Tag Archives: якорный арендатор

02/06/2017

Как вы яхту назовете…. или беспощадный российский девелопмент ТЦ.

Иногда еще встречаются девелоперы, которые искренне верят, что location, location and location* для торгового центра – это три основные составляющие успеха и больше практически ничего не надо. Достаточно построить коробку в несколько этажей, сделать парковку, на фасаде написать «Торговый центр», нарезать помещения и… арендаторы пойдут косяками записываться в очередь. Зачем мне концепция?посадил продуктовый магазин на первом этаже, люди пойдут. Поставил эскалатор — народ поднимется на второй этаж. Какая разница чем торговать, если ежедневный поток по шоссе более 40 000 автомобилей. Но рынок недвижимости, особенно сегодняшний, такого отношения не прощает. Вот любопытный пример.

* (местоположение- 3 раза, перевод с англ.)

Краткая справка о ТЦ «Паргос»:

  • открыт в 2015 году
  • Общая площадь 13 000 кв.м.
  • Арендопригодная 9000 кв.м.
  • Этажность- 2 этажа + подвал

1) А началось все с названия «Паргос» которое, вероятно, происходит от поселка Парголово, расположенного поблизости. Неудачное, неблагозвучное и плохо запоминающееся название для торгового центра. Но это не самая большая ошибка.

2) Обратите внимание как организован вход в магазин «Spar», который должен быть якорем для 1 этажа этого ТЦ.

3) Вот этот отдельный вход в супермаркет SPAR на планировке 1 этажа. Торговые помещения 1407,3 кв.м. на первом этаже в правой части не сообщаются с помещениями, где расположен продуктовый магазин. SPAR, как якорь, в этом ТЦ не работает! Это грубейшая ошибка проектирования.

4) Второй вход по линии фасада в этот ТЦ. Заходим внутрь.

5) Здесь тишина. На окнах реклама: аренда 1 этаж от 300-1550 кв.м. Найти арендатора сложно. О причинах чуть позже. Поднимаемся на 2 этаж .

6) Эскалатор не работает.

7) На втором этаже всего 4 арендатора занимают не более 15% помещений (вдалеке одиноко сидит магазин 220 вольт). Остальное- свободное пространство.

8) Идем дальше. Вдалеке чудная железная приставная лестница- это переход со 2 на 2+ этаж. Еще один вопрос к проектировщикам.

9) Здесь мебельный магазин-склад, в котором кроме меня и продавщицы больше никого не было. Напомню, что ТЦ находится на магистрали, по которой ежедневно проходит более 40 000 автомобилей.

Теперь о качестве строительно-монтажных работ этого ТЦ.

10) Качество строительства.

11) Один из входов в ТЦ находится на реконструкции.

12) Вход в подвал. Напомню, ТЦ действующий, открыт для посетителей. И подвальные помещения на сайте девелопера продаются по 80 000 руб/кв.м.

13) Эту ржавую пластину положили, чтобы посетители не спотыкались при входе в ТЦ.

14) И завершающий штрих- «кирпич» на выезде из ТЦ., т.е. выезда нет!

Перечислим ошибки, которые допустил девелопер:

  • Горизонтальная и вертикальная логистика в этом ТЦ на 3 с минусом.
  • Магазин SPAR свою якорную функцию не выполняет.
  • У ТЦ отсутствует внятная концепция (мебель, интерьер, декор — это не концепция, а набор отдельных арендаторов).
  • Качество строительно-монтажных работ вызывает очень много вопросов.
  • Помещения в ТЦ не только сдаются в аренду, но и продаются. Это означает что у ТЦ, как полноценного и эффективного объекта, нет будущего.
  • Отсутствие грамотного анализа развития конкуренции в ближайшем окружении.

Блог 0 Comment
28/02/2017

Броский фасад, а ТК умирает.

Подробный разбор ошибок, которые стоили девелоперу торгового комплекса миллионов рублей убытков.

Представьте что вы получили земельный участок, который идеально подходит для строительства небольшого торгового объекта. Прекрасные видовые характеристики, супер проездная магистраль, первичная торговая зона с потенциальными покупателями. Полноценной конкуренции рядом практически нет. Мечта любого девелопера! Казалось бы, что может помешать реализовать компактный ТК и получать хороший доход? А мешает менталитет Российского девелопера и несколько ключевых просчетов, которые в итоге приведут к многомилионным убыткам. Но обо всем по порядку.

Итак, знакомьтесь- торговый комплекс «Штрих код». Необычный фасад выделяет его среди однотипной серой застройки:

Технические параметры ТК:

  • Год постройки: 2006
  • Этажность: 3+подвал
  • Общая площадь: 6672 кв.м.
  • Полезная площадь: 5671 кв.м.
  • Площадь торговых залов и магазинов: 3676 кв.м.

Подойдем поближе. Чтобы не портить фасад, рекламные конструкции вынесли вперед и реализовали их в виде световых панелей. Получилось дешево и неаккуратно (висящие за панелями провода говорят о том, что скрытая проводка не планировалась и подключение делалось по факту).

Столбы для размещения рекламы разной высоты. Некоторые из них покосились. Первое впечатление от ТК- девелопер экономил. 8))

Заходим в торговый комплекс и налетаем на навигационно-рекламную конструкцию. Привет из 90-х. Не будем придираться к качеству ее дизайна и информативности. Логистика в этом ТК важнее.

А с логистикой здесь беда уже на входе. Посетителю на входе предлагаются вот эти две узкие лестницы: Справа. На которую выстраивается небольшая очередь на вход.

и слева, на которую очереди нет. Поднимаюсь по левой лестнице, чтобы не стоять в очереди 8))).

И первый неприятный сюрприз- дальше можно попасть только на второй этаж. Проход на первый этаж через эту дверь невозможен!

Возвращаемся, поднимаемся по правой лестнице. На первом этаже вход в универсам «Пятерочка».

А как же вторая дверь, пути эвакуации при пожаре и т.д.? Вторая дверь есть, вот она:

Но, как видите, ее закрыли и забаррикадировали изнутри тележками, чтобы люди не подходили и не дергали ручку. Да и охраннику в универсаме меньше хлопот- контролировать один вход легче чем два.

Возвращаемся к входу на первый этаж. Здесь на второй этаж смонтировали эскалатор.

А почему с другой стороны на второй этаж ведет лестница, а здесь эскалатор? Все просто. Для организации движения посетителей между 1-м – 2-м и 2-м – 3-м этажами были запроектированы две пары эскалаторов (вверх-вниз). Но девелопер сэкономил и заменил половину эскалаторов на лестницы.

Получилось вот так:

Давайте посмотрим на планировки. Единственный источник, где они сохранились, это сайт проектировщика. На сайте самого ТК их решили не выкладывать. Кстати, сайт этого ТК вполне отражает качество самого объекта- дешевый и малоинформативный.

Первый этаж полностью занимает универсам «Пятерочка». Обратите внимание, что прикассовая зона отсутствует. По грубым прикидкам, эта ошибка стоит девелоперу более миллиона рублей недополученных арендных поступлений ежегодно. А если учесть, что ставка якоря тоже невысокая, то убытки еще больше.

Еще один пример, когда якорь в ТК работает сам на себя. Я уже подробно разбирал эту ошибку в одном из своих обзоров: ( http://antonreutov.spb.ru/kogda-yakor-v-trk-est-i-v-to-zhe-vremya-ego-net/ )При этом ситуация усугубляется тем, что нормальной логистики между первым и вторым этажом нет.

Красным цветом показан вход в ТК, синим- вход/выход в универсам.

Второй этаж. Здесь ситуация повторяется. Весь этаж занимает бытовая техника. Якорь, который работает сам на себя. Прикассовой зоны нет. Еще более миллиона рублей убытка ежегодно.

Вот так при проектировании выглядела нарезка арендаторов второго этажа.

Вероятно, сдавать эти помещения планировали по ставке от 1500 руб./кв.м. в месяц. Техносила платит гораздо меньше. Итог- еще несколько миллионов рублей недополученной аренды каждый год. Бытовую технику можно было разместить на третьем этаже, но при такой кривой логистике в ТК это не сильно отразилось бы на общей экономике.

Поднимаемся на третий этаж. Вот его планировка:

Арендаторам здесь тяжело. Редко кто забредает на верхний этаж. Да и зачем? Здесь нет ничего, что привлекало бы посетителей подняться на этот уровень.

Некоторые арендаторы еще держатся.

Некоторые уже съехали, оставив после себя оборудование и мусор.

В закрытых секциях висит телефон и ставка аренды. Найти желающих даже по 700 руб/кв.м. в мес. включая все, непросто.

Управляющий пытается собрать с арендаторов помещений ТК деньги на оплату задолженности по электроэнергии?!!

Последняя строчка этого объявления на одном из помещений 3-го этажа меня сильно озадачила. Если в ТК уже идет распродажа помещений, принадлежащих разным собственникам, то ситуация с этим ТК совсем печальна.

Остался подвал. Спустимся туда и посмотрим, как там себя чувствуют арендаторы. В подвал ведут три двери. На правой ручку отломали. На левой она заблокирована. Открывается только средняя дверь.

Пространство в проходах активно используется арендаторами как бесплатное рекламное место.

А вот эти лыжи и палки, торчащие из старых покрышек больше напоминают склад. Комиссионный магазин именно так и использует свободное пространство коридора.

Мебельный магазин съехал, не выдержав такого соседства.

Как выглядят витрины его магазина этого арендатора совсем не заботит.

Общее впечатление от этого этажа- барахолка, которая живет по своим законам и навязывает их управляющему ТК.

И еще несколько планировочных решений, которые вызывают вопросы. Вот например, для чего проектировщик сделал в этом ТК многосветное пространство, которое кроме потери нескольких сотен метров ничего больше не дает?

Боковые фасады ТК. Мест для размещения рекламы здесь не предусмотрели.

Поэтому арендаторы вывешивают рекламу подпольно.

В проектных решениях этого ТК было заложено 5 отдельных входов с первого этажа. Но по факту, открыт только главный вход. Остальные 4 закрыты.

Вход закрыт.

Этот вход тоже закрыт.

Подведем итоги этого обзора и перечислим те ошибки, которые допустил девелопер:

  1. Несмотря на отличное место для организации торговли, девелопер не смог полноценно реализовать проект торгового комплекса. Фасад привлекает внимание, но за ним ничего интересного для покупателя нет. Результат: второй раз в этот ТК приезжать/приходить не хочется
  2. В ТК работают 2 якоря (Пятерочка и Техносила), но из-за неграмотного размещения этих арендаторов, они работают сами на себя, не позволяя девелоперу зарабатывать на своем трафике. Результат: девелопер теряет миллионы рублей ежегодно.
  3. Кривая вертикальная и горизонтальная логистика не дают возможности посетителям свободно перемещаться по комплексу. Результат: за неудобство и некомфорт посетители платят низкой посещаемостью.
  4. Полноценной концепции у этого ТК на сегодняшний день нет. Результат: Ходят в ТК, в основном, от безысходности и потому что «Пятерочка» рядом.
  5. Серьезные ошибки, допущенные при проектировании, усугубились желанием девелопера сэкономить и неправильной политикой управления. Результат: ТК постепенно умирает.

В этой ситуации может помочь только полноценная реконструкция и реконцепция.

Блог 0 Comment
31/10/2016

Когда якорь в ТРК есть, и в то же время его нет.

В концепции любого торгового центра одним из ключевых элементов является Якорный арендатор. Его основная задача- генерация стабильного потока, на котором потом будет зарабатывать собственник и арендаторы торговой галереи. Но что бывает, когда якорный арендатор есть, но при этом из-за ряда ошибок девелопера он работает не на торговый комплекс в целом, а исключительно на себя? Сегодня как раз разберем этот пример- подробно, с акцентом на важных моментах.

1) Торгово-развлекательный комплекс «Планета-Нептун». Здание введено в эксплуатацию в апреле 2006 года, общая площадь 28 800 кв. м. Главный и уникальный якорный арендатор ТРК- Океанариум занимает площадь 5000 кв. м. в цокольном и первом этажах. Второй якорь этого ТРК- Супермаркет «Перекресток», разместился на первом этаже на площади 2700 кв. м.

А теперь давайте внимательно посмотрим на размещение этих якорей в ТРК, а точнее на горизонтальную логистику потоков посетителей.

2) Эти раздвижные двери- центральный вход в ТРК и сразу же направо в тамбуре вход в Океанариум.

3) Вот как этот вход расположен на планировке первого этажа.

Это значит, еще не зайдя в сам торговый комплекс мы поворачиваем направо и попадаем в Океанариум. В чем здесь ошибка? Ошибка в том, что посетитель торгового комплекса, который приехал в Океанариум может в ТРК не заходить, а сразу проходить направо- в гардероб и кассу океанариума. Он может быть зашел бы в ТРК, походил бы по первому этажу, что-то увидел в витринах магазинов, что-то купил, но нет- этой возможности проектировщики ему не предоставили. Девелопер полностью потерял для себя возможность заработать на входном потоке.

Посмотрим теперь на выход из Океанариума. Это ровно тот-же поток людей, который зашел в Океанариум и вышел из него через час-два(столько времени, в среднем, занимает обход всех залов и изучение обитателей подводного мира).

4) Стрелкой показан ближайший путь к выходу из ТРК из Океанариума.

Девелопер здесь потерял еще и возможность заработать на выходящем из Океанариума потоке. Хотя нет, есть один арендатор, который все-таки использует логику и экономику потоков посетителей.

5) Вот он- это магазин игрушек, который соединил выход из Океанариума со своим торговым залом. Из этого прохода, который закрыт турникетом выходят посетители Океанариума и чтобы попасть в ТРК, проходят через торговый зал магазина «Морские сувениры». Пройти по прямой линии вам помешают торговые ряды с игрушками, которые специально преграждают вам путь и заставляют двигаться зигзагами. Молодцы маркетологи, которые придумали эту уловку!

Таким образом в ТРК есть уникальный Якорный арендатор Океанариум, который притягивает мощный поток своей целевой аудитории- детей с родителями, и при этом из-за проектной ошибки девелопер не может использовать этот поток для создания полноценной торговой галереи.

6) Как можно было сделать лучше? Ну например организовать выход вот так:

В этом варианте выходной поток людей пройдет через всю галерею первого этажа торгового центра. Магазины игрушек и детских товаров в галерее смело можно сажать на фиксированную ставку +процент с оборота. Мы ведь помним, наша целевая аудитория- это дети с родителями.

7) Второй якорь этого ТРК- супермаркет «Перекресток».

Посмотрим как обстоит дело здесь с организацией входа-выхода.

8) На планировке этажа показан кратчайший путь от входа в ТРК с ул. Марата до входа в Перекресток:

Стрелками вниз показан выход из супермаркета через линию касс. Здесь допущена та же ошибка. Вход в супермаркет максимально приближен ко входу в ТРК, на выходе работает только часть торговой галереи- блоки №№ 102-108. Вся остальная торговая галерея первого этажа поток покупателей Перекрестка не использует на 100%.

Кстати у McDonalds отдельный вход с улицы. Он тоже работает в этом комплексе исключительно на себя.

Поднимаемся на второй этаж ТРК.

9) Здесь логично разместился магазин товаров для новорожденных и мам-«Антошка»

Якорными арендаторами второго этажа выступают:

10) Интерактивный музей «Ужасы Петербурга».

11) Спортивный магазин «Триал-спорт».

При этом, часть арендаторов вызывает вопрос.

12) Например салон красоты. Вопросов не вызывает этот мягкий диванчик с удобной спинкой для посетителей. Вот бы каждая управляющая компания так заботилась о посетителях в ТЦ.

 

13) Офис туристической фирмы (зачем он в торговом комплексе?) Слева от него- вакантное помещение.

14) Специфический арендатор. В этот магазин поедут специально из другого района города. Вопрос только- зачем он в концепции второго этажа?

В целом, подбор арендаторов второго этажа позволяет сделать предположение что посетителей на этом уровне меньше чем хотелось бы. Первый признак- торговые блоки начинают сдавать в аренду под офисы туристических фирм, страховых компаний и т.д. Во многом это объясняется как размытием концепции второго уровня, так и ошибками проектирования.

Резюме:

  • Размещению якорей в торговом центре необходимо уделять пристальное внимание, а особенно организации входов и выходов. Контролируйте своих проектировщиков.
  • Торговая галерея должна работать на потоке от якорного арендатора. Иначе- вы будете постоянно искать новых арендаторов на освободившиеся площади и снижать ставки существующим.
  • Концепция торгового центра должна ориентироваться на целевую аудиторию. Иначе- идет размывание концепции и единственный способ заполнить вакантное помещение это сдать его под офис (например турфирме).

Блог 0 Comment