Tag Archives: логистика

18/04/2018

Кладбище гипермаркетов

Давно хотел написать про это место в Санкт-Петербурге. И про девелоперов, которые рассчитывали на эффект синергии, а получили совершенно обратный результат. Это очень показательный пример того что в девелоперских проектах не бывает мелочей. Покупая участок под застройку можно сделать парочку «промахов» и экономика проекта поползет вниз, а сроки окупаемости улетят в бесконечность.

Знакомьтесь, участок на пересечении Пулковского шоссе и Дунайского проспекта. Длина участка 1,3 км, ширина 300 метров. Участок поделили между собой:

  1. Гипермаркет Castorama
  2. Гипермаркет ОКЕЙ
  3. Мебельный гипермаркет Hoff
  4. СупермаркетМ.видео
  5. Гипермаркет Спортмастер
  6. Гипермаркет OBI
  7. Гипермаркет METRO
  8. ТРК ЛЕТО, в составе которого два якоря:
  9. Ашан
  10. и Декатлон
  11. Гипермаркет Media Markt

Посмотрим как это выглядит на карте квартала:

1) Итого: 11 крупных ритейлеров формата Супер- и Гипер- на одной поляне.

В марте 2014 года Гипермаркет «Карусель» не выдержал и закрылся. По мнению инвесторов он оказался нерентабельным. Инвестор посчитал, что эффективнее будет сдавать площади в аренду. Через три года, весной 2017 на его месте открылся мебельный гипермаркет Hoff.

По информации участников рынка, показатели у гипермаркетов в этой зоне на 30-40% ниже, чем в других местах города.

Так в чем причина? Почему это место назвали кладбищем гипермаркетов?

Здесь есть несколько причин.

 

Причина номер 1.

Участок находится на выезде из города, буквально в паре километров от аэропорта «Пулково». На Пулковском шоссе, движение по которому организовано в 6 полос, постоянные пробки. Особенно тяжело там в выходные дни. В пятницу все стремятся за город. В субботу и, особенно в воскресенье, возвращаются в город. Продираться сквозь пробки за покупками никто не будет. Зачем? Если есть масса других мест, где можно купить продукты, товары для дома и ремонта или бытовую технику и не тратить на это несколько часов жизни стояния в пробках.

Вывод: Автомобильный трафик, объемом которого так любят хвастаться маркетологи в своих презентациях, еще нужно суметь направить к вашему ТЦ или Гипермаркету. И вот здесь нас ждет вторая причина.

 

Причина номер 2.

Вдоль участка, на котором расположены эти 11 игроков ритейлеров, движение осуществляется в 2 полосы.

2) Это будний день, время около часа дня. Мало того что дорога узкая и в выходные на ней мгновенно образуется пробка. Так еще и разбитая (что не удивительно при такой нагрузке) и все притормаживают.

Вывод: качество въезда и выезда на ваш объект это важный фактор, который нельзя игнорировать. Если к ТЦ трудно подъехать/выехать, то покупатели на автомобилях будут искать ему замену. И найдут. И перестанут сюда ездить.

 

Причина номер 3.

Прежде чем я ее назову представьте себе что вы заехали в продуктовый гипермаркет. Вошли в магазин, взяли тележку, подъехали к мясному отделу и купили, например, стейк. Что нужно к стейку? Приправа! Едем в отдел приправ и соусов, но ваш путь преграждает стена. Вы в недоумении пытаетесь ее объехать, но все пути ведут вдоль стеллажей в кассу и на выход. Вы спрашиваете продавца – А где у вас тут отдел приправ? А продавец отвечает: – здесь только молочный и мясной. Приправы у нас в следующем отделе, выходите из нашего магазина и сразу направо, там дверь в отдел приправ. Вы выстаиваете очередь, убивая время за чтением в телефоне рецепта приготовления правильного стейка, расплачиваетесь. Идете направо и заходите в отдел приправ. Здесь же выпечка и кофе, но у вас в планах сегодня на ужин стейк. Не без труда вы находите нужную приправу и тут возникает резонный вопрос – красное сухое Италия или полу-сухое Чилийское? И тут бац! Винного отдела нет. Снова очередь в кассу. За 10 минут вы уже даже парочку видео успеваете посмотреть и узнать как понять что стейк уже не сырой но еще не превратился в подошву. Еще вам надо добраться до винного отдела, и черт с ним с этим тортом! Сегодня похоже придется обойтись без сладкого. Итак, на поход в магазин вы убили почти час.

Что сделали девелоперы на этом участке? Они поступили как поступают садоводы, которые получив свои 6 соток, первым делом возводят высокий забор.

Участки разделены заборами.

3) Это забор, между участками на которых расположены гипермаркеты №1,2 и №3-6. Можете вернуться выше и посмотреть на карту. Я выделил эти участки прямоугольниками.

Это значит что вы не сможете проехать по паркингу и после ОКЕЯ заехать за спорттоварами в Спортмастер или за товарами для дома в OBI. Вы можете конечно выстоять в очереди на выезд(помним про узкую разбитую дорогу), доползти до въезда на участок, на котором расположен OBIи, отстояв в очереди на въезд, заехать на парковку соседнего участка. Но я вас уверяю, проделав это один раз повторить подобный подвиг вам не захочется.

4) Покупателям оставили узкую калитку. Чтобы они могли пройти пешком.

5) И наплевать на посетителей с колясками. И поребрик остался чтобы покупатели с тележками не смогли проехать на парковку другого гипера.

6) Администрация OBI вообще перегородила проезд. Скорее всего ответ на вопрос- «А зачем?» будет из серии: – Чтобы посетители не парковали автомобили и не мешали проезду машин под погрузку. Вместо того чтобы организовать нормальную логистику и навигацию на парковке, для посетителей создают дополнительные трудности.

7) Это второй забор. МETRO похоже мало заботит тот факт, что к ним даже пешком не пройти с соседних участков. Калитки здесь не предусмотрено. Садитесь и объезжайте по дороге или обходите пешком. Но посетители реагируют на эти препятствия просто – не ездят и не ходят. А инвесторы, как в ситуации с Каруселью потом выносят вердикт: проект нерентабелен.

Вывод: Если вы создаете дополнительные трудности автомобилистам и пешеходам то будьте готовы к падению трафика. Жители большого города, кто передвигаются на автомобилях и так проводят по два три часа в пробках ежедневно. А пешеходы проходят не один километр пешком. Вы правда думаете что они готовы мириться еще и с пробками на въезде в ваш ТЦ? Или проходить пешком несколько сотен метров от магазина к магазину? Посетители точно думают иначе.

8) Тяжелая ситуация. ОКЕй вынужден даже вывешивать план своего магазина на входе, чтобы одинокие посетители могли на входе сориентироваться и не пропустить нужный отдел.

9) Когда в следующий раз вы будете принимать решение об открытии второй очереди вашего ТЦ, покупке земельного участка для строительства первой или будете размышлять над тем нужен ли вам отдельный въезд, вспомните про этот пример.

И еще. В девелоперских проектах мелочей не бывает. Каждое упущение и просчет на таких масштабах это потери десятков и сотен миллионов рублей, которых можно избежать. Если подумать о ваших посетителях на стадии, когда на участке еще растет трава, а проект лежит на бумаге на столе.

Подробнее об услуге: “Разработка концепции” можно узнать ЗДЕСЬ.

Чтобы получать новости о новых статьях и заметках моего блога вы можете подписаться на рассылку. Для этого просто заполните форму ниже.



 

 

 

 

Блог 0 Comment
02/06/2017

Как вы яхту назовете…. или беспощадный российский девелопмент ТЦ.

Иногда еще встречаются девелоперы, которые искренне верят, что location, location and location* для торгового центра – это три основные составляющие успеха и больше практически ничего не надо. Достаточно построить коробку в несколько этажей, сделать парковку, на фасаде написать «Торговый центр», нарезать помещения и… арендаторы пойдут косяками записываться в очередь. Зачем мне концепция?посадил продуктовый магазин на первом этаже, люди пойдут. Поставил эскалатор – народ поднимется на второй этаж. Какая разница чем торговать, если ежедневный поток по шоссе более 40 000 автомобилей. Но рынок недвижимости, особенно сегодняшний, такого отношения не прощает. Вот любопытный пример.

* (местоположение- 3 раза, перевод с англ.)

Краткая справка о ТЦ «Паргос»:

  • открыт в 2015 году
  • Общая площадь 13 000 кв.м.
  • Арендопригодная 9000 кв.м.
  • Этажность- 2 этажа + подвал

1) А началось все с названия «Паргос» которое, вероятно, происходит от поселка Парголово, расположенного поблизости. Неудачное, неблагозвучное и плохо запоминающееся название для торгового центра. Но это не самая большая ошибка.

2) Обратите внимание как организован вход в магазин «Spar», который должен быть якорем для 1 этажа этого ТЦ.

3) Вот этот отдельный вход в супермаркет SPAR на планировке 1 этажа. Торговые помещения 1407,3 кв.м. на первом этаже в правой части не сообщаются с помещениями, где расположен продуктовый магазин. SPAR, как якорь, в этом ТЦ не работает! Это грубейшая ошибка проектирования.

4) Второй вход по линии фасада в этот ТЦ. Заходим внутрь.

5) Здесь тишина. На окнах реклама: аренда 1 этаж от 300-1550 кв.м. Найти арендатора сложно. О причинах чуть позже. Поднимаемся на 2 этаж .

6) Эскалатор не работает.

7) На втором этаже всего 4 арендатора занимают не более 15% помещений (вдалеке одиноко сидит магазин 220 вольт). Остальное- свободное пространство.

8) Идем дальше. Вдалеке чудная железная приставная лестница- это переход со 2 на 2+ этаж. Еще один вопрос к проектировщикам.

9) Здесь мебельный магазин-склад, в котором кроме меня и продавщицы больше никого не было. Напомню, что ТЦ находится на магистрали, по которой ежедневно проходит более 40 000 автомобилей.

Теперь о качестве строительно-монтажных работ этого ТЦ.

10) Качество строительства.

11) Один из входов в ТЦ находится на реконструкции.

12) Вход в подвал. Напомню, ТЦ действующий, открыт для посетителей. И подвальные помещения на сайте девелопера продаются по 80 000 руб/кв.м.

13) Эту ржавую пластину положили, чтобы посетители не спотыкались при входе в ТЦ.

14) И завершающий штрих- «кирпич» на выезде из ТЦ., т.е. выезда нет!

Перечислим ошибки, которые допустил девелопер:

  • Горизонтальная и вертикальная логистика в этом ТЦ на 3 с минусом.
  • Магазин SPAR свою якорную функцию не выполняет.
  • У ТЦ отсутствует внятная концепция (мебель, интерьер, декор – это не концепция, а набор отдельных арендаторов).
  • Качество строительно-монтажных работ вызывает очень много вопросов.
  • Помещения в ТЦ не только сдаются в аренду, но и продаются. Это означает что у ТЦ, как полноценного и эффективного объекта, нет будущего.
  • Отсутствие грамотного анализа развития конкуренции в ближайшем окружении.

Блог 0 Comment
18/04/2017

Интерактивная навигация на примере ТРЦ “Галерея” и ТРК “Питер Радуга” – анализируем удачные решения и разбираем ошибки.

Современный ТЦ сложно себе представить без системы навигации. Чем больше уровней в ТЦ, чем крупнее его масштаб, тем сложнее ориентироваться в нем посетителям и покупателям. На помощь приходят различные форматы, от бюджетного варианта в виде буклета на информационных стойках до полноценной системы интерактивной навигации, объединяющей в себе несколько функций.

(Про основные принципы навигации в ТЦ я уже писал в своей статье “Навигация в ТЦ-Зачем? Какая? Кто? Почитать ее можно здесь: http://antonreutov.spb.ru/navigaciya-v-torgovom-centre-zachem-kakaya-kto/ )

Сегодня сравним примеры работы такой интерактивной навигационной системы с точки зрения обычного посетителя в ТРЦ “Галерея” и ТРК “Питер Радуга.

1) Внешний вид терминала интерактивной навигации в ТРЦ «Галерея».

2) Все магазины отсортированы по алфавиту, что удобно для тех, кто пришел в ТЦ за товарами определенного бренда.

3) Либо по категориям, чтобы определиться со списком магазинов, которые торгуют этими товарами.

4) Перейдем на экран с планом этажа. В верхней части экрана простое и интуитивно понятное меню (слева направо): масштабирование кнопками « – » и « + », значок «Вы здесь», переход в каталог, поиск и переключение между русским и английским языками. В правой части экрана все 7 уровней ТРЦ от -2 паркинга до верхнего, 5 этажа.

5) Парковка, -1 уровень, разделена на зоны, обозначенные разным цветом и буквами алфавита. Как реализован паркинг в Галерее я уже приводил пример в своем обзоре здесь ( http://antonreutov.spb.ru/9-zakonov-parkinga-v-torgovyx-centrax-sravnivaem-trc-galereya-i-tk-nevskij-centr/). Это помогает найти свою машину в лабиринте колонн на разных уровнях.

6) Поднимаемся на уровень выше. Первый этаж. Обратите внимание, что каждый торговый блок назван по имени бренда, который его занимает. На следующей фотографии это видно лучше.

7) Укрупненно часть галереи третьего этажа. Список брендов помогает посетителю не только быстро сориентироваться, но и наметить маршрут в соседние магазины любимых марок. Здесь видно что рядом с Samsonite сидит PUMA, а с другой стороны можно зайти в Salomon. И в Nike можно заскочить, который чуть выше по диагонали. Кажется, у них скидки на прошлую коллекцию. Отметим, что мозг зрительную информацию воспринимает за доли секунды, главное ему помочь в простоте и доступности “картинки”.

8) И в завершение, меню с пиктограммами (парковка, банкоматы, туалеты и пр) с инструкцией как пользоваться тачскрином. Инструкция, видимо, больше для людей старшего поколения, потому что молодежь эту форму управления воспринимает без дополнительных разъяснений.

Выводы, который можно сделать, после знакомства с этим терминалом в ТЦ:

А) Логика и структурирование информации: Информация на экране размещена логично, название пунктов меню интуитивно понятно. Можно быстро найти нужный магазин или список магазинов по категориям.

В) Удобство пользования: пользоваться тачскрином удобно скорость отклика на прикосновение/перемещение как на обычном телефоне.

С) Помощь в навигации: Установленная система помогает посетителю сориентироваться и найти нужный товар, магазин или сервис, который работает в ТРЦ.

 

А теперь посмотрим, как реализована интерактивная навигация в ТРК “Питер Радуга”.

9) Вот так выглядит терминал интерактивной навигации в ТРК “Питер Радуга”.

10) Компоновка элементов на экране выглядит, мягко сказать, странной. Зачем это широкое, полупустое синее поле наверху с одинокой надписью, предлагающей вернуться в полноэкранный режи? Кнопки меню разбросаны по экрану и для того чтобы понять как организован поиск приходится включать метод перебора. Нажал- посмотрел, что получилось.

11) Воспользуемся поиском набрав в поисковой строке: “Обувь”. Найдено 20 магазинов из категории «Обувь и кожгалантерея».

12) Набираем «банкомат» и…. ничего не найдено. Странно. Во всем ТРК нет ни одного банкомата? Не верю.

13) Сбербанк в в списке категории «Услуги и банки» есть, а попытка найти банкомат приводит к нулевому результату.

14) Попробуем найти «упаковку подарков». И снова мимо. Но позвольте, на втором этаже есть арендатор этой категории.

15) Вот эта упаковка подарков. На втором этаже. Арендатор и так не избалован посетителями, так еще и в навигационной системе его нет.

16) Вернемся к списку “Услуги”, который по какой-то причине объединили с банками. Надпись в меню обрезалась и вместо «банки» получился «бан». По какой причине магазин «Media Markt» оказался в категории «Услуги и банки» тоже остается загадкой.

17) А вот так выглядит карта комплекса с выдачей по запросу: “Обувь”. Двадцать безликих красных точек. И дальше догадывайтесь сами, какой магазин обозначает каждая точка. Обратите внимание, как легко находится “Синема парк”, “Спортмастер” и “H&M”- потому что есть название, которое быстро выхватывает глаз на экране. То, что на белом кружке с цифрой 1, в правой части экрана, красный кружок с цифрой 20- означает количество найденных магазинов, можно догадаться. А что означает кружок с надписью “Вы” слева от цифры 1 непонятно.

Выводы, который можно сделать, после знакомства с этим терминалом в ТРК “Питер Радуга”:

А) Логика и структурирование информации: Логика отсутствует. Информация на экране размещена безсистемно.

В) Удобство пользования: пользоваться тачскрином неудобно, отклик медленный. Нажимаешь например букву “С” и вместо одной буквы выскакивает 2 или 3 подряд, приходится их удалять. Это раздражает.

С) Помощь в навигации: Установленный терминал скорее не помогает а мешает сориентироваться.

И, в заключение, несколько рекомендаций владельцам и управляющим ТЦ и ТРК, которые планируют установку системы интерактивной навигации.

  • Лучше один раз увидеть смонтированную систему чем посмотреть 100 красивых презентаций от различных поставщиков. Посмотрите как работают разные системы в разных торговых комплексах и выбирайте себе вариант, цена которого оправдывает его качество.
  • Проработкой меню, размещением информации на экране и ее компоновкой должен заниматься специалист. Иначе ваши посетители вместо удобства получат набор ребусов и нестыковок.
  • Прежде чем запускать терминал интерактивной навигации в ТЦ, протестируйте его на предмет простоты, удобства и корректности работы.

 

Кстати, оценить эффективность работы не только системы навигации, а всего Торгового Центра вы можете заказав услугу “Аудит эффективности ТЦ”. Подробнее об этой услуге здесь: http://antonreutov.spb.ru/audit-effektivnosti-torgovogo-centra/

Блог 2 комментария
24/10/2016

Квест- как найти обратную дорогу в паркинг?

В выходные всей семьей поехали в контактный зоопарк в ТРК «Континент» на Бухарестской. Приехали, припарковали машину в подземном паркинге и поднялись на лифте на 3-й этаж, на котором расположился контактный зоопарк.

Дети были в полном восторге от цыплят, кроликов, овечек и всех тех, кто с удовольствием поедал морковку и капусту, а также давал себя гладить. После зоопарка пошли прогуляться по торговому комплексу, набрели на совершенно чудную детскую площадку:

На полу мягкое ковровое покрытие, бортики из поролона. Фигуры животных сделаны из прорезиненного пластика, чтобы избежать возможных травм при падении. Площадка безопасная и бесплатная, что радует. Малыши по ней носились, скатывались с горки и забирались на животных с большим удовольствием.

После площадки пошли искать обратный путь в паркинг и вот здесь нас ждал неприятный сюрприз. Первый лифт, к которому мы подошли в паркинг не спускался. На нем можно было спуститься только до 1 этажа.

Мы пошли икать другой лифт и нашли лифт №2, который тоже не спускался на нижние этажи в паркинг.

Третий лифт шел только на -1 этаж.

На нем мы спустились на -1 этаж наивно полагая, что с -1 этажа легче спуститься на -2. Как бы не так! Побродив по этому уровню паркинга и не найдя другого лифта мы вернулись на 1 этаж.

Подошли к охраннику, чтобы узнать как найти лифт, который идет на -2 этаж. Охранник любезно предложил подняться на второй этаж, а с него уже спускаться на -2.

«А с первого этажа на -2 этаж не спуститься?»- спросил я.

«Нет конечно»- ответил удивленный охранник. Только со второго.

ОК. Поднимаемся на второй этаж и идем искать лифт, который идет на -2 этаж.

Несколько ступенек вверх.

Проходим по полукруглой торговой галерее.

Находим проход с указателем паркинг.

8

Прямо по коридору, в конце поворачиваем направо.

Здесь прямо и в конце поворачиваем налево. На всех навигационных табличках просто указано: «Паркинг». А какой это паркинг -1 или -2 не уточняется.

И вот он! Лифт, который идет на -1 и -2 этаж паркинга.

Чтобы понять какой непростой путь нам пришлось проделать в поисках этого лифта я сфотографировал план эвакуации и на нем синим цветом изобразил маршрут до лифта. Вот он:

Выходим из лифта на -2 этаже паркинга и на световом табло видим следующее:

А где -1 этаж паркинга? Ведь на лифте, на котором мы только что спустились он был! Получается что спуститься с -1 этажа паркинга на -2 можно, а подняться нельзя?

Какие ошибки навигации допущены в этом ТРК?

  • В комплексе нет простой и понятной системы навигации. Найти лифт, который спускается на -2 этаж паркинга, совсем непросто.
  • Указатели в паркинг есть, но они не уточняют на какой уровень паркинга вы попадете. Это заставляет вас тратить время на поиск нужного лифта.
  • Некоторые указатели вводят покупателя в заблуждение (как на последнем фото).
  • На -2 уровне указатели на выезд из паркинга отсутствуют. Выезд приходится искать самому.
  • Связи между паркингом -1 уровня и -2 уровня нет.

Что в этой ситуации можно посоветовать управляющей компании? Навести порядок с навигацией. Сделать ее доступной, логичной и понятной для большинства посетителей ТРК.

Блог 0 Comment