Управление недвижимостью для новичков
Предлагаю начать разговор на тему «управление недвижимостью» с определения что это такое. В разных источниках понятие «управление недвижимостью» трактуется очень широко. Широта понятия определяется объемом услуг, которые входят в перечень. На рынке недвижимости эти услуги подразделяются на две основные следующие составляющие:
- Управление недвижимостью (Property management- PM)
- Управление эксплуатацией (Facility management- FM)
Что такое Property management? Эта составляющая, как правило, содержит следующий набор услуг:
Создание концепции объекта- Брокеридж
- Ведение бухг. и управленческого учета на объекте
- Юридическое сопровождение
- Управление продвижением объекта на рынке
- Арендная политика
Управление эксплуатацией- FM, это:
- Техническое обслуживание и эксплуатация объекта
- Обеспечение безопасности
- Уборка помещений и территории
- Проведение текущего и аварийного ремонта
- Взаимодействие с контролирующими органами
- Рациональное использование энергоресурсов
- Оптимизация операционных расходов
Этот перечень услуг, каждый раз, элемент договоренностей и торга между владельцем и управляющей компанией.
Поэтому, первый принцип, которым хочу поделиться с читателем этой статьи- В самом начале уточняйте какой набор услуг входит в понятия PM и FM.
От этого зависит уровень ответственности, который готова взять на себя управляющая компания, и, соответственно стоимость услуги «Управление недвижимостью».
Второй принцип лежит в плоскости целей управления. Любой собственник, который отважится на привлечение управляющей компании, преследует как минимум три цели:
- Увеличение доходности объекта. Это и сдача вакантных площадей и оптимизация взаимоотношений с существующими арендаторами и многие другие вопросы.
- Оптимизация расходов. Из названия понятно, что речь будет идти о поиске разумного минимума, который позволит экономить средства без ущерба для объекта и взаимоотношений с арендаторами.
- Стабильная работа всех инженерных систем. Опытный собственник знает насколько это непростая задача и готов доверить объект только тем, кто способен выполнить эту задачу максимально качественно.
Второй принцип можно сформулировать следующим образом: Формируйте четкие цели, а именно- что вы хотите получить от управления недвижимостью?
Третий принцип –это: поиск достойного партнера на позицию Управляющая компания.
Сознательно не стал писать подрядчика, т.к. между владельцем и управляющим в действительности должны установиться партнерские отношения(взаимная ответственность и финансовый интерес), в отличие от подрядчика, который понятие ответственность трактует как способ перекладывания рисков. Как выбрать управляющую компанию, которой можно доверить свой объект или объекты в управление? Здесь важно учитывать следующие параметры:
- опыт компании на рынке
- портфолио объектов, находящихся в управлении и их уровень
- рекомендации от участников рынка
- стоимость услуг
Чем выше уровень управляющей компании и опыт ее работы тем, как правило, выше и стоимость ее услуг.
Одним из самых актуальных вопросов для владельцев недвижимости остается следующий: «Управлять самостоятельно или привлекать специализированную управляющую компанию?». Здесь необходимо понимать, что у каждого из подходов есть свои плюсы и минусы и выбор в пользу того или иного варианта будет осуществляться в зависимости от целей владельца, его финансовых возможностей а также количества и уровня компетенций собственных специалистов. Но об этом мы поговорим в одной из следующих статей.