Без рубрики

25/05/2018

Островная торговля в ТЦ – часть 2

Продолжаем тему островной торговли в ТЦ. Первую часть (шаги №1-3) можно прочитать здесь: http://antonreutov.spb.ru/ostrovnaya-torgovlya-v-tc-chast-1/

Шаг четвертый: Возможности по увеличению доходности (от точки А к точке Б).

Если у вас в ТЦ уже работает островная торговля, то у вас есть “Доход от аренды островов по состоянию на сегодняшний день”. С учетом уровня вакансий и платежей арендаторов. Это отправная точка. Так называемая Точка “А”.

Есть места, которые:

  • не заняты арендаторами
  • заняты арендатором, но торговля идет плохо(причин может быть много)
  • заняты не тем арендатором(не той категорией товаров)

Это дополнительная информация для оценки потенциала островной торговли в вашем ТЦ.

На это мы накладываем данные анализа конкуренции из первого шага. И расширяем количество и качество торговых мест в концепции островной торговли.

И, в итоге, у нас появляется точка “Б”- новая цифра доходности, на которую мы ориентируемся в плане проводимых изменений.

 

Шаг пятый: Инвестиции собственника.

Программа концепции или, если быть точным, реконцепции островной торговли подразумевает инвестиции в коммерциализацию зон общего пользования. Простыми словами это ответ на вопрос: сколько надо вложить в 1 кв.м. островов и какой доход я смогу получать от этих инвестиций в будущем? При этом, вторая цифра часто тесно связана с первой. Вы прекрасно знаете, что от того где расположена островная конструкция, как она выглядит и кто управляет этой точкой зависит ее оборот.

При прочих равных условиях оборот острова может различаться в разы, что влияет на ваш арендный доход. При условии что вы грамотно завязали арендную ставку с % от ТО, а не сдаете все места по фиксированной ставке.

На этом этапе возникает много вопросов административного, юридического и бухгалтерского сопровождения, которые необходимо учитывать в ваших расходах.

Шаг шестой: Разработка плана по увеличению доходности от островов.

Правильно назвать этот план “Профессиональная концепция островной торговли”.

Все предыдущие шаги выстраиваются в концепцию с четкими ответами на основные вопросы:

  • Какие категории товаров д.б. на островах
  • Как они сочетаются с функционалом арендаторов галереи
  • Какие места отведены под острова, их общее количество
  • Технические возможности, трудности и пути их преодоления по организации и подключению островов
  • Инвестиции в островную торговлю
  • Планируемый доход от обновленной торговли на островах

Продолжение следует…..

8 июня в Москве мы расскажем про все шаги ОТ и ДО. И разберем примеры успешных и провальных концепций островной торговли в ТЦ.

Запись на семинар здесь: http://antonreutov.spb.ru/project-details/ostrovnaya-torgovlya/

Осталось свободных мест: 7

Без рубрики 0 Comment
25/09/2016

Реконцепция Торгового Комплекса- опыт, сын ошибок трудных.

Ведущий игрок рынка торговых комплексов – холдинг «Адамант» провел реконцепцию ТК «Призма». Проанализируем что из этого получилось. Как всегда с фотографиями, вооружившись логикой и здравым смыслом.

Проект холдинговой компании «Адамант» планировался как новый амбициозный ТРК «Скандинавия» площадью 146 000 кв.м.

1) Архитектурная концепция проекта, представленная на сайте компании. Проект предполагалось реализовать в две очереди. В комплексе должны были разместиться торговая галерея, многозальный кинотеатр, каток, площадка для керлинга, парк аттракционов, фудкорт и многое другое.

1

 

2) В июне 2011 года открыли первую очередь торгового комплекса «PRISMA» (общая площадь 40 000 кв.м., арендопригодная 20 500 кв.м.) Якорными арендаторами стали продуктовый гипермаркет «Prisma», гипермаркет бытовой техники и электроники “Эльдорадо” и «Декатлон» (открылся в 2013 году).

Для повышения посещаемости ТК владельцы решили провести реконцепцию. Первый этаж, который занимала парковка на 526 м/м переделали под торговлю. В качестве идеи здесь решили организовать ярмарку дешевых товаров из Китая. Название комплекса сменили на «Китай город».

Посмотрим что из этого получилось.

3) Первое впечатление- паркинг. Асфальт уложили кусками. Парковку разрезают дренажные канавы, которые никто не благоустроил.

3-13-2

4) Фасад торгового комплекса после реконцепции. Рекламные щиты Эльдорадо и Призмы перекрывают рисунок на фасаде.

 

5) Справа щиты тоже закрывают рисунок на фасаде. За этим всем наблюдает грустный панда.

5

 

6) Первый этаж. Широкие проходы и стеклянные витрины. Посетителей, несмотря на середину выходного дня, почти нет. Большинство торговых блоков- закрыто.

6

7) Магазины, в которые завезли товар выглядят как привет из 90-х. Вот например магазин, торгующий посудой.

7

8) Это магазин шапок и шляп. Товара мало и его стараются распределить по большой площади торгового зала.

8

 

9) В магазине нижнего белья нет примерочной.

9

 

10) Поднимаемся на второй этаж.

10

 

11) Здесь посетителей больше чем на первом этаже. Это и понятно- покупатели идут за покупками в «Призму», «Эльдорадо» и «Декатлон». Из-за ошибки в проектировании (эскалаторы на второй этаж стоят сразу на входе) вертикальная логистика между этажами нарушена и якорные арендаторы работают только на второй этаж.

11

 

12) Есть на втором этаже арендаторы, нахождение которых здесь не совсем понятно. Например, зачем в этом торговом центре магазин по продаже оборудования и материалов для бассейнов? Как он вписывается в идею новой концепции?

12

 

13) Мебельный магазин с дешевой вывеской. Скорее всего долго он здесь не протянет.

13

 

14) «Планета спорт» героически пытается выжить напротив «Декатлона».

14

 

15) Это схема выезда из ТЦ. Многие жалуются, что выехать на нужную магистраль не так то просто, поэтому владелец разместил схему на входе в торговый центр. Тем, у кого в машине нет навигатора настоятельно рекомендуется внимательно ее изучить, так как простым обратный путь не будет. Чтобы вернуться в город вам надо будет проехать эту непростую петлю синего цвета. В вечернее время, при плохом освещении, как самолет в непогоду вы будете не один раз заходить на посадку. Почему схема не сильно помогает? Потому что знаков навигации на этом пути почти нет.

15

16) А заплутавшим автомобилистам рекламный щит со старым названием торгового комплекса поможет держаться верного курса. 8))

16

Подведем итоги:

Реконцепция предполагает в первую очередь: изменение идеи ТЦ с последующей корректировкой целевой аудитории покупателей, функционала и пула арендаторов. Основная цель- повышение посещаемости и улучшение экономики ТЦ. Что мы видим на примере реконцепции этого объекта?:

  • Дешевая ярмарка Китайских товаров на первом этаже скорее всего не сильно повлияет на посещаемость торгового центра.
  • Функционал второго этажа остался без изменений. Часть арендаторов галереи не вписываются в концепцию обновленного ТЦ (товары для бассейнов, мебельный магазин).
  • Логистический разрыв между 1 и 2 этажами не устранили. Якоря работают только на второй этаж.
  • Запутанная схема выезда из ТЦ. Нет знаков, помогающих найти выезд на нужную магистраль.
  • Экономического смысла такая реконцепция не имеет.

Без рубрики 0 Comment