Tag Archives: Доходность

19/09/2016

На квадроцикле по бутикам или «размывание концепции»

Сегодня поговорим о таком понятии как «размывание концепции» торгового комплекса. Что такое размывание концепции? Почему это происходит? Какие могут быть последствия? Что делать собственнику? На примере двух реализованных проектов мы ответим на эти и другие вопросы.

Для начала определимся что такое «размывание концепции» в торговых комплексах.

 

1) ТК «Платформа»

Адрес: Метро «Ладожская», Заневский пр, 65, корп.5, литер А

Дата открытия: апрель 2011 года

Этажность: 6 этажей включая подвал

Общая площадь: 5 499 кв.м.

ТК «Платформа» на Заневском пр. (ст. м. «Ладожская») становится номинантом и победителем Премии CRE St. Petersburg Awards 2011 в номинации «Малый торговый комплекс».

На сайте компании сказано: Наши преимущества:- Четкое и понятное позиционирование. «Платформа» – единственная в Северо-Западном регионе сеть узкоспециализированных обувных торговых комплексов. Ценовой уровень от «средний минус» до «средний плюс». Покупатели целенаправленно идут за обувью, что увеличивает процент совершения покупок.

http://platforma-tk.ru/arendatoram.html

Давайте посмотрим что происходит с концепцией этого ТК сегодня, через 5,5 лет после его открытия.

 

2) Подвальный этаж: вместо заявленного на сайте магазина бытовой техники в части помещений разместился пункт выдачи интернет-магазина автозапчастей exist.ru. Никакого дополнительного трафика торговому комплексу он не дает, это понятно. Тем более с отдельным входом с улицы.

Первый и второй этажи заняты обувными магазинами. Начиная с третьего этажа обувная тематика заканчивается. Более того, торговые помещения начинают сдавать под офисы(туристическая фирма, типография и медицинский центр).

 

3) Типография на 3-м этаже

foto-3-1 foto-3-2

 

4) Медицинский центр на 4-м этаже

foto-4

 

5) Часть площадей на 4-м этаже заняты офисами.

foto-5

О чем это говорит? Это говорит о том, что торговля, в том числе обувью на 3-м этаже и выше не выживает. Почему? Потому что посетитель, заходя в ТК и походив по первым двум этажам дальше просто не поднимается. Нет привлекательного ассортимента и качественных арендаторов.

Арендодатель вынужден сдавать помещения верхних этажей под офисы в ущерб первоначально запланированной концепции. Это пример размывания концепции- из обувного торгового комплекса комплекс постепенно превращается в торгово-офисный с набором арендаторов, которые не дополняют друг друга, а просто занимают свободные площади: пункт выдачи интернет заказов магазина автозапчастей, типография, медицинский центр и т.д.

Что делать собственнику в этой ситуации?

Как обычно есть несколько вариантов:

Вариант первый: Ничего не делать. Отказываться от помощи врачей и ждать когда болезнь сама собой пройдет. Этот вариант мы оставим, как фантастический и неконструктивный.

Вариант второй: Провести частичную реконцепцию объекта. Навести порядок с арендаторами первых двух этажей и разместить там действительно интересные обувные марки, способные выжить в конкурентной среде вокруг ст. М «Ладожская». Определить функционал 3-4-5 этажей и придерживаясь его заполнить свободные площади в ТК. Это вариант, который способен дать краткосрочный эффект, а именно- заполнить свободные площади и поднять экономику.

Вариант третий: Провести полную реконцепцию и вывести на рынок новый объект с обновленной концепцией. Это стратегически более выгодный вариант, т.к. с новой концепцией и составом арендаторов экономический эффект может быть выше.

 

Еще один пример-

6) ТК Аура.

Адрес: Лахтинский пр. 85/2, лит. А

Дата открытия:  2008 г.

Этажность: 3 этажа

Общая площадь: 14 650 кв.м.

Арендопригодная площадь: 10 630 кв.м.

foto-6

История объекта: ТК построен в 2008 году как центр дизайнерских товаров и услуг. В апреле 2011 года произошла реконцепция ТК Aura. Объект стали позиционировать как бутик-центр известных мировых брендов. В феврале 2014 г. Объект был выставлен на продажу по цене ~ 1 млрд. рублей.

 

7) Воскресенье, время около 15:00. Парковка перед ТК практически пустая.

foto-7

 

8) Ландшафтный дизайн на парковке. Выглядит безжизненным.

foto-8

 

9) Вход в бутик центр

foto-9

 

10) Первый магазин, который встречает посетителя на входе- продажа и сервис техники для активного отдыха. Зачем мотовездеходы и снегоходы в бутик-центре?

foto-10

 

11) Квадроцикл выставлен в галерее первого этажа. Цена 2,2 млн. руб.

foto-11

 

12) Из посетителей ТК в этот день были я и охранник, который скучал на стойке ресепшн. На первом этаже были открыты три магазина- квадроциклы, винный бутик и интерьерный салон.

foto-12

 

13) Супермаркет «О’Кей» открылся в 2014 г. и арендовал около 2 тыс. кв. м, но в начале марта 2016 года покинул торговый комплекс. Причина- низкий трафик покупателей.

foto-13

 

14) 90% помещений первого этажа- свободны.

foto-14

 

15) На втором этаже ситуация еще тяжелее.

foto-15

 

16) Третий этаж тоже пустует.

foto-16

 

17) По состоянию на сентябрь 2016 года ТК заполнен ~ на 10-15%.

foto-17

Этот пример хорошо показывает к чему может привести решение вывести объект на рынок без концепции. А точнее, без четкой проработки понимания целевого покупателя и востребованного в данном месте функционала.

Грубая прикидка упущенной выгоды показывает, что ежегодно собственник недополучает:

10 630кв.м. * 1000 руб./кв.м. в мес*12 мес *0,8~ 102 млн. рублей арендных поступлений. За 5 лет набежало уже 0,5 млрд. рублей.

Что делать собственнику в этой ситуации?

  • Разработать жизнеспособные варианты концепции торгового центра, с полноценными исследованиями потребителей и их предпочтений для данного местоположения. Нужна идея, под которую люди поедут в этот ТК.
  • Просчитать экономику при реализации выбранного варианта концепции
  • Провести предброкеридж, для подтверждения востребованности концепции у будущих арендаторов.

Или продолжать терять 100 млн. рублей ежегодно.

Блог 0 Comment
12/09/2016

Влияет ли фасад торгового комплекса на его экономику?

Фасад каждого торгового комплекса является его визитной карточкой. Индекс отзывчивости потенциального посетителя напрямую зависит от того, что он видит в первую минуту знакомства- форму и этажность, цветовые решения, дизайнерские находки, выделяющие торговый комплекс из окружающей застройки.

Кто-то из девелоперов убежден, что внешний вид торгового комплекса имеет второстепенное значение, главное что внутри: соотношение общей и арендопригодной площадей, удобная внутренняя логистика и сильный состав арендаторов.

Кто-то отдает этот вопрос целиком проектной организации. Полоски в цвет радуги?- нормально. Облицовка сэндвич-панелями с нарисованными кирпичиками в шахматном порядке? -тоже ничего. Однотонный серый цвет?- смотрится не очень, но зато дешево. Главное чтобы проект быстро согласовали и внешние украшения не сильно увеличивали общую смету проекта.

А кто-то подходит к внешнему виду торгового комплекса крайне ответственно, прекрасно понимая, что фасад- это не только материал стен и их расцветка. Это нечто большее- это первое впечатление. И это его будущая экономика.

Какой из этих подходов сегодня наиболее конкурентоспособен? Давайте разбираться.

Фасад торгового центра- это, в первую очередь, отражение его концепции. Если торговый центр планируется специализированным (например торговля строительно-отделочными товарами), то простой фасад с местами для размещений рекламы «товар месяца» или «сезонная распродажа» вполне подойдет. Для покупателя, который выбирает напольную плитку или ищет межкомнатные двери гораздо важнее широкий ассортимент и приемлемые цены.

Или другой пример- специализированный торговый центр по продаже ювелирных изделий премиум сегмента. Для взыскательного покупателя будет важна каждая мелочь и здесь, качество товара и уровень сервиса должны быть подтверждены в том числе и статусом самого здания.

Вот несколько примеров:

 1. Фасад торгового центра «Строитель». Фасад простой, без изысков. Специализация: строительные товары, салон светильников.

 

2. Фасад ювелирного центра «Золотое собрание». Материалы и их качество в отделке фасада призваны подчеркнуть статус здания и настроить покупателя на совершение дорогих покупок. Но при этом, здание выглядит скорее как дорогой офисный центр, что снижает возможный поток импульсных потребителей.

 

3. Торговый комплекс «НЕО». Фасад хаотично усеян вывесками и рекламными баннерами арендаторов. Под одной крышей разместились:

Спортивные товары- «Спортмастер»

Магазин сантехники- «Водопад»

Универмаг одежды и обуви для всей семьи- «Familia»

Рыболовный магазин- «Территория рыбалки»

Эксклюзивная одежда- «Dima Боец»

Полное отсутствие концепции видно еще на подходе к торговому комплексу. Кстати, его название связано с бильярдным клубом караоке «Матрица», который работал в цокольном этаже и уже закрылся. Несмотря на его торговое предназначение, здание выглядит скорее как неудачная реконструкция бывшего производственного объекта. Индекс отзывчивости покупателя крайне низкий, индекс привлекательности для потенциальных арендаторов нулевой. Уделив минимальное внимание обновлению фасада девелопер способен реанимировать интерес к объекту, что скажется на его финансовых выгодах.

Реклама на фасаде важный элемент концепции торгового центра. С одной стороны это возможность разместить якорных, знаковых арендаторов чтобы привлечь к себе внимание определенной группы покупателей. Кроме того, это источник получения дополнительного дохода от сдачи в аренду рекламных мест.

Еще один важный элемент фасада торгового центра- подсветка в вечернее время.

Хорошее освещение это не только украшение, но и в первую очередь- возможность привлечь посетителей в периоды, когда продолжительность светового дня невелика.

 

4. Подсветка фасада ТК «НЕО». Из трех верхних элементов подсвечивается только часть средней буквы «Е». Вывески «Familia» и «Водопад» подсвечены, «Спортмастер»- нет. Кстати, такое состояние подсветки у ТК уже не один месяц.

 

5. Стильный вариант решения подсветки Fashion center в вечернее время, создающий впечатление тепла и уюта. Благодаря такой подсветке здание хорошо видно издалека и вызывает желание остановиться и зайти как минимум на чашку кофе.

Стоимость и последующая эксплуатация- еще две важных составляющих фасада торгового комплекса.

6. Сплошное остекление торгового центра «Мебель холл». При проектировании фасада важно учитывать расходы на его будущую эксплуатацию. Чистый стеклянный фасад на загруженной городской магистрали- удовольствие недешевое.

Краткое резюме в заключение этого обзора.

  • Фасад торгового комплекса должен отражать его концепцию. В зависимости от выбранной специализации определяется внешний вид- стильный и дорогой, простой и лаконичный, аскетичный и дешевый и т.д.
  • Рекламные поверхности на фасаде должны быть запроектированы заранее. Будет здорово, если при размещении рекламы на торговом комплексе будет разработана единая концепция- материал, размер, цвет, подсветка, способ крепления и т.д. При грамотном подходе- реклама на фасаде это еще один источник дохода для собственника.
  • Фасад должен быть привлекательным не только в дневное, но и в вечернее время. Все светящиеся элементы должны быть подсвечены. Перегоревшие элементы необходимо своевременно менять или ремонтировать.
  • Конструктивные решения и материал фасада необходимо выбирать с учетом последующей эксплуатации. Сплошное остекление хорошо выглядит и днем и ночью, особенно в сочетании с хорошей подсветкой. Но стоимость реализации, а также последующей эксплуатации способны сильно увеличить затратную составляющую проекта.

Безусловно, при проектировании фасада торгового центра необходимо объединить его красоту, функциональность и последующую эксплуатацию. Затраты на поиск правильного решения на этом этапе вернутся девелоперу в будущем, при заполнении комплекса арендаторами и после его открытия.

Блог 0 Comment
30/04/2016

Почему уходят арендаторы?

Полная версия вопроса звучит так: кто и как должен выстраивать, поддерживать и развивать взаимоотношения с арендаторами, чтобы для каждой из сторон- арендодателя и арендатора- этот процесс был выгодным в долгосрочной перспективе. В управлении недвижимостью понятие эффективности напрямую завязано на получении стабильного дохода сейчас и в последующие периоды.

Спросите любого управляющего недвижимостью, который сдает ее в аренду: «Вы хотели бы ежегодно снижать свои расходы, увеличивать ставку аренды и при этом иметь лист ожидания из потенциальных арендаторов»? И он ответит: «ДА! Конечно!» А как происходит на самом деле? Расходы с каждым годом растут, доходы падают, а вместо листа ожидания- лист вакантных площадей. И чем меньше город, в котором это происходит, тем плачевнее ситуация. Почему так происходит? Давайте разберем это на примере владельца Торгово-развлекательного центра(ТРЦ), который в полной мере осознал, что значит относиться к арендатору, как к строчке в таблице отдела аренды.

Итак, владелец построил ТРЦ в начале нулевых в небольшом городе. Еще на стадии строительства к нему пришли арендаторы и попросили площади под продуктовый супермаркет, магазин бытовой техники и ресторан с бильярдом. К открытию в центре практически не было свободных площадей. Торгово-развлекательный центр открылся. Покупатель пошел, и пошел активно. Арендаторы не успевали завозить товар, который тут-же сметали с полок магазина неизбалованные покупатели. Арендодатель стал повышать арендные ставки. Выстроился лист ожидания на помещения в торговой галерее. Маркетинговый сбор с каждого арендатора, плата за вход в ТРЦ, плата за дополнительные услуги управляющей компании. Арендатор платит.

Рано или поздно, праздник заканчивается. На рынке недвижимости настали трудные времена. Магазин бытовой техники сначала сократил площади в 2 раза, а потом закрылся. Бильярд перестал быть якорем для развлекательной зоны и регулярно допускал просрочку по оплате аренды. Торговая галерея стала зиять свободными блоками. Арендодатель продолжал гнуть свою политику повышения ставок и взимания сборов с арендаторов, пока в один из дней ему не позвонил директор по аренде и не сказал: «У нас, похоже проблема!» Проблема заключалась в том, что оставшиеся в ТРЦ арендаторы собрались перед входом в кабинет руководителя с явным желанием выбить скидку или свернуть свой бизнес.

Владелец ТРЦ узнал для себя много нового. И то, что арендную плату в полном объеме могут заплатить только 1 из 5 арендаторов. И то, что арендаторы не намерены больше терпеть маркетинговые и прочие поборы, которые не влияют на продажи. И то, что уровень услуг управляющей компании большинство арендаторов оценивают как неудовлетворительный.

И вот здесь проявилось умение владельца находить выход из сложных ситуаций. Он собрал всех арендаторов и объявил, что с каждым будет лично обсуждать его ситуацию- оборот, занимаемую площадь, ставку аренды и т.д. Часть арендаторов ему не поверили. Другие оказались готовы к диалогу. За три месяца владелец навел порядок, снизил градус недовольства у арендаторов и запустил активный процесс поиска арендаторов на освободившиеся площади. Подсчитывая свои потери, он понимал, что они могли быть гораздо меньше, если бы он вмешался в эту ситуацию раньше, месяцев 6-8 тому назад.

Какой вывод можно сделать из этой истории? А точнее, несколько выводов?

Первое. Во взаимоотношениях с арендаторами нужно мониторить ситуацию и принимать решения раньше, чем ситуация начнет выходить из-под контроля. Здесь как в шахматах- кто начинает белыми, тот имеет преимущество первого хода.

Второе. Арендный доход складывается из поступлений каждого арендатора. Привлечение нового арендатора обходится дороже, чем удержание существующего. Особенно, когда вопрос в нежелании арендодателя пойти на уступки. Договариваться выгоднее, чем проявлять необоснованное упорство.

Третье. Между выгодой сегодня ценой потери части арендаторов и стабильностью завтра, пусть и с учетом уступок, в сложные времена- выгоднее выбирать второе. Это уже не раз проверено на практике. На рынке недвижимости тот, кто смотрит на год вперед выживает чаще того, кто живет этой неделей или месяцем.

Блог 0 Comment
28/03/2016

3 способа повысить доходность объекта недвижимости

Вопрос вынесенный в заголовок этой статьи остается актуальным для владельцев коммерческой недвижимости практически всегда. И на растущем рынке, когда спрос превышает предложение и подталкивает арендные ставки все выше и выше. В этом случае владельцы недвижимости мечтают выжать из арендатора все 100% возможностей, прекрасно понимая, что так будет не всегда. И на падающем рынке, который мы наблюдаем сейчас. Вопрос повышения доходности трансформируется в желание стабилизировать свой доход и минимизировать потери.

Прежде чем мы начнем разговор о способах повышения доходности, давайте рассмотрим несколько ключевых законов, которым подчиняется рынок недвижимости.

Первый закон- «На рынке недвижимости существует принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Его сокращенно еще называют ННЭИ. Нарушать его можно, но крайне невыгодно.»

Это базовый закон для рынка недвижимости, как закон сохранения энергии или закон всемирного тяготения. Можно попытаться ими пренебречь, но последствия будут печальными. Почему принцип ННЭИ так важен? Потому что он напрямую связан с доходностью, которую объект приносит своему владельцу.

Приведу простой пример, который хорошо демонстрирует действие этого принципа. Владелец помещения на первом этаже сдает его в аренду под офис туристической фирмы. Место проходное, рядом метро. Арендатор исправно платит арендную плату, арендодатель ее каждый год повышает. Все довольны. К арендодателю регулярно приходят потенциальные арендаторы с просьбой арендовать помещение под магазин, но тот отказывает- арендатор сидит не первый год, платит вовремя, зачем рисковать? И вот в соседнем доме другой владелец сдает точно такое же помещение по ставке в 2 раза выше. Через месяц там открывается магазин. Владелец первого помещения расторгает договор с туристической фирмой и в течение недели находит нового арендатора на свое помещение повысив арендную ставку в 2 раза. Он начинает понимать, что все эти годы он недополучал доход, так как использовал потенциал помещения только на 50%. У помещения всегда был торговый потенциал, но владелец упрямо сдавал его под офис, теряя существенную часть дохода. Можно ли было избежать этой ошибки? Конечно, достаточно было провести анализ наилучшего использования, чтобы понять что наиболее доходное использование для помещения в этом месте – торговая функция, но никак не офисная.

Второй закон. «При определении арендной ставки за ваш объект необходимо найти баланс между краткосрочной выгодой и долгосрочной стабильностью»

2

   Почему важно правильно назначить ставку аренды за ваш объект? Если ставка аренды будет занижена- вы, как владелец, будете терять часть дохода. Наоборот, если ставка аренды будет завышена, помещение будет долго стоять свободным, а вы нести потери. Нужен баланс.

Как понять, что ставка аренды завышена? Вот несколько моментов, на которые стоит обратить внимание:

  1. объектом интересуются, но дальше интереса дело не идет- потенциальный арендатор пропадает
  2. аналогичные вашему помещения(объекты) предлагаются на рынке дешевле
  3. назначенная вами ставка аренды базируется на понесенных затратах и сроке окупаемости, а не ситуации на рынке
  4. вы не видите или не хотите видеть у объекта явных недостатков
  5. анализ конкурентов (существующих и будущих) никто не проводил

Как понять что ставка аренды занижена?

  1. Вы очень быстро сдаете объект еще на стадии строительства (реконструкции)
  2. На ваш объект находится много интересантов, которые начинают перебивать ставку друг друга
  3. Все ваши конкуренты предлагают ставки выше за объекты более низкого качества
  4. Вы недооцениваете спрос на рынке на помещения в этом месте
  5. Вы не видите у объекта преимуществ

    Какие здесь могут быть рекомендации. Самое главное- это регулярно отслеживать ситуацию на рынке в целом и в окружении от вашего объекта в частности. Тот , кто быстрее других будет корректировать свою арендную политику в итоге окажется в более выгодной ситуации.

Третий закон. «Целевой арендатор- важнее трех типовых. Или даже пяти.»

3

    Здесь необходимо дать определение кто является целевым арендатором. Целевой арендатор для вашего помещения- тот, кому ваш объект подходит идеальным образом. Это означает, что ваше помещение идеально вписывается в потребности арендатора по местоположению, по требуемой функции, техническим характеристикам, наличию парковки, арендной ставке и т.д. Арендатор после осмотра подходит, обнимает вас и говорит: «Как долго я искал именно такой объект!» Шутка. Почему важно искать и найти своего целевого арендатора? Во-первых, такой арендатор готов заключать договор на более длительный срок, понимая, что второе такое помещение он может и не найдет. Во-вторых, такой арендатор, как правило, готов платить арендную ставку выше рыночной. Особенно, если предложение подобных помещений ограничено, а спрос на них постоянно растет. Пример- помещения площадью 50-100 кв.м. на первом этаже возле станций Метро.

     У каждого помещения на рынке недвижимости есть целевая аудитория. Крайне важно понимать ее до того, как вы начнете искать себе арендатора. Понимание кто является вашим целевым арендатором и каковы его потребности- уже 50% успеха в деле сдачи помещения в аренду.

    Мы рассмотрели три ключевых закона на рынке коммерческой недвижимости. Если в своей практике вы будете им следовать, доходность ваших объектов будет увеличиваться в хорошие времена и оставаться стабильной в периоды спада на рынке.

Блог 0 Comment