Tag Archives: Аренда

19/09/2016

На квадроцикле по бутикам или «размывание концепции»

Сегодня поговорим о таком понятии как «размывание концепции» торгового комплекса. Что такое размывание концепции? Почему это происходит? Какие могут быть последствия? Что делать собственнику? На примере двух реализованных проектов мы ответим на эти и другие вопросы.

Для начала определимся что такое «размывание концепции» в торговых комплексах.

 

1) ТК «Платформа»

Адрес: Метро «Ладожская», Заневский пр, 65, корп.5, литер А

Дата открытия: апрель 2011 года

Этажность: 6 этажей включая подвал

Общая площадь: 5 499 кв.м.

ТК «Платформа» на Заневском пр. (ст. м. «Ладожская») становится номинантом и победителем Премии CRE St. Petersburg Awards 2011 в номинации «Малый торговый комплекс».

На сайте компании сказано: Наши преимущества:- Четкое и понятное позиционирование. «Платформа» – единственная в Северо-Западном регионе сеть узкоспециализированных обувных торговых комплексов. Ценовой уровень от «средний минус» до «средний плюс». Покупатели целенаправленно идут за обувью, что увеличивает процент совершения покупок.

http://platforma-tk.ru/arendatoram.html

Давайте посмотрим что происходит с концепцией этого ТК сегодня, через 5,5 лет после его открытия.

 

2) Подвальный этаж: вместо заявленного на сайте магазина бытовой техники в части помещений разместился пункт выдачи интернет-магазина автозапчастей exist.ru. Никакого дополнительного трафика торговому комплексу он не дает, это понятно. Тем более с отдельным входом с улицы.

Первый и второй этажи заняты обувными магазинами. Начиная с третьего этажа обувная тематика заканчивается. Более того, торговые помещения начинают сдавать под офисы(туристическая фирма, типография и медицинский центр).

 

3) Типография на 3-м этаже

foto-3-1 foto-3-2

 

4) Медицинский центр на 4-м этаже

foto-4

 

5) Часть площадей на 4-м этаже заняты офисами.

foto-5

О чем это говорит? Это говорит о том, что торговля, в том числе обувью на 3-м этаже и выше не выживает. Почему? Потому что посетитель, заходя в ТК и походив по первым двум этажам дальше просто не поднимается. Нет привлекательного ассортимента и качественных арендаторов.

Арендодатель вынужден сдавать помещения верхних этажей под офисы в ущерб первоначально запланированной концепции. Это пример размывания концепции- из обувного торгового комплекса комплекс постепенно превращается в торгово-офисный с набором арендаторов, которые не дополняют друг друга, а просто занимают свободные площади: пункт выдачи интернет заказов магазина автозапчастей, типография, медицинский центр и т.д.

Что делать собственнику в этой ситуации?

Как обычно есть несколько вариантов:

Вариант первый: Ничего не делать. Отказываться от помощи врачей и ждать когда болезнь сама собой пройдет. Этот вариант мы оставим, как фантастический и неконструктивный.

Вариант второй: Провести частичную реконцепцию объекта. Навести порядок с арендаторами первых двух этажей и разместить там действительно интересные обувные марки, способные выжить в конкурентной среде вокруг ст. М «Ладожская». Определить функционал 3-4-5 этажей и придерживаясь его заполнить свободные площади в ТК. Это вариант, который способен дать краткосрочный эффект, а именно- заполнить свободные площади и поднять экономику.

Вариант третий: Провести полную реконцепцию и вывести на рынок новый объект с обновленной концепцией. Это стратегически более выгодный вариант, т.к. с новой концепцией и составом арендаторов экономический эффект может быть выше.

 

Еще один пример-

6) ТК Аура.

Адрес: Лахтинский пр. 85/2, лит. А

Дата открытия:  2008 г.

Этажность: 3 этажа

Общая площадь: 14 650 кв.м.

Арендопригодная площадь: 10 630 кв.м.

foto-6

История объекта: ТК построен в 2008 году как центр дизайнерских товаров и услуг. В апреле 2011 года произошла реконцепция ТК Aura. Объект стали позиционировать как бутик-центр известных мировых брендов. В феврале 2014 г. Объект был выставлен на продажу по цене ~ 1 млрд. рублей.

 

7) Воскресенье, время около 15:00. Парковка перед ТК практически пустая.

foto-7

 

8) Ландшафтный дизайн на парковке. Выглядит безжизненным.

foto-8

 

9) Вход в бутик центр

foto-9

 

10) Первый магазин, который встречает посетителя на входе- продажа и сервис техники для активного отдыха. Зачем мотовездеходы и снегоходы в бутик-центре?

foto-10

 

11) Квадроцикл выставлен в галерее первого этажа. Цена 2,2 млн. руб.

foto-11

 

12) Из посетителей ТК в этот день были я и охранник, который скучал на стойке ресепшн. На первом этаже были открыты три магазина- квадроциклы, винный бутик и интерьерный салон.

foto-12

 

13) Супермаркет «О’Кей» открылся в 2014 г. и арендовал около 2 тыс. кв. м, но в начале марта 2016 года покинул торговый комплекс. Причина- низкий трафик покупателей.

foto-13

 

14) 90% помещений первого этажа- свободны.

foto-14

 

15) На втором этаже ситуация еще тяжелее.

foto-15

 

16) Третий этаж тоже пустует.

foto-16

 

17) По состоянию на сентябрь 2016 года ТК заполнен ~ на 10-15%.

foto-17

Этот пример хорошо показывает к чему может привести решение вывести объект на рынок без концепции. А точнее, без четкой проработки понимания целевого покупателя и востребованного в данном месте функционала.

Грубая прикидка упущенной выгоды показывает, что ежегодно собственник недополучает:

10 630кв.м. * 1000 руб./кв.м. в мес*12 мес *0,8~ 102 млн. рублей арендных поступлений. За 5 лет набежало уже 0,5 млрд. рублей.

Что делать собственнику в этой ситуации?

  • Разработать жизнеспособные варианты концепции торгового центра, с полноценными исследованиями потребителей и их предпочтений для данного местоположения. Нужна идея, под которую люди поедут в этот ТК.
  • Просчитать экономику при реализации выбранного варианта концепции
  • Провести предброкеридж, для подтверждения востребованности концепции у будущих арендаторов.

Или продолжать терять 100 млн. рублей ежегодно.

Блог 0 Comment
30/04/2016

Почему уходят арендаторы?

Полная версия вопроса звучит так: кто и как должен выстраивать, поддерживать и развивать взаимоотношения с арендаторами, чтобы для каждой из сторон- арендодателя и арендатора- этот процесс был выгодным в долгосрочной перспективе. В управлении недвижимостью понятие эффективности напрямую завязано на получении стабильного дохода сейчас и в последующие периоды.

Спросите любого управляющего недвижимостью, который сдает ее в аренду: «Вы хотели бы ежегодно снижать свои расходы, увеличивать ставку аренды и при этом иметь лист ожидания из потенциальных арендаторов»? И он ответит: «ДА! Конечно!» А как происходит на самом деле? Расходы с каждым годом растут, доходы падают, а вместо листа ожидания- лист вакантных площадей. И чем меньше город, в котором это происходит, тем плачевнее ситуация. Почему так происходит? Давайте разберем это на примере владельца Торгово-развлекательного центра(ТРЦ), который в полной мере осознал, что значит относиться к арендатору, как к строчке в таблице отдела аренды.

Итак, владелец построил ТРЦ в начале нулевых в небольшом городе. Еще на стадии строительства к нему пришли арендаторы и попросили площади под продуктовый супермаркет, магазин бытовой техники и ресторан с бильярдом. К открытию в центре практически не было свободных площадей. Торгово-развлекательный центр открылся. Покупатель пошел, и пошел активно. Арендаторы не успевали завозить товар, который тут-же сметали с полок магазина неизбалованные покупатели. Арендодатель стал повышать арендные ставки. Выстроился лист ожидания на помещения в торговой галерее. Маркетинговый сбор с каждого арендатора, плата за вход в ТРЦ, плата за дополнительные услуги управляющей компании. Арендатор платит.

Рано или поздно, праздник заканчивается. На рынке недвижимости настали трудные времена. Магазин бытовой техники сначала сократил площади в 2 раза, а потом закрылся. Бильярд перестал быть якорем для развлекательной зоны и регулярно допускал просрочку по оплате аренды. Торговая галерея стала зиять свободными блоками. Арендодатель продолжал гнуть свою политику повышения ставок и взимания сборов с арендаторов, пока в один из дней ему не позвонил директор по аренде и не сказал: «У нас, похоже проблема!» Проблема заключалась в том, что оставшиеся в ТРЦ арендаторы собрались перед входом в кабинет руководителя с явным желанием выбить скидку или свернуть свой бизнес.

Владелец ТРЦ узнал для себя много нового. И то, что арендную плату в полном объеме могут заплатить только 1 из 5 арендаторов. И то, что арендаторы не намерены больше терпеть маркетинговые и прочие поборы, которые не влияют на продажи. И то, что уровень услуг управляющей компании большинство арендаторов оценивают как неудовлетворительный.

И вот здесь проявилось умение владельца находить выход из сложных ситуаций. Он собрал всех арендаторов и объявил, что с каждым будет лично обсуждать его ситуацию- оборот, занимаемую площадь, ставку аренды и т.д. Часть арендаторов ему не поверили. Другие оказались готовы к диалогу. За три месяца владелец навел порядок, снизил градус недовольства у арендаторов и запустил активный процесс поиска арендаторов на освободившиеся площади. Подсчитывая свои потери, он понимал, что они могли быть гораздо меньше, если бы он вмешался в эту ситуацию раньше, месяцев 6-8 тому назад.

Какой вывод можно сделать из этой истории? А точнее, несколько выводов?

Первое. Во взаимоотношениях с арендаторами нужно мониторить ситуацию и принимать решения раньше, чем ситуация начнет выходить из-под контроля. Здесь как в шахматах- кто начинает белыми, тот имеет преимущество первого хода.

Второе. Арендный доход складывается из поступлений каждого арендатора. Привлечение нового арендатора обходится дороже, чем удержание существующего. Особенно, когда вопрос в нежелании арендодателя пойти на уступки. Договариваться выгоднее, чем проявлять необоснованное упорство.

Третье. Между выгодой сегодня ценой потери части арендаторов и стабильностью завтра, пусть и с учетом уступок, в сложные времена- выгоднее выбирать второе. Это уже не раз проверено на практике. На рынке недвижимости тот, кто смотрит на год вперед выживает чаще того, кто живет этой неделей или месяцем.

Блог 0 Comment
28/03/2016

3 способа повысить доходность объекта недвижимости

Вопрос вынесенный в заголовок этой статьи остается актуальным для владельцев коммерческой недвижимости практически всегда. И на растущем рынке, когда спрос превышает предложение и подталкивает арендные ставки все выше и выше. В этом случае владельцы недвижимости мечтают выжать из арендатора все 100% возможностей, прекрасно понимая, что так будет не всегда. И на падающем рынке, который мы наблюдаем сейчас. Вопрос повышения доходности трансформируется в желание стабилизировать свой доход и минимизировать потери.

Прежде чем мы начнем разговор о способах повышения доходности, давайте рассмотрим несколько ключевых законов, которым подчиняется рынок недвижимости.

Первый закон- «На рынке недвижимости существует принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Его сокращенно еще называют ННЭИ. Нарушать его можно, но крайне невыгодно.»

Это базовый закон для рынка недвижимости, как закон сохранения энергии или закон всемирного тяготения. Можно попытаться ими пренебречь, но последствия будут печальными. Почему принцип ННЭИ так важен? Потому что он напрямую связан с доходностью, которую объект приносит своему владельцу.

Приведу простой пример, который хорошо демонстрирует действие этого принципа. Владелец помещения на первом этаже сдает его в аренду под офис туристической фирмы. Место проходное, рядом метро. Арендатор исправно платит арендную плату, арендодатель ее каждый год повышает. Все довольны. К арендодателю регулярно приходят потенциальные арендаторы с просьбой арендовать помещение под магазин, но тот отказывает- арендатор сидит не первый год, платит вовремя, зачем рисковать? И вот в соседнем доме другой владелец сдает точно такое же помещение по ставке в 2 раза выше. Через месяц там открывается магазин. Владелец первого помещения расторгает договор с туристической фирмой и в течение недели находит нового арендатора на свое помещение повысив арендную ставку в 2 раза. Он начинает понимать, что все эти годы он недополучал доход, так как использовал потенциал помещения только на 50%. У помещения всегда был торговый потенциал, но владелец упрямо сдавал его под офис, теряя существенную часть дохода. Можно ли было избежать этой ошибки? Конечно, достаточно было провести анализ наилучшего использования, чтобы понять что наиболее доходное использование для помещения в этом месте – торговая функция, но никак не офисная.

Второй закон. «При определении арендной ставки за ваш объект необходимо найти баланс между краткосрочной выгодой и долгосрочной стабильностью»

2

   Почему важно правильно назначить ставку аренды за ваш объект? Если ставка аренды будет занижена- вы, как владелец, будете терять часть дохода. Наоборот, если ставка аренды будет завышена, помещение будет долго стоять свободным, а вы нести потери. Нужен баланс.

Как понять, что ставка аренды завышена? Вот несколько моментов, на которые стоит обратить внимание:

  1. объектом интересуются, но дальше интереса дело не идет- потенциальный арендатор пропадает
  2. аналогичные вашему помещения(объекты) предлагаются на рынке дешевле
  3. назначенная вами ставка аренды базируется на понесенных затратах и сроке окупаемости, а не ситуации на рынке
  4. вы не видите или не хотите видеть у объекта явных недостатков
  5. анализ конкурентов (существующих и будущих) никто не проводил

Как понять что ставка аренды занижена?

  1. Вы очень быстро сдаете объект еще на стадии строительства (реконструкции)
  2. На ваш объект находится много интересантов, которые начинают перебивать ставку друг друга
  3. Все ваши конкуренты предлагают ставки выше за объекты более низкого качества
  4. Вы недооцениваете спрос на рынке на помещения в этом месте
  5. Вы не видите у объекта преимуществ

    Какие здесь могут быть рекомендации. Самое главное- это регулярно отслеживать ситуацию на рынке в целом и в окружении от вашего объекта в частности. Тот , кто быстрее других будет корректировать свою арендную политику в итоге окажется в более выгодной ситуации.

Третий закон. «Целевой арендатор- важнее трех типовых. Или даже пяти.»

3

    Здесь необходимо дать определение кто является целевым арендатором. Целевой арендатор для вашего помещения- тот, кому ваш объект подходит идеальным образом. Это означает, что ваше помещение идеально вписывается в потребности арендатора по местоположению, по требуемой функции, техническим характеристикам, наличию парковки, арендной ставке и т.д. Арендатор после осмотра подходит, обнимает вас и говорит: «Как долго я искал именно такой объект!» Шутка. Почему важно искать и найти своего целевого арендатора? Во-первых, такой арендатор готов заключать договор на более длительный срок, понимая, что второе такое помещение он может и не найдет. Во-вторых, такой арендатор, как правило, готов платить арендную ставку выше рыночной. Особенно, если предложение подобных помещений ограничено, а спрос на них постоянно растет. Пример- помещения площадью 50-100 кв.м. на первом этаже возле станций Метро.

     У каждого помещения на рынке недвижимости есть целевая аудитория. Крайне важно понимать ее до того, как вы начнете искать себе арендатора. Понимание кто является вашим целевым арендатором и каковы его потребности- уже 50% успеха в деле сдачи помещения в аренду.

    Мы рассмотрели три ключевых закона на рынке коммерческой недвижимости. Если в своей практике вы будете им следовать, доходность ваших объектов будет увеличиваться в хорошие времена и оставаться стабильной в периоды спада на рынке.

Блог 0 Comment