Tag Archives: ошибки

02/06/2017

Как вы яхту назовете…. или беспощадный российский девелопмент ТЦ.

Иногда еще встречаются девелоперы, которые искренне верят, что location, location and location* для торгового центра – это три основные составляющие успеха и больше практически ничего не надо. Достаточно построить коробку в несколько этажей, сделать парковку, на фасаде написать «Торговый центр», нарезать помещения и… арендаторы пойдут косяками записываться в очередь. Зачем мне концепция?посадил продуктовый магазин на первом этаже, люди пойдут. Поставил эскалатор — народ поднимется на второй этаж. Какая разница чем торговать, если ежедневный поток по шоссе более 40 000 автомобилей. Но рынок недвижимости, особенно сегодняшний, такого отношения не прощает. Вот любопытный пример.

* (местоположение- 3 раза, перевод с англ.)

Краткая справка о ТЦ «Паргос»:

  • открыт в 2015 году
  • Общая площадь 13 000 кв.м.
  • Арендопригодная 9000 кв.м.
  • Этажность- 2 этажа + подвал

1) А началось все с названия «Паргос» которое, вероятно, происходит от поселка Парголово, расположенного поблизости. Неудачное, неблагозвучное и плохо запоминающееся название для торгового центра. Но это не самая большая ошибка.

2) Обратите внимание как организован вход в магазин «Spar», который должен быть якорем для 1 этажа этого ТЦ.

3) Вот этот отдельный вход в супермаркет SPAR на планировке 1 этажа. Торговые помещения 1407,3 кв.м. на первом этаже в правой части не сообщаются с помещениями, где расположен продуктовый магазин. SPAR, как якорь, в этом ТЦ не работает! Это грубейшая ошибка проектирования.

4) Второй вход по линии фасада в этот ТЦ. Заходим внутрь.

5) Здесь тишина. На окнах реклама: аренда 1 этаж от 300-1550 кв.м. Найти арендатора сложно. О причинах чуть позже. Поднимаемся на 2 этаж .

6) Эскалатор не работает.

7) На втором этаже всего 4 арендатора занимают не более 15% помещений (вдалеке одиноко сидит магазин 220 вольт). Остальное- свободное пространство.

8) Идем дальше. Вдалеке чудная железная приставная лестница- это переход со 2 на 2+ этаж. Еще один вопрос к проектировщикам.

9) Здесь мебельный магазин-склад, в котором кроме меня и продавщицы больше никого не было. Напомню, что ТЦ находится на магистрали, по которой ежедневно проходит более 40 000 автомобилей.

Теперь о качестве строительно-монтажных работ этого ТЦ.

10) Качество строительства.

11) Один из входов в ТЦ находится на реконструкции.

12) Вход в подвал. Напомню, ТЦ действующий, открыт для посетителей. И подвальные помещения на сайте девелопера продаются по 80 000 руб/кв.м.

13) Эту ржавую пластину положили, чтобы посетители не спотыкались при входе в ТЦ.

14) И завершающий штрих- «кирпич» на выезде из ТЦ., т.е. выезда нет!

Перечислим ошибки, которые допустил девелопер:

  • Горизонтальная и вертикальная логистика в этом ТЦ на 3 с минусом.
  • Магазин SPAR свою якорную функцию не выполняет.
  • У ТЦ отсутствует внятная концепция (мебель, интерьер, декор — это не концепция, а набор отдельных арендаторов).
  • Качество строительно-монтажных работ вызывает очень много вопросов.
  • Помещения в ТЦ не только сдаются в аренду, но и продаются. Это означает что у ТЦ, как полноценного и эффективного объекта, нет будущего.
  • Отсутствие грамотного анализа развития конкуренции в ближайшем окружении.

Блог 0 Comment
18/04/2017

Интерактивная навигация на примере ТРЦ «Галерея» и ТРК «Питер Радуга» — анализируем удачные решения и разбираем ошибки.

Современный ТЦ сложно себе представить без системы навигации. Чем больше уровней в ТЦ, чем крупнее его масштаб, тем сложнее ориентироваться в нем посетителям и покупателям. На помощь приходят различные форматы, от бюджетного варианта в виде буклета на информационных стойках до полноценной системы интерактивной навигации, объединяющей в себе несколько функций.

(Про основные принципы навигации в ТЦ я уже писал в своей статье “Навигация в ТЦ-Зачем? Какая? Кто? Почитать ее можно здесь: http://antonreutov.spb.ru/navigaciya-v-torgovom-centre-zachem-kakaya-kto/ )

Сегодня сравним примеры работы такой интерактивной навигационной системы с точки зрения обычного посетителя в ТРЦ “Галерея” и ТРК “Питер Радуга.

1) Внешний вид терминала интерактивной навигации в ТРЦ «Галерея».

2) Все магазины отсортированы по алфавиту, что удобно для тех, кто пришел в ТЦ за товарами определенного бренда.

3) Либо по категориям, чтобы определиться со списком магазинов, которые торгуют этими товарами.

4) Перейдем на экран с планом этажа. В верхней части экрана простое и интуитивно понятное меню (слева направо): масштабирование кнопками « — » и « + », значок «Вы здесь», переход в каталог, поиск и переключение между русским и английским языками. В правой части экрана все 7 уровней ТРЦ от -2 паркинга до верхнего, 5 этажа.

5) Парковка, -1 уровень, разделена на зоны, обозначенные разным цветом и буквами алфавита. Как реализован паркинг в Галерее я уже приводил пример в своем обзоре здесь ( http://antonreutov.spb.ru/9-zakonov-parkinga-v-torgovyx-centrax-sravnivaem-trc-galereya-i-tk-nevskij-centr/). Это помогает найти свою машину в лабиринте колонн на разных уровнях.

6) Поднимаемся на уровень выше. Первый этаж. Обратите внимание, что каждый торговый блок назван по имени бренда, который его занимает. На следующей фотографии это видно лучше.

7) Укрупненно часть галереи третьего этажа. Список брендов помогает посетителю не только быстро сориентироваться, но и наметить маршрут в соседние магазины любимых марок. Здесь видно что рядом с Samsonite сидит PUMA, а с другой стороны можно зайти в Salomon. И в Nike можно заскочить, который чуть выше по диагонали. Кажется, у них скидки на прошлую коллекцию. Отметим, что мозг зрительную информацию воспринимает за доли секунды, главное ему помочь в простоте и доступности “картинки”.

8) И в завершение, меню с пиктограммами (парковка, банкоматы, туалеты и пр) с инструкцией как пользоваться тачскрином. Инструкция, видимо, больше для людей старшего поколения, потому что молодежь эту форму управления воспринимает без дополнительных разъяснений.

Выводы, который можно сделать, после знакомства с этим терминалом в ТЦ:

А) Логика и структурирование информации: Информация на экране размещена логично, название пунктов меню интуитивно понятно. Можно быстро найти нужный магазин или список магазинов по категориям.

В) Удобство пользования: пользоваться тачскрином удобно скорость отклика на прикосновение/перемещение как на обычном телефоне.

С) Помощь в навигации: Установленная система помогает посетителю сориентироваться и найти нужный товар, магазин или сервис, который работает в ТРЦ.

 

А теперь посмотрим, как реализована интерактивная навигация в ТРК “Питер Радуга”.

9) Вот так выглядит терминал интерактивной навигации в ТРК “Питер Радуга”.

10) Компоновка элементов на экране выглядит, мягко сказать, странной. Зачем это широкое, полупустое синее поле наверху с одинокой надписью, предлагающей вернуться в полноэкранный режи? Кнопки меню разбросаны по экрану и для того чтобы понять как организован поиск приходится включать метод перебора. Нажал- посмотрел, что получилось.

11) Воспользуемся поиском набрав в поисковой строке: «Обувь». Найдено 20 магазинов из категории «Обувь и кожгалантерея».

12) Набираем «банкомат» и…. ничего не найдено. Странно. Во всем ТРК нет ни одного банкомата? Не верю.

13) Сбербанк в в списке категории «Услуги и банки» есть, а попытка найти банкомат приводит к нулевому результату.

14) Попробуем найти «упаковку подарков». И снова мимо. Но позвольте, на втором этаже есть арендатор этой категории.

15) Вот эта упаковка подарков. На втором этаже. Арендатор и так не избалован посетителями, так еще и в навигационной системе его нет.

16) Вернемся к списку “Услуги”, который по какой-то причине объединили с банками. Надпись в меню обрезалась и вместо «банки» получился «бан». По какой причине магазин «Media Markt» оказался в категории «Услуги и банки» тоже остается загадкой.

17) А вот так выглядит карта комплекса с выдачей по запросу: “Обувь”. Двадцать безликих красных точек. И дальше догадывайтесь сами, какой магазин обозначает каждая точка. Обратите внимание, как легко находится “Синема парк”, “Спортмастер” и “H&M”- потому что есть название, которое быстро выхватывает глаз на экране. То, что на белом кружке с цифрой 1, в правой части экрана, красный кружок с цифрой 20- означает количество найденных магазинов, можно догадаться. А что означает кружок с надписью «Вы» слева от цифры 1 непонятно.

Выводы, который можно сделать, после знакомства с этим терминалом в ТРК “Питер Радуга”:

А) Логика и структурирование информации: Логика отсутствует. Информация на экране размещена безсистемно.

В) Удобство пользования: пользоваться тачскрином неудобно, отклик медленный. Нажимаешь например букву “С” и вместо одной буквы выскакивает 2 или 3 подряд, приходится их удалять. Это раздражает.

С) Помощь в навигации: Установленный терминал скорее не помогает а мешает сориентироваться.

И, в заключение, несколько рекомендаций владельцам и управляющим ТЦ и ТРК, которые планируют установку системы интерактивной навигации.

  • Лучше один раз увидеть смонтированную систему чем посмотреть 100 красивых презентаций от различных поставщиков. Посмотрите как работают разные системы в разных торговых комплексах и выбирайте себе вариант, цена которого оправдывает его качество.
  • Проработкой меню, размещением информации на экране и ее компоновкой должен заниматься специалист. Иначе ваши посетители вместо удобства получат набор ребусов и нестыковок.
  • Прежде чем запускать терминал интерактивной навигации в ТЦ, протестируйте его на предмет простоты, удобства и корректности работы.

 

Напоминаю, что оценить эффективность работы не только системы навигации, а всего Торгового Центра вы можете заказав услугу «Аудит эффективности ТЦ». Подробнее об этой услуге здесь: http://rec-estate.ru/audit-effektivnosti-torgovogo-cent/

Блог 2 комментария
13/03/2017

9 законов паркинга в торговых центрах- сравниваем ТРЦ «Галерея» и ТК «Невский центр»

Паркинг в Торговом центре – какие элементы паркинга критически важны для посетителей? Как сделать процесс парковки для ваших посетителей простым, понятным и дружелюбным? Ответы на эти и другие вопросы в сравнительном обзоре двух паркингов – ТРЦ «Галерея» и ТК «Невский центр».

Наличие у торгового центра хорошего паркинга уже давно стало конкурентным преимуществом. Это особенно актуально для тех ТЦ, которые расположены в густонаселенной части города, где найти свободное парковочное место это большая удача. Даже если вы утром помыли машину и знаете как правильно молиться богам парковки. 8)))).

Посмотрим на паркинг глазами посетителя торгового центра, которые приехал на автомобиле. Первое, на что мы обратим внимание – это навигация на въезде.

1) Навигация на въезде в ТРЦ «Галерея». Указатель хорошо виден, обозначено количество свободных мест в паркинге.

2) Здесь для удобства автомобилистов позаботились сразу о трех моментах:

  • на въезде висит табличка, предупреждающая что стоянка платная.
  • три зеленые световые стрелки позволяют пользоваться тремя въездами и не создавать пробок. Если их убрать, автомобилисты будут въезжать только через центральный и крайний правый въезд, полагая что крайний левый предназначен для выезда.
  • На табло указано количество свободных мест на -1 и -2 уровнях. Это хорошо видно на следующем фото.

3) Обозначение количества свободных мест на каждом уровне.

4) Навигация на въезде в ТК «Невский центр». Правый — заезд, левый- выезд. На знаке обозначено 182 свободных места. При этом, на каком уровне можно найти эти свободные места мы сможем узнать только заехав внутрь.

5) Здесь нас также предупреждают о том, что парковка платная- шрифт крупный и хорошо читается из окна автомобиля.

Второй момент- удобство пользования парковочным автоматом на въезде.

6) Парковочный автомат на въезде в ТРЦ «Галерея». Читаем сверху вниз. Здесь нас сначала предупреждают о штрафе в 500 рублей за утрату парковочного талона, потом пишут «Добро пожаловать в ТРЦ «Галерея», потом указывают где находится кнопка связи с оператором и только потом предлагают 1) Нажать кнопку и 2) Взять парковочный талон. Не надо перегружать водителя информацией на въезде. Достаточно просто нижней наклейки: Нажмите и возьмите. А наклейка слева от окошка выдачи талона откровенно вводит в заблуждение. На ней показано как правильно вставлять парковочный талон. Зачем? Я же здесь получаю талон, а не вставляю его для выезда.

7) Сравните как организовано общение с водителем на въезде в ТК «Невский центр». Здесь нам сразу сообщают о тарифах. Наклейка оранжевого цвета, поэтому мы обратим на нее внимание в первую очередь. Далее сверху вниз предлагают «Пожалуйста возьмите билет». Короткая стрелка связи с оператором. И стандартные 1) Нажмите кнопку и 2) Возьмите билет. Лишней информации нет, все просто и удобно.

Мы успешно въехали в паркинг и следующий момент – это знаки навигации. Как быстро и просто найти свободное место.

8) ТРЦ «Галерея». Свободных мест справа 26, на -2 уровне 506 мест. Выезд из паркинга обозначен синим цветом, стрелки указывают четкое направление куда ехать.

9) Свободные места в ТК «Невский центр». Здесь нам предлагают первую задачку. Обозначений свободных мест нет, на знаке указано P1C, P2, P3. При этом, на колоннах обозначено P1В.

10) Проезжаем чуть дальше и выясняем что на парковке существует 3 уровня. P1, P2 и P3. При этом каждый из них разделен на 3 части: P1A, P1B, P1C- на минус первом этаже, P2A, P2B, P2C- на минус втором этаже и P3A, P3B, P3C на минус третьем. Чувствуется рука бывшего шифровальщика. Но зачем так усложнять? Непонятно.

Ширина проезда и удобство маневрирования – следующий важный момент. Иногда проектировщики, стремясь разместить максимальное количество мест в паркинге, делают проезды предельно узкими, что впоследствии сказывается на удобстве для автомобилистов.

11) Маневрируем в поиске свободного места в ТРЦ «Галерея». Проезды широкие, хорошо освещенные. Парковка осуществляется под углом 90 градусов. Каждое парковочное место оснащено автоматическим датчиком (над свободными местами горит зеленый светодиод, над занятыми- красный). И находить свободное место и парковаться легко и удобно.

12) В ТК «Невский центр» проезды несколько уже, автоматических датчиков над каждым местом нет, но зато парковка осуществляется под углом 45 градусов, что гораздо удобнее при заезде и выезде с парковочного места.

А теперь, один из ключевых вопросов, с которым регулярно сталкивается каждый посетитель, кто паркует свой а/м на парковке торгового центра: «Как запомнить, где вы припарковали свое авто?». Особенно актуально он звучит для тех, кто провел в ТЦ пару часов, не обладает хорошей визуальной памятью и не очень ориентируется в пространстве. Таких, кстати, большинство. (Лайфхак: Сфотографируйте свое авто на парковке, чтобы в кадр попало обозначение уровня и маркировка парковочного места- это потом поможет быстрее найти свой автомобиль.)

13) Что предлагает таким посетителям ТРЦ «Галерея»? Надо сказать, что в этом вопросе они сильно продвинулись. Давайте посмотрим что они придумали для удобства. Паркинг разделен на несколько зон, каждая обозначена своим цветом и буквой алфавита. Например Е-Ж-З-И-К-Л оранжевым цветом.

14) Колонны С и Т – бирюзовым цветом. Запомнить где вы припарковали автомобиль гораздо легче, если помимо буквенного обозначения еще есть разделение пространства на разные цвета.

15) В ТК «Невский центр» буквенное обозначение всех колонн на каждом уровне одинаковое. Например как здесь: P1В. Несколько десятков колонн с одинаковой маркировкой. Это неудобно. Найти свой автомобиль вам удастся не сразу. Гораздо лучше было обозначить каждую колонну своим номером например вот так: 1B, 2В, 3В, 4В и так далее. Припарковали вы свой автомобиль около колонны 13В, запомнили номер и найти его потом можно гораздо быстрее и легче.

16) Как только мы припарковали автомобиль нам нужно найти вход в торговый центр. Для его обозначения существует несколько вариантов.

ТРЦ «Галерея» сделала это крупными стрелками на стенах и продублировала на полу (для тех, кто чаще смотрит вниз, а не по сторонам 8)))).

17) В ТК «Невский центр» паркинг гораздо меньше чем в ТРЦ «Галерея», поэтому найти вход в ТК можно достаточно легко. Этому помогают широкие стеклянные двери и световая вывеска.

18) Оплата парковки. ТРЦ «Галерея». Последовательность простых действий снабжена цифровыми подсказками. Все просто и удобно. Хотя передо мной девушка, оплачивающая парковку, вставила в окошко для приема купюр свою кредитку и пыталась самостоятельно ее извлечь. 8)))

19) О тарифах и времени на выезд в ТРЦ «Галерея». Как видите, управляющая компания стремится стимулировать автомобилистов пользоваться -2 уровнем, сделав 50 рублей скидку в рабочие дни. У вас есть 20 минут времени на выезд с момента оплата парковки. Это важно.

20) Оплата парковки в ТК «Невский центр». Учитывая загруженность улицы Восстания, а также частые пробки на выезде из паркинга в выходные дни, 15 минут отведенных вам на выезд может не хватить. И тогда вы вынуждены оставлять машину перед шлагбаумом, возвращаться к парковочному автомату и доплачивать за время, которое вы провели на выезде. Это очень неудобно.

21) Дополнительные сервисы и удобства. ТРЦ «Галерея» предлагает своим посетителям услуги автомойки на -2 уровне. Пока ты ходишь за покупками автомобиль помоют. Удобно.

22) В ТК «Невский центр» предлагают бесплатный сервис по подкачке шин. На -1 уровне автомат оказался неисправен. А на -2 работал.

23) Выезд из паркинга ТРЦ «Галерея». Наклеенный листочек желтого цвета на желтом фоне переносной пластиковой тумбы с обозначением выезда выглядит кустарно. Но помогает в процессе поиска выезда.

24) И еще один листочек на выезде. Почему нельзя сделать крупную стрелку с указанием выезда и разместить ее на колонне?

Подведем итог. Еще раз перечислим эти 9 законов, которые необходимо соблюдать если вы хотите, чтобы паркинг в вашем торговом центре был удобным и комфортным:

  1. Навигация на въезде должна быть удобной и легко различимой на въезде
  2. Минимально необходимая и достаточная информация на парковочном автомате на въезде
  3. Знаки навигации в паркинге- куда ехать и где найти свободное место
  4. Достаточная ширина проездов для маневра
  5. Как помочь автомобилисту запомнить где он припарковал автомобиль?
  6. Как обозначен вход в торговый центр, легко ли его найти?
  7. Оплата парковки и забота о комфортном времени для выезда
  8. Наличие работающих дополнительных сервисов
  9. Четкое и понятное обозначение выезда из паркинга

 

Из ранних обзоров удачных решений и ошибок на примере паркинга ТРК «Охта молл» можно посмотреть здесь:

http://antonreutov.spb.ru/parking-v-trk-oxta-moll-razbor-oshibok/

Блог 0 Comment
05/12/2016

Как угробить торговый центр?

Каждый разумный девелопер, который задумал реализовать проект торгового центра, надеется, а точнее сказать- рассчитывает, что он будет доходным. Иначе зачем инвестировать? Локация, целевая аудитория, концепция, архитектура, арендаторы и т.д. очень важны. Но уровень доходности будущего объекта это один из главных критериев оценки успешности реализованного проекта. А как в сегодняшних непростых условиях можно повысить доходность? Правильно- надо экономить. Но экономия бывает разной.

Сегодня мы поговорим о том, как разумные девелоперы совершают неразумные поступки, особенно когда появляется возможность сэкономить на таком элементе как….., но обо всем по порядку.

В качестве примера возьмем Торговый центр, который открылся совсем недавно. При этом его название и местоположение не так важны. Достаточно сказать что в этом районе, с населением почти 70 000 человек, у ТЦ были все шансы занять лидирующее положение из-за отсутствия более серьезных конкурентов. Название якорных арендаторов тоже неважно. Важен принцип.

Итак, ТРК общей площадью 22 000 кв.м.

Открытие- декабрь 2015.

Состав арендаторов:

1 этаж: Продуктовый супермаркет, универмаг и РБП(ректоран быстрого питания)

2 этаж: Киноцентр, магазин бытовой техники, детские товары, быстрого питания) и другие арендаторы.

Посмотрим на планировочные решения.

1) Первый этаж ТРК. Заходим черерез главный вход (синяя стрелка справа). Продуктовый супермаркет отгорожен от покупателя глухой стеной. Проход к нему осуществляется через узкий коридор вдоль Универмага. Якорную функцию продуктовый супермаркет в этом месте не выполняет вообще. Помещения в верхней части, слева от РБП- пустуют. РБП выбил себе ликвидную площадь на первом этаже и право работать круглосуточно, тем самым убив возможный трафик в ТРК. (зелеными стрелками показан вход и выход в этот ресторан). Универмаг, который по какой-то причине занял одно из самых ликвидных мест на первом этаже, арендует хорошую площадь, при этом платит арендную ставку гораздо ниже возможной. К слову сказать, организация универмага эконом сегмента нивелирует первое впечатление от главного холла торгового комплекса.

2) Второй этаж.

Посмотрим на двух якорных арендаторов- Детские товары и Бытовая техника, которые в одиночестве заняли левую часть этажа. Все помещения рядом с «якорями» пустуют. Проектировщик сделал все, чтобы вы тоже не увидели Детские товары и Бытовую технику при входе на этаж. Вы вынуждены пробираться к ним через лабиринт торговых блоков.

3) Универмаг эконом класса, который расположился на первом этаже.

4) Второй этаж. Помещения в левой части как раз напротив Бытовой техники и детских товаров- пустые.

5) Вот эта пустая галерея.

6) Визуально, вход в магазин детских товаров разрезает стеклянная стена торговой галереи. Поэтому мы видим только часть вывески.

7) Тоже самое с визуальной доступностью магазина бытовой техники.

Вопрос: Как получилось так, что в этом ТРК нарушены базовые законы проектирования торговых центров- горизонтальная логистика, визуальная доступность, отсутствие тупиковых зон и т.д.?

Ответ: Девелопер заказал проект у компании, которая никогда не проектировала торговые центры.

Почему он выбрал этих проектировщиков? Потому что предложение этой компании, вероятно, было дешевле чем у других проектных компаний. Девелопер сэкономил. И вот результат.

Проблема глазами девелопера: Нужно сдать в аренду свободные площади по справедливой, на его взгляд, ставке. Считает что из-за низкой конкуренции покупатель привыкнет к этим лабиринтам. Забывая при этом о магазинах стрит ритейла.

Проблема глазами штатного маркетолога: Ограниченный рекламный бюджет не дает возможности провести агрессивную рекламную компанию. Он убежден, что с ее помощью можно заставить покупателя приходить в ТРК чаще и покупать больше.

Проблема глазами специалиста: Существующий пул арендаторов будет сокращаться, вызывая непонимание у владельца. Заполнять вакантные площади в этой ситуации бессмысленно. Планировка требует серьезных конструктивных изменений. Внимания требуют общие холлы первого и второго этажа. Это должны быть комфортные зоны отдыха, радующие глаз. И, самое главное,- экономика. Именно на ее основе необходимо проводить все последующие работы по изменению планировочных решений и брокериджу.

Блог 0 Comment
24/10/2016

Квест- как найти обратную дорогу в паркинг?

В выходные всей семьей поехали в контактный зоопарк в ТРК «Континент» на Бухарестской. Приехали, припарковали машину в подземном паркинге и поднялись на лифте на 3-й этаж, на котором расположился контактный зоопарк.

Дети были в полном восторге от цыплят, кроликов, овечек и всех тех, кто с удовольствием поедал морковку и капусту, а также давал себя гладить. После зоопарка пошли прогуляться по торговому комплексу, набрели на совершенно чудную детскую площадку:

На полу мягкое ковровое покрытие, бортики из поролона. Фигуры животных сделаны из прорезиненного пластика, чтобы избежать возможных травм при падении. Площадка безопасная и бесплатная, что радует. Малыши по ней носились, скатывались с горки и забирались на животных с большим удовольствием.

После площадки пошли искать обратный путь в паркинг и вот здесь нас ждал неприятный сюрприз. Первый лифт, к которому мы подошли в паркинг не спускался. На нем можно было спуститься только до 1 этажа.

Мы пошли икать другой лифт и нашли лифт №2, который тоже не спускался на нижние этажи в паркинг.

Третий лифт шел только на -1 этаж.

На нем мы спустились на -1 этаж наивно полагая, что с -1 этажа легче спуститься на -2. Как бы не так! Побродив по этому уровню паркинга и не найдя другого лифта мы вернулись на 1 этаж.

Подошли к охраннику, чтобы узнать как найти лифт, который идет на -2 этаж. Охранник любезно предложил подняться на второй этаж, а с него уже спускаться на -2.

«А с первого этажа на -2 этаж не спуститься?»- спросил я.

«Нет конечно»- ответил удивленный охранник. Только со второго.

ОК. Поднимаемся на второй этаж и идем искать лифт, который идет на -2 этаж.

Несколько ступенек вверх.

Проходим по полукруглой торговой галерее.

Находим проход с указателем паркинг.

8

Прямо по коридору, в конце поворачиваем направо.

Здесь прямо и в конце поворачиваем налево. На всех навигационных табличках просто указано: «Паркинг». А какой это паркинг -1 или -2 не уточняется.

И вот он! Лифт, который идет на -1 и -2 этаж паркинга.

Чтобы понять какой непростой путь нам пришлось проделать в поисках этого лифта я сфотографировал план эвакуации и на нем синим цветом изобразил маршрут до лифта. Вот он:

Выходим из лифта на -2 этаже паркинга и на световом табло видим следующее:

А где -1 этаж паркинга? Ведь на лифте, на котором мы только что спустились он был! Получается что спуститься с -1 этажа паркинга на -2 можно, а подняться нельзя?

Какие ошибки навигации допущены в этом ТРК?

  • В комплексе нет простой и понятной системы навигации. Найти лифт, который спускается на -2 этаж паркинга, совсем непросто.
  • Указатели в паркинг есть, но они не уточняют на какой уровень паркинга вы попадете. Это заставляет вас тратить время на поиск нужного лифта.
  • Некоторые указатели вводят покупателя в заблуждение (как на последнем фото).
  • На -2 уровне указатели на выезд из паркинга отсутствуют. Выезд приходится искать самому.
  • Связи между паркингом -1 уровня и -2 уровня нет.

Что в этой ситуации можно посоветовать управляющей компании? Навести порядок с навигацией. Сделать ее доступной, логичной и понятной для большинства посетителей ТРК.

Блог 0 Comment
03/10/2016

Навигация в торговом центре- зачем? какая? кто?

Качественная и удобная навигация в ТЦ это мечта многих владельцев и управляющих. Она помогает посетителям быстро и легко ориентироваться в многообразии магазинов, товаров и брендов. Превращает поход за покупками в увлекательное путешествие. Это в теории. На практике все гораздо сложнее. Почему? Давайте разберемся.

И начнем мы с ответа на вопрос: «А зачем в торговом центре нужна навигация»?

У системы навигации в ТЦ две основные задачи:

Задача 1: Помочь покупателю сориентироваться в незнакомом месте. Хорошо известно, что чем больше площадь и этажность торгового центра, тем больше посетителю требуется подсказок:

  • где находятся лифты, чтобы подняться или спуститься на нужный этаж
  • где расположен вход в кинотеатр
  • где оплатить и как спуститься в паркинг
  • где ближайший туалет
  • где выход из этого адского лабиринта (привет посетителям-новичкам магазина IKEA 8))))

Некоторые маркетологи придерживаются идеи, что помогать посетителю не надо, захочет- найдет! А пока ищет, попутно зайдет в другие магазины и оставит больше денег на импульсные покупки. Этих «специалистов» очень хочется отправить в крупный восточный аэропорт искать выход на посадку, предварительно заклеив на навигационных табло все надписи на английском. Пусть повышают средний чек в duty free.

Помогать посетителю еще как надо- в благодарность он быстрее найдет то, что ему нужно, и с хорошим настроением продолжит покупки.

Задача 2: Исправить допущенные планировочные ошибки и ошибки логистики. По идее, при грамотной планировке посетитель очень быстро сориентируется и найдет нужный ему магазин, кафе или эскалатор. Но если планировка здания непростая, со множеством переходов и лестниц, то посещение такого торгового центра превращается в квест, к сожалению мало увлекательный. Без дополнительной помощи посетитель просто не найдет как подняться на второй этаж или перейти в другой корпус, развернется и уйдет туда, где навигация более понятная и удобная.

Хотя, конечно, не все ошибки проектирования можно исправить дополнительными средствами навигации.

Помимо этого, навигация должна быть:

  • простой (даже ребенок должен понять что означает та или иная пиктограмма на указателе)
  • удобной (Навигационные табло расположены на нужной высоте, шрифт хорошо читается, уровень освещенности достаточный)
  • логичной (посетитель должен стазу найти где он находится на карте ТЦ и куда ему идти)

И последний вопрос. Кто должен проектировать систему навигации. Дизайнеры? – нет. Брокеры? –нет. Этим вопросом должны заниматься специалисты, которые знают принципы вертикальной и горизонтальной логистики потоков людей. Понимают где и как необходимо помочь посетителю найти нужную информацию об арендаторах, дополнительных сервисах и т.д. Те, кто в первую очередь смотрят на торговый центр глазами покупателя.

Примеры:

1) Навигация в одном из ТЦ. Обратите внимание, что нумерация торговых секций крайне запутанная (например, где секции №№ 08, 22 или 47? Или попробуйте быстро найти секцию 102). Такая навигация скорее мешает, а не помогает посетителю найти нужный товар. То, что на плане не обозначено место, где вы находитесь- еще одна ошибка. Макдональдс поступил разумно- он попросил обозначить на плане свой логотип, что позволяет найти его почти мгновенно.

.

2) Другой пример навигации. Пиктограммы желтые, их значение интуитивно понятно. Для удобства посетителей они сделаны 3-х мерными, что позволяет быстро и просто находить эскалатор, банкомат или место где есть бесплатный wi-fi. И что, самое важное, если вы стоите перед этим планом в торговом центре, то за левым плечом у вас будет траволатор, а прямо за навигационным табло- магазин Стокманн. Это говорит о том, что карту для вашего удобства сориентировали так, как на местности расположены арендаторы и вам не приходится в голове переворачивать картинку.

 

3) Это навигация в аэропорту Рима. При достаточно простом проектном решении этого уровня трехмерный план позволяет ориентироваться гораздо лучше чем плоский.

Кстати, навигация в крупных международных аэропортах это хороший пример того, как должна быть организована навигация посетителей. Если вы проделали весь путь от входа до трапа, нашли где взять и вернуть тележку, пункт возврата НДС, кафе, туалет и т.д. и при этом не решали головоломку и не блуждали- значит навигационная система справилась со своими задачами.

 

Вопрос повышения доходности, в т.ч. организации грамотной навигации в вашем ТЦ мы подробно разбираем на моем семинаре. Программу семинара можно найти здесь: http://antonreutov.spb.ru/torgovye-centry/ .

Блог 0 Comment
27/04/2016

3 ошибки продажи объекта недвижимости

Продажи на рынке недвижимости, как и любой другой бизнес процесс, происходят по определенным законам и правилам. Зная эти законы объект недвижимости можно продать быстрее и по более высокой цене. Если же правилами продажи пренебрегать, то объект будет стоять в листинге месяцами или годами и так и не будет продан.

Рассмотрим типовые ошибки, которые совершают продавцы на рынке коммерческой недвижимости. И, самое главное, как этих ошибок можно избежать.

Ошибка №1: Игнорирование понятия «рыночная стоимость».

Это наиболее частая ошибка на рынке недвижимости. Собственник просто называет цену, по которой он хочет продать свой объект. При этом, рыночная стоимость- сколько объект стоит сегодня на рынке, его не интересует. Чем больше денег вложено в актив, тем меньше собственника волнуют среднерыночные цены. Зачем? Если его объект уникальный, то и цена у него должна быть соответствующей. И дальше начинается долгий процесс поиска покупателей, вложения в рекламу объекта, переговоры и просмотры, но результат нулевой. Интересантов много, покупателей нет. Процесс бесконечного поиска покупателя в такой ситуации может идти месяцы, иногда годы. Как можно избежать этой ошибки? Есть как минимум три варианта. Первый- обратиться к независимым оценщикам и определить рыночную стоимость объекта на сегодняшний день. Второй- спросить мнения у брокеров, которые работают с подобными объектами на рынке. Профессионалы в продажах, как минимум сориентируют в диапазоне цен, по которым продаются подобные объекты на рынке. Третий- провести анализ цен предложений по схожим объектам самостоятельно. Если цена предложения будет соответствовать рынку- процесс быстро сдвинется с мертвой точки.

Ошибка №2: Продажа сложного объекта широкому кругу потенциальных покупателей.

Что входит в понятие «сложный объект»? Сложный или нетиповой объект на рынке коммерческой недвижимости- это объект, у которого есть ряд ограничений и обременений, которые существенно влияют на варианты его возможного использования и сужают перечень его потенциальных покупателей. Реализовать земельный участок площадью менее 1 Га, расположенного вдоль шоссе, с полным пакетом документов под строительство АЗС- одно, а продать 100 Га земель с/х назначения без коммуникаций и без документов- совсем другое. Кстати, во втором случае предпродажная подготовка объекта может составлять существенную сумму, которой у продавца, как правило нет.

Что можно предложить собственнику в такой ситуации? Самое главное- это провести анализ наилучшего использования и определить целевого покупателя актива. У каждого объекта недвижимости есть целевой покупатель. Это покупатель, для которого ваш объект подходит наилучшим образом и который, как правило, готов заплатить за него наивысшую цену. При нахождении целевого покупателя процесс продажи сводится к согласованию взаимовыгодных условий по продаже объекта.

Ошибка №3: Отсутствие предпродажной подготовки.

Это еще одна частая ошибка на рынке недвижимости. Правоустанавливающие документы на объект, планировки и фотографии- это минимальный набор, который не всегда готов предоставить продавец.   К этому набору необходимо добавить анализ возможных вариантов использования объекта, а также риски и проблемы объекта. При этом, чем подробнее продавец готов рассказать о своем объекте и подтвердить это соответствующими документами, тем выше шанс того, что покупатель будет готов предметно разговаривать об условиях совершения сделки. Предпродажная подготовка требует времени и дополнительных инвестиций, но именно это позволяет продавать объект быстрее и дороже.

В заключение хотелось бы добавить золотое правило, которое работает на рынке продаж коммерческой недвижимости: Определяя цену объекта, ориентируйтесь в первую очередь на ценность, которую ваш объект представляет для вашего потенциального клиента.

 

 

Блог 2 комментария