример.

* (местоположение- 3 раза, перевод с англ.)

Краткая справка о ТЦ «Паргос»:

  • открыт в 2015 году
  • Общая площадь 13 000 кв.м.
  • Арендопригодная 9000 кв.м.
  • Этажность- 2 этажа + подвал

1) А началось все с названия «Паргос» которое, вероятно, происходит от поселка Парголово, расположенного поблизости. Неудачное, неблагозвучное и плохо запоминающееся название для торгового центра. Но это не самая большая ошибка.

2) Обратите внимание как организован вход в магазин «Spar», который должен быть якорем для 1 этажа этого ТЦ.

3) Вот этот отдельный вход в супермаркет SPAR на планировке 1 этажа. Торговые помещения 1407,3 кв.м. на первом этаже в правой части не сообщаются с помещениями, где расположен продуктовый магазин. SPAR, как якорь, в этом ТЦ не работает! Это грубейшая ошибка проектирования.

4) Второй вход по линии фасада в этот ТЦ. Заходим внутрь.

5) Здесь тишина. На окнах реклама: аренда 1 этаж от 300-1550 кв.м. Найти арендатора сложно. О причинах чуть позже. Поднимаемся на 2 этаж .

6) Эскалатор не работает.

7) На втором этаже всего 4 арендатора занимают не более 15% помещений (вдалеке одиноко сидит магазин 220 вольт). Остальное- свободное пространство.

8) Идем дальше. Вдалеке чудная железная приставная лестница- это переход со 2 на 2+ этаж. Еще один вопрос к проектировщикам.

9) Здесь мебельный магазин-склад, в котором кроме меня и продавщицы больше никого не было. Напомню, что ТЦ находится на магистрали, по которой ежедневно проходит более 40 000 автомобилей.

Теперь о качестве строительно-монтажных работ этого ТЦ.

10) Качество строительства.

11) Один из входов в ТЦ находится на реконструкции.

12) Вход в подвал. Напомню, ТЦ действующий, открыт для посетителей. И подвальные помещения на сайте девелопера продаются по 80 000 руб/кв.м.

13) Эту ржавую пластину положили, чтобы посетители не спотыкались при входе в ТЦ.

14) И завершающий штрих- «кирпич» на выезде из ТЦ., т.е. выезда нет!

Перечислим ошибки, которые допустил девелопер:

  • Горизонтальная и вертикальная логистика в этом ТЦ на 3 с минусом.
  • Магазин SPAR свою якорную функцию не выполняет.
  • У ТЦ отсутствует внятная концепция (мебель, интерьер, декор — это не концепция, а набор отдельных арендаторов).
  • Качество строительно-монтажных работ вызывает очень много вопросов.
  • Помещения в ТЦ не только сдаются в аренду, но и продаются. Это означает что у ТЦ, как полноценного и эффективного объекта, нет будущего.
  • Отсутствие грамотного анализа развития конкуренции в ближайшем окружении.

Блог 0 Comment
28/05/2017

Крупнейший ТРЦ Москвы- «Авиапарк». Первое впечатление и навигация. Часть 1:

В выходные был в Москве и добрался, наконец, до ТРЦ «Авиапарк», который носит титул крупнейшего торгового центра Москвы и Европы. Масштабы проекта впечатляют: GBA 390 000 кв.м., GLA 230 000 кв.м. Открыт 28.11.2014 г. Делюсь своими впечатлениями рядового посетителя- что понравилось, что нет, а что можно было сделать лучше. Информации много, только фотографий набралось более сотни, поэтому я решил разделить свой обзор на 2 части. Итак, начнем.

1) Авиапарк встретил симпатичными велопарковками на входе и вежливым охранником. При этом, охранник не только рассказал как пройти к Ашану, но и подсказал цвет сектора, в котором он находится. Из таких, на первый взгляд, мелочей складывается первое впечатление о торговом центре.

2) Навигационная стелла на входе. В верхней части крупно указан уровень, на котором вы находитесь- Р1С. Справа от каждого уровня перечислены якорные арендаторы. Удобно и понятно. Кстати, в Авиапарке целый букет «якорей»- 9 традиционных и 8 уникальных. Поднимаюсь на эскалаторе на уровень выше.

3) Поворачиваю голову и вижу табличку у лифтов. Я уже на уровне P2C. На индикаторе кнопки вызова видно что лифт поднимается из паркинга P1. Торжество навигационной логики и простоты.

4) Специально не выбирая маршрут я оказался в самом центре у гигантского аквариума. Широкие проходы, естественный свет и много воздуха. Рыбы в аквариуме меня привлекали мало, гораздо интереснее было узнать что сделала УК для того чтобы посетителю было удобно ориентироваться на 4-х торговых уровнях в поисках магазинов, нужных товаров, развлечений и услуг.

5) А вот и первая интерактивная навигация. Над экраном стрелками обозначили направление к крупным операторам- OBI, HOFF, Ашан, Спортмастер. Удобно? Конечно! Можно издалека, не подходя к экрану, скорректировать свой путь. Протестируем удобство пользования интерактивной навигацией.

6) Главный экран. Начнем с кнопок. Зеленая кнопка “Где я?”, кнопка переключения языков. Масштабирование, кнопка “Домой”, сиреневый кружок “отмена действия”. Как пройти и белый столбец с уровнями ТРЦ. Назначение кнопок интуитивно понятно. Возможно, эти кнопки можно было упорядочить, например, в верхней части экрана, чтобы все элементы управления были собраны в одном месте.

7) Меню поиска. Здесь тоже название пунктов реализовано простым и понятным для большинства посетителей образом. Какая еще информация может понадобиться для посетителей в ТЦ?

8) Например сервис «Яндекс пробки», чтобы оценить загруженность дорог и выбрать для себя оптимальный маршрут при выезде из ТЦ.

9) Актуальная информация для тех, кто как и я, приехал в ТРЦ на бесплатном автобусе.

10) По запросу «акции» предлагается только 2 варианта. В таком ТРЦ всего два? Не верю! Хочется больше и разнообразнее.

11) А вот это интересно! Кнопка «Обратная связь» позволяет собрать жалобы и предложения посетителей с активной позицией.

12) Я воспользовался этой возможностью и оставил предложение для УК. Можно конечно скачать в App store приложение «wizee шопинг» с картами торговых центров в 15 крупнейших городах России. Но, как мне кажется, у крупнейшего ТРЦ Москвы должно быть свое полноценное мобильное приложение.

Надо сказать, что интерактивная навигация в Авиапарке, в целом, оказалась вполне удобной и информативной. Есть мелкие недочеты работы (например: при масштабировании планировка этажа наползает на кнопку +/- ), но это если придираться. Навигационные стеллы и указатели тоже расположены на свих местах и позволяют быстро сориентироваться при поиске нужного магазина. За все время путешествия по торговому центру я ни разу не столкнулся с ситуацией, когда навигация подвела. Молодцы! При таком масштабе торговых площадей это отличный результат.

Первое впечатление от посещения ТРЦ «Авиапарк»- много пространства с естественным светом, хорошая логистика, простая и удобная навигация. Атмосфера располагает к неспешному и комфортному шоппингу и отдыху.

А про комфорт и удобства для посетителей мы поговорим во 2 части обзора.

Блог 0 Comment
28/02/2017

Броский фасад, а ТК умирает.

Подробный разбор ошибок, которые стоили девелоперу торгового комплекса миллионов рублей убытков.

Представьте что вы получили земельный участок, который идеально подходит для строительства небольшого торгового объекта. Прекрасные видовые характеристики, супер проездная магистраль, первичная торговая зона с потенциальными покупателями. Полноценной конкуренции рядом практически нет. Мечта любого девелопера! Казалось бы, что может помешать реализовать компактный ТК и получать хороший доход? А мешает менталитет Российского девелопера и несколько ключевых просчетов, которые в итоге приведут к многомилионным убыткам. Но обо всем по порядку.

Итак, знакомьтесь- торговый комплекс «Штрих код». Необычный фасад выделяет его среди однотипной серой застройки:

Технические параметры ТК:

  • Год постройки: 2006
  • Этажность: 3+подвал
  • Общая площадь: 6672 кв.м.
  • Полезная площадь: 5671 кв.м.
  • Площадь торговых залов и магазинов: 3676 кв.м.

Подойдем поближе. Чтобы не портить фасад, рекламные конструкции вынесли вперед и реализовали их в виде световых панелей. Получилось дешево и неаккуратно (висящие за панелями провода говорят о том, что скрытая проводка не планировалась и подключение делалось по факту).

Столбы для размещения рекламы разной высоты. Некоторые из них покосились. Первое впечатление от ТК- девелопер экономил. 8))

Заходим в торговый комплекс и налетаем на навигационно-рекламную конструкцию. Привет из 90-х. Не будем придираться к качеству ее дизайна и информативности. Логистика в этом ТК важнее.

А с логистикой здесь беда уже на входе. Посетителю на входе предлагаются вот эти две узкие лестницы: Справа. На которую выстраивается небольшая очередь на вход.

и слева, на которую очереди нет. Поднимаюсь по левой лестнице, чтобы не стоять в очереди 8))).

И первый неприятный сюрприз- дальше можно попасть только на второй этаж. Проход на первый этаж через эту дверь невозможен!

Возвращаемся, поднимаемся по правой лестнице. На первом этаже вход в универсам «Пятерочка».

А как же вторая дверь, пути эвакуации при пожаре и т.д.? Вторая дверь есть, вот она:

Но, как видите, ее закрыли и забаррикадировали изнутри тележками, чтобы люди не подходили и не дергали ручку. Да и охраннику в универсаме меньше хлопот- контролировать один вход легче чем два.

Возвращаемся к входу на первый этаж. Здесь на второй этаж смонтировали эскалатор.

А почему с другой стороны на второй этаж ведет лестница, а здесь эскалатор? Все просто. Для организации движения посетителей между 1-м – 2-м и 2-м – 3-м этажами были запроектированы две пары эскалаторов (вверх-вниз). Но девелопер сэкономил и заменил половину эскалаторов на лестницы.

Получилось вот так:

Давайте посмотрим на планировки. Единственный источник, где они сохранились, это сайт проектировщика. На сайте самого ТК их решили не выкладывать. Кстати, сайт этого ТК вполне отражает качество самого объекта- дешевый и малоинформативный.

Первый этаж полностью занимает универсам «Пятерочка». Обратите внимание, что прикассовая зона отсутствует. По грубым прикидкам, эта ошибка стоит девелоперу более миллиона рублей недополученных арендных поступлений ежегодно. А если учесть, что ставка якоря тоже невысокая, то убытки еще больше.

Еще один пример, когда якорь в ТК работает сам на себя. Я уже подробно разбирал эту ошибку в одном из своих обзоров: ( http://antonreutov.spb.ru/kogda-yakor-v-trk-est-i-v-to-zhe-vremya-ego-net/ )При этом ситуация усугубляется тем, что нормальной логистики между первым и вторым этажом нет.

Красным цветом показан вход в ТК, синим- вход/выход в универсам.

Второй этаж. Здесь ситуация повторяется. Весь этаж занимает бытовая техника. Якорь, который работает сам на себя. Прикассовой зоны нет. Еще более миллиона рублей убытка ежегодно.

Вот так при проектировании выглядела нарезка арендаторов второго этажа.

Вероятно, сдавать эти помещения планировали по ставке от 1500 руб./кв.м. в месяц. Техносила платит гораздо меньше. Итог- еще несколько миллионов рублей недополученной аренды каждый год. Бытовую технику можно было разместить на третьем этаже, но при такой кривой логистике в ТК это не сильно отразилось бы на общей экономике.

Поднимаемся на третий этаж. Вот его планировка:

Арендаторам здесь тяжело. Редко кто забредает на верхний этаж. Да и зачем? Здесь нет ничего, что привлекало бы посетителей подняться на этот уровень.

Некоторые арендаторы еще держатся.

Некоторые уже съехали, оставив после себя оборудование и мусор.

В закрытых секциях висит телефон и ставка аренды. Найти желающих даже по 700 руб/кв.м. в мес. включая все, непросто.

Управляющий пытается собрать с арендаторов помещений ТК деньги на оплату задолженности по электроэнергии?!!

Последняя строчка этого объявления на одном из помещений 3-го этажа меня сильно озадачила. Если в ТК уже идет распродажа помещений, принадлежащих разным собственникам, то ситуация с этим ТК совсем печальна.

Остался подвал. Спустимся туда и посмотрим, как там себя чувствуют арендаторы. В подвал ведут три двери. На правой ручку отломали. На левой она заблокирована. Открывается только средняя дверь.

Пространство в проходах активно используется арендаторами как бесплатное рекламное место.

А вот эти лыжи и палки, торчащие из старых покрышек больше напоминают склад. Комиссионный магазин именно так и использует свободное пространство коридора.

Мебельный магазин съехал, не выдержав такого соседства.

Как выглядят витрины его магазина этого арендатора совсем не заботит.

Общее впечатление от этого этажа- барахолка, которая живет по своим законам и навязывает их управляющему ТК.

И еще несколько планировочных решений, которые вызывают вопросы. Вот например, для чего проектировщик сделал в этом ТК многосветное пространство, которое кроме потери нескольких сотен метров ничего больше не дает?

Боковые фасады ТК. Мест для размещения рекламы здесь не предусмотрели.

Поэтому арендаторы вывешивают рекламу подпольно.

В проектных решениях этого ТК было заложено 5 отдельных входов с первого этажа. Но по факту, открыт только главный вход. Остальные 4 закрыты.

Вход закрыт.

Этот вход тоже закрыт.

Подведем итоги этого обзора и перечислим те ошибки, которые допустил девелопер:

  1. Несмотря на отличное место для организации торговли, девелопер не смог полноценно реализовать проект торгового комплекса. Фасад привлекает внимание, но за ним ничего интересного для покупателя нет. Результат: второй раз в этот ТК приезжать/приходить не хочется
  2. В ТК работают 2 якоря (Пятерочка и Техносила), но из-за неграмотного размещения этих арендаторов, они работают сами на себя, не позволяя девелоперу зарабатывать на своем трафике. Результат: девелопер теряет миллионы рублей ежегодно.
  3. Кривая вертикальная и горизонтальная логистика не дают возможности посетителям свободно перемещаться по комплексу. Результат: за неудобство и некомфорт посетители платят низкой посещаемостью.
  4. Полноценной концепции у этого ТК на сегодняшний день нет. Результат: Ходят в ТК, в основном, от безысходности и потому что «Пятерочка» рядом.
  5. Серьезные ошибки, допущенные при проектировании, усугубились желанием девелопера сэкономить и неправильной политикой управления. Результат: ТК постепенно умирает.

В этой ситуации может помочь только полноценная реконструкция и реконцепция.

Блог 0 Comment
08/01/2017

МЕГА парк – окрытие. Первые итоги.

В конце декабря прошлого года тихо и без лишнего PR открылся МЕГА-парк рядом с МЕГА Дыбенко. Напомню, что проект стартовал летом 2016 года. Для чего руководство МЕГА затеяло этот эксперимент? Какие стратегические и тактические цели за ним стоят? (Эти и другие вопросы я подробно разбирал в своей статье: «ТЦ МЕГА- эксперимент с “МЕГА Парк” за 165 млн. рублей» http://antonreutov.spb.ru/tc-mega-eksperiment-s-mega-park-za-165-mln-rublej)

И хотя, по словам управляющего торговым центром «Мега Дыбенко» Патрика Сьоберга, в настоящее время парк готов на 75%, некоторые итоги уже можно подвести.

1) В центре парка установлена большая новогодняя елка. В вечернее время иллюминация хорошо видна издалека.

2) На входе установлены стеллы с правилами поведения в парке. С собаками нельзя, но выгуливать собак на поводке- можно.

3) Скамейки удобные и эргономичные. Я проверил.

4) Для велосипедистов предусмотрены специальные велопарковки.

5) Деревянная облицовка бетонных ограждений тоже может быть использована для короткого отдыха.

6) Детская площадка.

7) В качестве поставщика оборудования для детской площадки выбрана компания KOMPAN(Дания). Кстати, эта компания выстроила целую философию вокруг процесса игры и обучения детей основав институт игры KOMPAN.

8) На каждом игровом элементе детской площадки, где надо карабкаться вверх или спускаться вниз, расположены таблички с указанием рекомендуемого возраста. Удобно, особенно для гипер-тревожных родителей.

9) Для площадки такого размера 5 качелей это мало! Один из самых востребованных элементов развлечений у детей, к которым всегда стоит очередь.

10) Широкая дорожка при входе на детскую площадку с одной стороны.

11) И почему-то зауженная дорожка с другой стороны. Две коляски с детьми здесть разъедутся с большим трудом. Возможно, я придираюсь.

12) На фотографии не очень хорошо видно, но посетители протоптали дорожку вопреки планировке парка. Это случается, когда проектировщик не очень продумывает логистику. Дорожка в этом месте и правда просится, хочется дойти от центральной площади до детской площадки напрямую, а не ходить зигзагами как в магазине IKEA.

13) Симпатичные шарики, расположенные по периметру площадки, в вечернее время придают парку дополнительный уют.

14) Подсветка в вечернее время.

15) Светодиодные столбы освещения. Не только креативно, но и экономично.

16) Вторая часть парка пока, к сожалению, закрыта забором.

На сайте МЕГА открыта регистрация на конкурс среди архитекторов и дизайнеров по проектированию зоны Детского Клуба в «МЕГА парке». Подведение итогов и определение победителей намечено на 20 февраля 2017.

Ждем открытие парка полностью летом этого года. Но уже сейчас очевидно, что европейский подход и внимание к мелочам способны превратить это место действительно в парк отдыха для всей семьи.

Блог 0 Comment
05/12/2016

Как угробить торговый центр?

Каждый разумный девелопер, который задумал реализовать проект торгового центра, надеется, а точнее сказать- рассчитывает, что он будет доходным. Иначе зачем инвестировать? Локация, целевая аудитория, концепция, архитектура, арендаторы и т.д. очень важны. Но уровень доходности будущего объекта это один из главных критериев оценки успешности реализованного проекта. А как в сегодняшних непростых условиях можно повысить доходность? Правильно- надо экономить. Но экономия бывает разной.

Сегодня мы поговорим о том, как разумные девелоперы совершают неразумные поступки, особенно когда появляется возможность сэкономить на таком элементе как….., но обо всем по порядку.

В качестве примера возьмем Торговый центр, который открылся совсем недавно. При этом его название и местоположение не так важны. Достаточно сказать что в этом районе, с населением почти 70 000 человек, у ТЦ были все шансы занять лидирующее положение из-за отсутствия более серьезных конкурентов. Название якорных арендаторов тоже неважно. Важен принцип.

Итак, ТРК общей площадью 22 000 кв.м.

Открытие- декабрь 2015.

Состав арендаторов:

1 этаж: Продуктовый супермаркет, универмаг и РБП(ректоран быстрого питания)

2 этаж: Киноцентр, магазин бытовой техники, детские товары, быстрого питания) и другие арендаторы.

Посмотрим на планировочные решения.

1) Первый этаж ТРК. Заходим черерез главный вход (синяя стрелка справа). Продуктовый супермаркет отгорожен от покупателя глухой стеной. Проход к нему осуществляется через узкий коридор вдоль Универмага. Якорную функцию продуктовый супермаркет в этом месте не выполняет вообще. Помещения в верхней части, слева от РБП- пустуют. РБП выбил себе ликвидную площадь на первом этаже и право работать круглосуточно, тем самым убив возможный трафик в ТРК. (зелеными стрелками показан вход и выход в этот ресторан). Универмаг, который по какой-то причине занял одно из самых ликвидных мест на первом этаже, арендует хорошую площадь, при этом платит арендную ставку гораздо ниже возможной. К слову сказать, организация универмага эконом сегмента нивелирует первое впечатление от главного холла торгового комплекса.

2) Второй этаж.

Посмотрим на двух якорных арендаторов- Детские товары и Бытовая техника, которые в одиночестве заняли левую часть этажа. Все помещения рядом с «якорями» пустуют. Проектировщик сделал все, чтобы вы тоже не увидели Детские товары и Бытовую технику при входе на этаж. Вы вынуждены пробираться к ним через лабиринт торговых блоков.

3) Универмаг эконом класса, который расположился на первом этаже.

4) Второй этаж. Помещения в левой части как раз напротив Бытовой техники и детских товаров- пустые.

5) Вот эта пустая галерея.

6) Визуально, вход в магазин детских товаров разрезает стеклянная стена торговой галереи. Поэтому мы видим только часть вывески.

7) Тоже самое с визуальной доступностью магазина бытовой техники.

Вопрос: Как получилось так, что в этом ТРК нарушены базовые законы проектирования торговых центров- горизонтальная логистика, визуальная доступность, отсутствие тупиковых зон и т.д.?

Ответ: Девелопер заказал проект у компании, которая никогда не проектировала торговые центры.

Почему он выбрал этих проектировщиков? Потому что предложение этой компании, вероятно, было дешевле чем у других проектных компаний. Девелопер сэкономил. И вот результат.

Проблема глазами девелопера: Нужно сдать в аренду свободные площади по справедливой, на его взгляд, ставке. Считает что из-за низкой конкуренции покупатель привыкнет к этим лабиринтам. Забывая при этом о магазинах стрит ритейла.

Проблема глазами штатного маркетолога: Ограниченный рекламный бюджет не дает возможности провести агрессивную рекламную компанию. Он убежден, что с ее помощью можно заставить покупателя приходить в ТРК чаще и покупать больше.

Проблема глазами специалиста: Существующий пул арендаторов будет сокращаться, вызывая непонимание у владельца. Заполнять вакантные площади в этой ситуации бессмысленно. Планировка требует серьезных конструктивных изменений. Внимания требуют общие холлы первого и второго этажа. Это должны быть комфортные зоны отдыха, радующие глаз. И, самое главное,- экономика. Именно на ее основе необходимо проводить все последующие работы по изменению планировочных решений и брокериджу.

Блог 0 Comment
14/11/2016

Покупатель в ТЦ имеет право на отдых

Шоппинг в торговом центре это длительный процесс. Покупатели, переходя из одного магазина в другой, поднимаясь и спускаясь по лестницам и эскалаторам, проходят пешком несколько километров. В поисках нужной нам вещи мы вынуждены ходить часами. И все это время мы проводим на ногах. Усталость накапливается, а вместе с ней растет желание присесть и дать организму короткую передышку. И вот здесь управляющие компании в торговых центрах разделяются на две категории.

Первые убеждены, что покупатель приходит в торговый центр в первую очередь за покупками. И отдыхать ему не надо. А если вдруг такое желание возникло, то добро пожаловать на фудкорт или в кафе на этаже. В конце концов, если есть кинотеатр, покупай билет и наслаждайся возможностью отдохнуть на удобном кресле с попкорном и напитками.

Вторая категория считает, что покупателям нужно предоставить возможность выбирать где отдыхать в ТЦ- в кафе, за столиком в ресторане или на скамейках и диванчиках. А покупатель сам решит что для него удобнее.

Какой из двух подходов в долгосрочной перспективе выгоднее? Давайте разберемся. Но сначала несколько фактов из области общих знаний и немного элементарной логики.

Факт №1. Каждый шаг при ходьбе оказывает на стопы нагрузку, равную удвоенному весу тела.

Факт №2. Обычный человек за день проходит от восьми до десяти тысяч шагов.

Факт №3. У женщин проблемы с ногами возникают в четыре раза чаще, чем у мужчин.

Разумно предположить, что покупатель ТЦ, которому будет предоставлена возможность периодически отдыхать, меньше устанет и большее количество времени посвятит покупкам.

А теперь посмотрим, какие места для отдыха предлагают ТЦ своим посетителям.

1) Круглая тумба-скамейка без спинки. Эстетично, креативно, но при этом абсолютно нефункционально. Долго на такой скамейке просидеть не получится, т.к. спина у вас останется напряженной, как при сидении на табуретке.

2) Диван в нише. Мягкая кожа, высокая удобная спинка. Прекрасное решение! При желании можно даже прилечь отдохнуть.

3) Скамейка двойного назначения- и место для отдыха и элемент дизайна интерьера. Удобное решение для посетителей и эстетичное для ТЦ.

4) Еще один пример дизайнерского решения. На этой скамейке у вас не получится полноценно отдохнуть- быстро заноет уставшая от долгих пеших прогулок спина.

5) Какая-то повальная любовь у дизайнеров к неудобным скамейкам без спинок и подлокотников. Интересно, они сами пробовали на них сидеть больше 10 минут?

6) Мягкое напольное покрытие -простое и удачное решение. Детям есть где побегать и поползать. Рекомендуется делать рядом с галереей детских товаров и магазинов. Эти плетеные кресла лучше заменить удобными диванчиками. Рядом целесообразно поставить мини-кафе.

А совсем недавно это место в ТЦ выглядело пустынно и неуютно:

7) Этот велюровый диванчик в торговой галерее практически идеален! Мужчины по достоинству оценят его удобство, пока женщины будут заняты шоппингом.

8) Скамейка рядом с урной. Спорное решение. И лишняя нагрузка на службу безопасности ТЦ.

9) Комфортные и удобные места для отдыха покупателей. А ведь все это можно было заставить островами и получить еще больше выручки с квадратного метра. Но комфорт покупателя для управляющей компании этого ТЦ, стратегически, важнее.

Как правильно организовать отдых покупателей в вашем ТЦ? Несколько простых рекомендаций.

  1. Размер мест отдыха, их количество и размещение в ТЦ напрямую зависят от размера вашего объекта. Чем больше общая площадь вашего ТЦ тем таких мест должно быть больше.
  2. Организацией пространства для отдыха должны заниматься профессиональные дизайнеры интерьера. Желательно те, которые любят людей и понимают их потребности.
  3. Функциональность первична, красивый дизайн- вторичен. Покупатели скажут вам за это спасибо!
  4. Да, хорошие диваны дороже и они быстро изнашиваются. Скамейки дешевле и износ у них происходит медленнее. Какой вариант предпочесть зависит от уровня вашего ТЦ и бюджета.
  5. Если вы хотите сделать отдых покупателей еще более комфортным- разместите рядом места для подзарядки телефонов. Если этот инструмент используют ведущие игроки на рынке ТЦ, наверное в этом что-то есть.

Позволяйте вашим покупателям больше отдыхать. Этим вы не только поможете восстановить их силы, но и продлите для них шоппинг.

Блог 0 Comment
31/10/2016

Когда якорь в ТРК есть, и в то же время его нет.

В концепции любого торгового центра одним из ключевых элементов является Якорный арендатор. Его основная задача- генерация стабильного потока, на котором потом будет зарабатывать собственник и арендаторы торговой галереи. Но что бывает, когда якорный арендатор есть, но при этом из-за ряда ошибок девелопера он работает не на торговый комплекс в целом, а исключительно на себя? Сегодня как раз разберем этот пример- подробно, с акцентом на важных моментах.

1) Торгово-развлекательный комплекс «Планета-Нептун». Здание введено в эксплуатацию в апреле 2006 года, общая площадь 28 800 кв. м. Главный и уникальный якорный арендатор ТРК- Океанариум занимает площадь 5000 кв. м. в цокольном и первом этажах. Второй якорь этого ТРК- Супермаркет «Перекресток», разместился на первом этаже на площади 2700 кв. м.

А теперь давайте внимательно посмотрим на размещение этих якорей в ТРК, а точнее на горизонтальную логистику потоков посетителей.

2) Эти раздвижные двери- центральный вход в ТРК и сразу же направо в тамбуре вход в Океанариум.

3) Вот как этот вход расположен на планировке первого этажа.

Это значит, еще не зайдя в сам торговый комплекс мы поворачиваем направо и попадаем в Океанариум. В чем здесь ошибка? Ошибка в том, что посетитель торгового комплекса, который приехал в Океанариум может в ТРК не заходить, а сразу проходить направо- в гардероб и кассу океанариума. Он может быть зашел бы в ТРК, походил бы по первому этажу, что-то увидел в витринах магазинов, что-то купил, но нет- этой возможности проектировщики ему не предоставили. Девелопер полностью потерял для себя возможность заработать на входном потоке.

Посмотрим теперь на выход из Океанариума. Это ровно тот-же поток людей, который зашел в Океанариум и вышел из него через час-два(столько времени, в среднем, занимает обход всех залов и изучение обитателей подводного мира).

4) Стрелкой показан ближайший путь к выходу из ТРК из Океанариума.

Девелопер здесь потерял еще и возможность заработать на выходящем из Океанариума потоке. Хотя нет, есть один арендатор, который все-таки использует логику и экономику потоков посетителей.

5) Вот он- это магазин игрушек, который соединил выход из Океанариума со своим торговым залом. Из этого прохода, который закрыт турникетом выходят посетители Океанариума и чтобы попасть в ТРК, проходят через торговый зал магазина «Морские сувениры». Пройти по прямой линии вам помешают торговые ряды с игрушками, которые специально преграждают вам путь и заставляют двигаться зигзагами. Молодцы маркетологи, которые придумали эту уловку!

Таким образом в ТРК есть уникальный Якорный арендатор Океанариум, который притягивает мощный поток своей целевой аудитории- детей с родителями, и при этом из-за проектной ошибки девелопер не может использовать этот поток для создания полноценной торговой галереи.

6) Как можно было сделать лучше? Ну например организовать выход вот так:

В этом варианте выходной поток людей пройдет через всю галерею первого этажа торгового центра. Магазины игрушек и детских товаров в галерее смело можно сажать на фиксированную ставку +процент с оборота. Мы ведь помним, наша целевая аудитория- это дети с родителями.

7) Второй якорь этого ТРК- супермаркет «Перекресток».

Посмотрим как обстоит дело здесь с организацией входа-выхода.

8) На планировке этажа показан кратчайший путь от входа в ТРК с ул. Марата до входа в Перекресток:

Стрелками вниз показан выход из супермаркета через линию касс. Здесь допущена та же ошибка. Вход в супермаркет максимально приближен ко входу в ТРК, на выходе работает только часть торговой галереи- блоки №№ 102-108. Вся остальная торговая галерея первого этажа поток покупателей Перекрестка не использует на 100%.

Кстати у McDonalds отдельный вход с улицы. Он тоже работает в этом комплексе исключительно на себя.

Поднимаемся на второй этаж ТРК.

9) Здесь логично разместился магазин товаров для новорожденных и мам-«Антошка»

Якорными арендаторами второго этажа выступают:

10) Интерактивный музей «Ужасы Петербурга».

11) Спортивный магазин «Триал-спорт».

При этом, часть арендаторов вызывает вопрос.

12) Например салон красоты. Вопросов не вызывает этот мягкий диванчик с удобной спинкой для посетителей. Вот бы каждая управляющая компания так заботилась о посетителях в ТЦ.

 

13) Офис туристической фирмы (зачем он в торговом комплексе?) Слева от него- вакантное помещение.

14) Специфический арендатор. В этот магазин поедут специально из другого района города. Вопрос только- зачем он в концепции второго этажа?

В целом, подбор арендаторов второго этажа позволяет сделать предположение что посетителей на этом уровне меньше чем хотелось бы. Первый признак- торговые блоки начинают сдавать в аренду под офисы туристических фирм, страховых компаний и т.д. Во многом это объясняется как размытием концепции второго уровня, так и ошибками проектирования.

Резюме:

  • Размещению якорей в торговом центре необходимо уделять пристальное внимание, а особенно организации входов и выходов. Контролируйте своих проектировщиков.
  • Торговая галерея должна работать на потоке от якорного арендатора. Иначе- вы будете постоянно искать новых арендаторов на освободившиеся площади и снижать ставки существующим.
  • Концепция торгового центра должна ориентироваться на целевую аудиторию. Иначе- идет размывание концепции и единственный способ заполнить вакантное помещение это сдать его под офис (например турфирме).

Блог 0 Comment
03/10/2016

Навигация в торговом центре- зачем? какая? кто?

Качественная и удобная навигация в ТЦ это мечта многих владельцев и управляющих. Она помогает посетителям быстро и легко ориентироваться в многообразии магазинов, товаров и брендов. Превращает поход за покупками в увлекательное путешествие. Это в теории. На практике все гораздо сложнее. Почему? Давайте разберемся.

И начнем мы с ответа на вопрос: «А зачем в торговом центре нужна навигация»?

У системы навигации в ТЦ две основные задачи:

Задача 1: Помочь покупателю сориентироваться в незнакомом месте. Хорошо известно, что чем больше площадь и этажность торгового центра, тем больше посетителю требуется подсказок:

  • где находятся лифты, чтобы подняться или спуститься на нужный этаж
  • где расположен вход в кинотеатр
  • где оплатить и как спуститься в паркинг
  • где ближайший туалет
  • где выход из этого адского лабиринта (привет посетителям-новичкам магазина IKEA 8))))

Некоторые маркетологи придерживаются идеи, что помогать посетителю не надо, захочет- найдет! А пока ищет, попутно зайдет в другие магазины и оставит больше денег на импульсные покупки. Этих «специалистов» очень хочется отправить в крупный восточный аэропорт искать выход на посадку, предварительно заклеив на навигационных табло все надписи на английском. Пусть повышают средний чек в duty free.

Помогать посетителю еще как надо- в благодарность он быстрее найдет то, что ему нужно, и с хорошим настроением продолжит покупки.

Задача 2: Исправить допущенные планировочные ошибки и ошибки логистики. По идее, при грамотной планировке посетитель очень быстро сориентируется и найдет нужный ему магазин, кафе или эскалатор. Но если планировка здания непростая, со множеством переходов и лестниц, то посещение такого торгового центра превращается в квест, к сожалению мало увлекательный. Без дополнительной помощи посетитель просто не найдет как подняться на второй этаж или перейти в другой корпус, развернется и уйдет туда, где навигация более понятная и удобная.

Хотя, конечно, не все ошибки проектирования можно исправить дополнительными средствами навигации.

Помимо этого, навигация должна быть:

  • простой (даже ребенок должен понять что означает та или иная пиктограмма на указателе)
  • удобной (Навигационные табло расположены на нужной высоте, шрифт хорошо читается, уровень освещенности достаточный)
  • логичной (посетитель должен стазу найти где он находится на карте ТЦ и куда ему идти)

И последний вопрос. Кто должен проектировать систему навигации. Дизайнеры? – нет. Брокеры? –нет. Этим вопросом должны заниматься специалисты, которые знают принципы вертикальной и горизонтальной логистики потоков людей. Понимают где и как необходимо помочь посетителю найти нужную информацию об арендаторах, дополнительных сервисах и т.д. Те, кто в первую очередь смотрят на торговый центр глазами покупателя.

Примеры:

1) Навигация в одном из ТЦ. Обратите внимание, что нумерация торговых секций крайне запутанная (например, где секции №№ 08, 22 или 47? Или попробуйте быстро найти секцию 102). Такая навигация скорее мешает, а не помогает посетителю найти нужный товар. То, что на плане не обозначено место, где вы находитесь- еще одна ошибка. Макдональдс поступил разумно- он попросил обозначить на плане свой логотип, что позволяет найти его почти мгновенно.

.

2) Другой пример навигации. Пиктограммы желтые, их значение интуитивно понятно. Для удобства посетителей они сделаны 3-х мерными, что позволяет быстро и просто находить эскалатор, банкомат или место где есть бесплатный wi-fi. И что, самое важное, если вы стоите перед этим планом в торговом центре, то за левым плечом у вас будет траволатор, а прямо за навигационным табло- магазин Стокманн. Это говорит о том, что карту для вашего удобства сориентировали так, как на местности расположены арендаторы и вам не приходится в голове переворачивать картинку.

 

3) Это навигация в аэропорту Рима. При достаточно простом проектном решении этого уровня трехмерный план позволяет ориентироваться гораздо лучше чем плоский.

Кстати, навигация в крупных международных аэропортах это хороший пример того, как должна быть организована навигация посетителей. Если вы проделали весь путь от входа до трапа, нашли где взять и вернуть тележку, пункт возврата НДС, кафе, туалет и т.д. и при этом не решали головоломку и не блуждали- значит навигационная система справилась со своими задачами.

 

Вопрос повышения доходности, в т.ч. организации грамотной навигации в вашем ТЦ мы подробно разбираем на моем семинаре. Программу семинара можно найти здесь: http://antonreutov.spb.ru/torgovye-centry/ .

Блог 0 Comment
  • 1
  • 2