Блог

28/02/2017

Броский фасад, а ТК умирает.

Подробный разбор ошибок, которые стоили девелоперу торгового комплекса миллионов рублей убытков.

Представьте что вы получили земельный участок, который идеально подходит для строительства небольшого торгового объекта. Прекрасные видовые характеристики, супер проездная магистраль, первичная торговая зона с потенциальными покупателями. Полноценной конкуренции рядом практически нет. Мечта любого девелопера! Казалось бы, что может помешать реализовать компактный ТК и получать хороший доход? А мешает менталитет Российского девелопера и несколько ключевых просчетов, которые в итоге приведут к многомилионным убыткам. Но обо всем по порядку.

Итак, знакомьтесь- торговый комплекс «Штрих код». Необычный фасад выделяет его среди однотипной серой застройки:

Технические параметры ТК:

  • Год постройки: 2006
  • Этажность: 3+подвал
  • Общая площадь: 6672 кв.м.
  • Полезная площадь: 5671 кв.м.
  • Площадь торговых залов и магазинов: 3676 кв.м.

Подойдем поближе. Чтобы не портить фасад, рекламные конструкции вынесли вперед и реализовали их в виде световых панелей. Получилось дешево и неаккуратно (висящие за панелями провода говорят о том, что скрытая проводка не планировалась и подключение делалось по факту).

Столбы для размещения рекламы разной высоты. Некоторые из них покосились. Первое впечатление от ТК- девелопер экономил. 8))

Заходим в торговый комплекс и налетаем на навигационно-рекламную конструкцию. Привет из 90-х. Не будем придираться к качеству ее дизайна и информативности. Логистика в этом ТК важнее.

А с логистикой здесь беда уже на входе. Посетителю на входе предлагаются вот эти две узкие лестницы: Справа. На которую выстраивается небольшая очередь на вход.

и слева, на которую очереди нет. Поднимаюсь по левой лестнице, чтобы не стоять в очереди 8))).

И первый неприятный сюрприз- дальше можно попасть только на второй этаж. Проход на первый этаж через эту дверь невозможен!

Возвращаемся, поднимаемся по правой лестнице. На первом этаже вход в универсам «Пятерочка».

А как же вторая дверь, пути эвакуации при пожаре и т.д.? Вторая дверь есть, вот она:

Но, как видите, ее закрыли и забаррикадировали изнутри тележками, чтобы люди не подходили и не дергали ручку. Да и охраннику в универсаме меньше хлопот- контролировать один вход легче чем два.

Возвращаемся к входу на первый этаж. Здесь на второй этаж смонтировали эскалатор.

А почему с другой стороны на второй этаж ведет лестница, а здесь эскалатор? Все просто. Для организации движения посетителей между 1-м – 2-м и 2-м – 3-м этажами были запроектированы две пары эскалаторов (вверх-вниз). Но девелопер сэкономил и заменил половину эскалаторов на лестницы.

Получилось вот так:

Давайте посмотрим на планировки. Единственный источник, где они сохранились, это сайт проектировщика. На сайте самого ТК их решили не выкладывать. Кстати, сайт этого ТК вполне отражает качество самого объекта- дешевый и малоинформативный.

Первый этаж полностью занимает универсам «Пятерочка». Обратите внимание, что прикассовая зона отсутствует. По грубым прикидкам, эта ошибка стоит девелоперу более миллиона рублей недополученных арендных поступлений ежегодно. А если учесть, что ставка якоря тоже невысокая, то убытки еще больше.

Еще один пример, когда якорь в ТК работает сам на себя. Я уже подробно разбирал эту ошибку в одном из своих обзоров: ( http://antonreutov.spb.ru/kogda-yakor-v-trk-est-i-v-to-zhe-vremya-ego-net/ )При этом ситуация усугубляется тем, что нормальной логистики между первым и вторым этажом нет.

Красным цветом показан вход в ТК, синим- вход/выход в универсам.

Второй этаж. Здесь ситуация повторяется. Весь этаж занимает бытовая техника. Якорь, который работает сам на себя. Прикассовой зоны нет. Еще более миллиона рублей убытка ежегодно.

Вот так при проектировании выглядела нарезка арендаторов второго этажа.

Вероятно, сдавать эти помещения планировали по ставке от 1500 руб./кв.м. в месяц. Техносила платит гораздо меньше. Итог- еще несколько миллионов рублей недополученной аренды каждый год. Бытовую технику можно было разместить на третьем этаже, но при такой кривой логистике в ТК это не сильно отразилось бы на общей экономике.

Поднимаемся на третий этаж. Вот его планировка:

Арендаторам здесь тяжело. Редко кто забредает на верхний этаж. Да и зачем? Здесь нет ничего, что привлекало бы посетителей подняться на этот уровень.

Некоторые арендаторы еще держатся.

Некоторые уже съехали, оставив после себя оборудование и мусор.

В закрытых секциях висит телефон и ставка аренды. Найти желающих даже по 700 руб/кв.м. в мес. включая все, непросто.

Управляющий пытается собрать с арендаторов помещений ТК деньги на оплату задолженности по электроэнергии?!!

Последняя строчка этого объявления на одном из помещений 3-го этажа меня сильно озадачила. Если в ТК уже идет распродажа помещений, принадлежащих разным собственникам, то ситуация с этим ТК совсем печальна.

Остался подвал. Спустимся туда и посмотрим, как там себя чувствуют арендаторы. В подвал ведут три двери. На правой ручку отломали. На левой она заблокирована. Открывается только средняя дверь.

Пространство в проходах активно используется арендаторами как бесплатное рекламное место.

А вот эти лыжи и палки, торчащие из старых покрышек больше напоминают склад. Комиссионный магазин именно так и использует свободное пространство коридора.

Мебельный магазин съехал, не выдержав такого соседства.

Как выглядят витрины его магазина этого арендатора совсем не заботит.

Общее впечатление от этого этажа- барахолка, которая живет по своим законам и навязывает их управляющему ТК.

И еще несколько планировочных решений, которые вызывают вопросы. Вот например, для чего проектировщик сделал в этом ТК многосветное пространство, которое кроме потери нескольких сотен метров ничего больше не дает?

Боковые фасады ТК. Мест для размещения рекламы здесь не предусмотрели.

Поэтому арендаторы вывешивают рекламу подпольно.

В проектных решениях этого ТК было заложено 5 отдельных входов с первого этажа. Но по факту, открыт только главный вход. Остальные 4 закрыты.

Вход закрыт.

Этот вход тоже закрыт.

Подведем итоги этого обзора и перечислим те ошибки, которые допустил девелопер:

  1. Несмотря на отличное место для организации торговли, девелопер не смог полноценно реализовать проект торгового комплекса. Фасад привлекает внимание, но за ним ничего интересного для покупателя нет. Результат: второй раз в этот ТК приезжать/приходить не хочется
  2. В ТК работают 2 якоря (Пятерочка и Техносила), но из-за неграмотного размещения этих арендаторов, они работают сами на себя, не позволяя девелоперу зарабатывать на своем трафике. Результат: девелопер теряет миллионы рублей ежегодно.
  3. Кривая вертикальная и горизонтальная логистика не дают возможности посетителям свободно перемещаться по комплексу. Результат: за неудобство и некомфорт посетители платят низкой посещаемостью.
  4. Полноценной концепции у этого ТК на сегодняшний день нет. Результат: Ходят в ТК, в основном, от безысходности и потому что «Пятерочка» рядом.
  5. Серьезные ошибки, допущенные при проектировании, усугубились желанием девелопера сэкономить и неправильной политикой управления. Результат: ТК постепенно умирает.

В этой ситуации может помочь только полноценная реконструкция и реконцепция.

Блог , , , , ,

Leave a Reply

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *