Monthly Archives: Июнь 2017

19/06/2017

Метод Сократа – 12 вопросов, на которые должен регулярно отвечать себе управляющий ТЦ

Проблема, с которой сталкивается почти каждый управляющий торговым центром, это отсутствие новых идей и решений, которые способны повысить посещаемость и доходность торгового центра. Штампованные акции «ночь распродаж» или «розыгрыш автомобиля» рано или поздно перестают работать. Деньги на акцию потратили, результата нет. Нужно искать новые идеи, нужно привлекать новых арендаторов, нужно создавать более комфортные условия для посетителей.

Нужно, нужно, нужно…. Но как?

А трафик, тем временем, все равно падает. И те посетители, которые приходят в ТЦ, используют его как возможность погулять и развлечься, но не очень спешат что-то купить. Арендаторы высказывают недовольство управляющему: «Мы регулярно отчисляем деньги на маркетинг ТЦ, а где трафик?». Управляющий в ответ обвиняет арендаторов, что коллекции давно не обновляются, а от посетителей поступает все больше претензий к качеству обслуживания. Замкнутый круг получается.

А причем здесь Сократ, спросите вы?

Сократ был убежден, что нужные знания уже содержатся в головах слушателей, и главной задачей видел лишь извлечение этих знаний, доведение их до сознания человека. Делал это он путём задавания наводящих вопросов.

Иногда управляющему в торговом центре необходимо спокойно и последовательно задать самому себе и своим сотрудникам эти вопросы, чтобы вызвать дискуссию. При этом, цель дискуссии заключается не в том, чтобы кто-то победил в споре, а в том, чтобы все участники обсуждения пришли к единому ответу.

Вот пример таких вопросов:

  1. Что я знаю про целевую аудиторию покупателей моего ТЦ?
  2. За какими товарами и услугами люди приходят в ТЦ?
  3. Каких товаров и услуг не хватает моим покупателям?
  4. Что дает моему ТЦ каждый арендатор?
  5. Кто из арендаторов генерит трафик, а кто занимает чужое место?
  6. Насколько эффективно арендатор использует свои площади?
  7. Как арендатор участвует в программе продвижения ТЦ?
  8. Кому из арендаторов надо помочь, а с кем давно пора расстаться?
  9. Как можно оптимизировать мои расходы на управление ТЦ?
  10. Кто и как ищет арендаторов на свободные площади?
  11. Насколько гибко проводятся переговоры с новыми арендаторами?
  12. Что про мой ТЦ говорят на рынке?
Блог 0 Comment
02/06/2017

Как вы яхту назовете…. или беспощадный российский девелопмент ТЦ.

Иногда еще встречаются девелоперы, которые искренне верят, что location, location and location* для торгового центра – это три основные составляющие успеха и больше практически ничего не надо. Достаточно построить коробку в несколько этажей, сделать парковку, на фасаде написать «Торговый центр», нарезать помещения и… арендаторы пойдут косяками записываться в очередь. Зачем мне концепция?посадил продуктовый магазин на первом этаже, люди пойдут. Поставил эскалатор – народ поднимется на второй этаж. Какая разница чем торговать, если ежедневный поток по шоссе более 40 000 автомобилей. Но рынок недвижимости, особенно сегодняшний, такого отношения не прощает. Вот любопытный пример.

* (местоположение- 3 раза, перевод с англ.)

Краткая справка о ТЦ «Паргос»:

  • открыт в 2015 году
  • Общая площадь 13 000 кв.м.
  • Арендопригодная 9000 кв.м.
  • Этажность- 2 этажа + подвал

1) А началось все с названия «Паргос» которое, вероятно, происходит от поселка Парголово, расположенного поблизости. Неудачное, неблагозвучное и плохо запоминающееся название для торгового центра. Но это не самая большая ошибка.

2) Обратите внимание как организован вход в магазин «Spar», который должен быть якорем для 1 этажа этого ТЦ.

3) Вот этот отдельный вход в супермаркет SPAR на планировке 1 этажа. Торговые помещения 1407,3 кв.м. на первом этаже в правой части не сообщаются с помещениями, где расположен продуктовый магазин. SPAR, как якорь, в этом ТЦ не работает! Это грубейшая ошибка проектирования.

4) Второй вход по линии фасада в этот ТЦ. Заходим внутрь.

5) Здесь тишина. На окнах реклама: аренда 1 этаж от 300-1550 кв.м. Найти арендатора сложно. О причинах чуть позже. Поднимаемся на 2 этаж .

6) Эскалатор не работает.

7) На втором этаже всего 4 арендатора занимают не более 15% помещений (вдалеке одиноко сидит магазин 220 вольт). Остальное- свободное пространство.

8) Идем дальше. Вдалеке чудная железная приставная лестница- это переход со 2 на 2+ этаж. Еще один вопрос к проектировщикам.

9) Здесь мебельный магазин-склад, в котором кроме меня и продавщицы больше никого не было. Напомню, что ТЦ находится на магистрали, по которой ежедневно проходит более 40 000 автомобилей.

Теперь о качестве строительно-монтажных работ этого ТЦ.

10) Качество строительства.

11) Один из входов в ТЦ находится на реконструкции.

12) Вход в подвал. Напомню, ТЦ действующий, открыт для посетителей. И подвальные помещения на сайте девелопера продаются по 80 000 руб/кв.м.

13) Эту ржавую пластину положили, чтобы посетители не спотыкались при входе в ТЦ.

14) И завершающий штрих- «кирпич» на выезде из ТЦ., т.е. выезда нет!

Перечислим ошибки, которые допустил девелопер:

  • Горизонтальная и вертикальная логистика в этом ТЦ на 3 с минусом.
  • Магазин SPAR свою якорную функцию не выполняет.
  • У ТЦ отсутствует внятная концепция (мебель, интерьер, декор – это не концепция, а набор отдельных арендаторов).
  • Качество строительно-монтажных работ вызывает очень много вопросов.
  • Помещения в ТЦ не только сдаются в аренду, но и продаются. Это означает что у ТЦ, как полноценного и эффективного объекта, нет будущего.
  • Отсутствие грамотного анализа развития конкуренции в ближайшем окружении.

Блог 0 Comment