А как работает якорный арендатор в вашем ТЦ?

Недавно я проводил аудит эффективности одного из торговых центров. Эта работа позволяет выявить слабые элементы в ТЦ и дать рекомендации по их устранению.

На эту услугу есть два типа заказчиков-

Первый: «У нас все с ТЦ в принципе нормально, но хочется подтверждения что мы все делаем правильно».

Второй: «У нас проблемы(с заполняемостью/посещаемостью/доходностью – нужное подчеркнуть)- хотим понять что делать».

Ситуация типичная: Якорные арендаторы в ТЦ есть, но торговая галерея работает не так как хочется собственнику. Я поясню.  Есть арендаторы в галерее, которые сидят и платят, но периодически просят скидку, т.к. обороты не растут. Есть те, у которых все хорошо и к ним нет вопросов. При этом, в галерее идет постоянная ротация- кто-то заезжает, кто-то съезжает и несколько помещений стоят закрытыми. Средняя ставка по галерее, кстати, невысокая.

Сняли показания счетчиков трафика, начали анализировать полученные цифры и выявился один интересный момент с главным Якорным арендатором….

Но сначала небольшая аналогия , чтобы вы могли лучше понять значение Якоря для торгового центра.

Торговый центр как человеческий организм. Если один из органов начинает работать неправильно, это отражается на всех других системах. Всем известно, что основная функция сердца в человеческом организме – это обеспечение кровообращения. Если сердце работает в заданном диапазоне без сбоев, человек чувствует себя хорошо. Если возникают сбои, это приводит к разбалансированию всех других систем. Если сердце останавливается, человек умирает.

Как узнать что сердце работает нормально?

Самое простое – это снять ЭКГ. Если на ЭКГ нет изменений, человек не ощущает болей в области сердца, одышки, то можно сказать что глобальных проблем нет. Да простят меня кардиологи за такое упрощение. 8))))

Якорный арендатор в ТЦ- это сердце, которое «качает трафик». Хороший трафик позволяет жить и зарабатывать арендаторам в торговой галерее. Плохой трафик приводит сначала к снижению ставок, а потом к росту вакантных мест в галерее. Якорь закрылся- ТЦ, как правило, умирает.

Как узнать что ваш Якорный арендатор в ТЦ работает нормально?

Если он вовремя оплачивает аренду в полном объеме и не приходит с требованием скидки, то субъективно можно считать что он справляется. А если быть  объективным?

Для этого есть простой способ.

Первое: рассчитываем долю, которую занимает Якорь в GLA.

В ТЦ, по которому проводился аудит, эта доля составила 35%.

Второе: рассчитываем долю посетителей от общего трафика, которая приходится на Якорь.

В ТЦ, по которому проводился аудит, эта доля составила 30%.

Третье: считаем отношение доли в общей посещаемости к доли занимаемой площади.

Это значение для Якоря составило 0,86.

Для сравнения: в этом ТЦ есть Якорь-2, который занимает 13% GLA и при этом поглощает 62% от общего трафика. У него отношение доли в общей посещаемости к доли занимаемой площади 4,76.

Вывод: Очевидно, что Якорь-1 не справляется со своей якорной функцией. Он не генерит трафик в должном объеме. А отсюда проблемы с заполняемостью и доходностью в галерее.

Подробнее об услуге АЭТЦ(аудит эффективности ТЦ) вы можете узнать здесь.