Monthly Archives: Октябрь 2016

31/10/2016

Когда якорь в ТРК есть, и в то же время его нет.

В концепции любого торгового центра одним из ключевых элементов является Якорный арендатор. Его основная задача- генерация стабильного потока, на котором потом будет зарабатывать собственник и арендаторы торговой галереи. Но что бывает, когда якорный арендатор есть, но при этом из-за ряда ошибок девелопера он работает не на торговый комплекс в целом, а исключительно на себя? Сегодня как раз разберем этот пример- подробно, с акцентом на важных моментах.

1) Торгово-развлекательный комплекс «Планета-Нептун». Здание введено в эксплуатацию в апреле 2006 года, общая площадь 28 800 кв. м. Главный и уникальный якорный арендатор ТРК- Океанариум занимает площадь 5000 кв. м. в цокольном и первом этажах. Второй якорь этого ТРК- Супермаркет «Перекресток», разместился на первом этаже на площади 2700 кв. м.

А теперь давайте внимательно посмотрим на размещение этих якорей в ТРК, а точнее на горизонтальную логистику потоков посетителей.

2) Эти раздвижные двери- центральный вход в ТРК и сразу же направо в тамбуре вход в Океанариум.

3) Вот как этот вход расположен на планировке первого этажа.

Это значит, еще не зайдя в сам торговый комплекс мы поворачиваем направо и попадаем в Океанариум. В чем здесь ошибка? Ошибка в том, что посетитель торгового комплекса, который приехал в Океанариум может в ТРК не заходить, а сразу проходить направо- в гардероб и кассу океанариума. Он может быть зашел бы в ТРК, походил бы по первому этажу, что-то увидел в витринах магазинов, что-то купил, но нет- этой возможности проектировщики ему не предоставили. Девелопер полностью потерял для себя возможность заработать на входном потоке.

Посмотрим теперь на выход из Океанариума. Это ровно тот-же поток людей, который зашел в Океанариум и вышел из него через час-два(столько времени, в среднем, занимает обход всех залов и изучение обитателей подводного мира).

4) Стрелкой показан ближайший путь к выходу из ТРК из Океанариума.

Девелопер здесь потерял еще и возможность заработать на выходящем из Океанариума потоке. Хотя нет, есть один арендатор, который все-таки использует логику и экономику потоков посетителей.

5) Вот он- это магазин игрушек, который соединил выход из Океанариума со своим торговым залом. Из этого прохода, который закрыт турникетом выходят посетители Океанариума и чтобы попасть в ТРК, проходят через торговый зал магазина «Морские сувениры». Пройти по прямой линии вам помешают торговые ряды с игрушками, которые специально преграждают вам путь и заставляют двигаться зигзагами. Молодцы маркетологи, которые придумали эту уловку!

Таким образом в ТРК есть уникальный Якорный арендатор Океанариум, который притягивает мощный поток своей целевой аудитории- детей с родителями, и при этом из-за проектной ошибки девелопер не может использовать этот поток для создания полноценной торговой галереи.

6) Как можно было сделать лучше? Ну например организовать выход вот так:

В этом варианте выходной поток людей пройдет через всю галерею первого этажа торгового центра. Магазины игрушек и детских товаров в галерее смело можно сажать на фиксированную ставку +процент с оборота. Мы ведь помним, наша целевая аудитория- это дети с родителями.

7) Второй якорь этого ТРК- супермаркет «Перекресток».

Посмотрим как обстоит дело здесь с организацией входа-выхода.

8) На планировке этажа показан кратчайший путь от входа в ТРК с ул. Марата до входа в Перекресток:

Стрелками вниз показан выход из супермаркета через линию касс. Здесь допущена та же ошибка. Вход в супермаркет максимально приближен ко входу в ТРК, на выходе работает только часть торговой галереи- блоки №№ 102-108. Вся остальная торговая галерея первого этажа поток покупателей Перекрестка не использует на 100%.

Кстати у McDonalds отдельный вход с улицы. Он тоже работает в этом комплексе исключительно на себя.

Поднимаемся на второй этаж ТРК.

9) Здесь логично разместился магазин товаров для новорожденных и мам-«Антошка»

Якорными арендаторами второго этажа выступают:

10) Интерактивный музей «Ужасы Петербурга».

11) Спортивный магазин «Триал-спорт».

При этом, часть арендаторов вызывает вопрос.

12) Например салон красоты. Вопросов не вызывает этот мягкий диванчик с удобной спинкой для посетителей. Вот бы каждая управляющая компания так заботилась о посетителях в ТЦ.

 

13) Офис туристической фирмы (зачем он в торговом комплексе?) Слева от него- вакантное помещение.

14) Специфический арендатор. В этот магазин поедут специально из другого района города. Вопрос только- зачем он в концепции второго этажа?

В целом, подбор арендаторов второго этажа позволяет сделать предположение что посетителей на этом уровне меньше чем хотелось бы. Первый признак- торговые блоки начинают сдавать в аренду под офисы туристических фирм, страховых компаний и т.д. Во многом это объясняется как размытием концепции второго уровня, так и ошибками проектирования.

Резюме:

  • Размещению якорей в торговом центре необходимо уделять пристальное внимание, а особенно организации входов и выходов. Контролируйте своих проектировщиков.
  • Торговая галерея должна работать на потоке от якорного арендатора. Иначе- вы будете постоянно искать новых арендаторов на освободившиеся площади и снижать ставки существующим.
  • Концепция торгового центра должна ориентироваться на целевую аудиторию. Иначе- идет размывание концепции и единственный способ заполнить вакантное помещение это сдать его под офис (например турфирме).

Блог 0 Comment
24/10/2016

Квест- как найти обратную дорогу в паркинг?

В выходные всей семьей поехали в контактный зоопарк в ТРК «Континент» на Бухарестской. Приехали, припарковали машину в подземном паркинге и поднялись на лифте на 3-й этаж, на котором расположился контактный зоопарк.

Дети были в полном восторге от цыплят, кроликов, овечек и всех тех, кто с удовольствием поедал морковку и капусту, а также давал себя гладить. После зоопарка пошли прогуляться по торговому комплексу, набрели на совершенно чудную детскую площадку:

На полу мягкое ковровое покрытие, бортики из поролона. Фигуры животных сделаны из прорезиненного пластика, чтобы избежать возможных травм при падении. Площадка безопасная и бесплатная, что радует. Малыши по ней носились, скатывались с горки и забирались на животных с большим удовольствием.

После площадки пошли искать обратный путь в паркинг и вот здесь нас ждал неприятный сюрприз. Первый лифт, к которому мы подошли в паркинг не спускался. На нем можно было спуститься только до 1 этажа.

Мы пошли икать другой лифт и нашли лифт №2, который тоже не спускался на нижние этажи в паркинг.

Третий лифт шел только на -1 этаж.

На нем мы спустились на -1 этаж наивно полагая, что с -1 этажа легче спуститься на -2. Как бы не так! Побродив по этому уровню паркинга и не найдя другого лифта мы вернулись на 1 этаж.

Подошли к охраннику, чтобы узнать как найти лифт, который идет на -2 этаж. Охранник любезно предложил подняться на второй этаж, а с него уже спускаться на -2.

«А с первого этажа на -2 этаж не спуститься?»- спросил я.

«Нет конечно»- ответил удивленный охранник. Только со второго.

ОК. Поднимаемся на второй этаж и идем искать лифт, который идет на -2 этаж.

Несколько ступенек вверх.

Проходим по полукруглой торговой галерее.

Находим проход с указателем паркинг.

8

Прямо по коридору, в конце поворачиваем направо.

Здесь прямо и в конце поворачиваем налево. На всех навигационных табличках просто указано: «Паркинг». А какой это паркинг -1 или -2 не уточняется.

И вот он! Лифт, который идет на -1 и -2 этаж паркинга.

Чтобы понять какой непростой путь нам пришлось проделать в поисках этого лифта я сфотографировал план эвакуации и на нем синим цветом изобразил маршрут до лифта. Вот он:

Выходим из лифта на -2 этаже паркинга и на световом табло видим следующее:

А где -1 этаж паркинга? Ведь на лифте, на котором мы только что спустились он был! Получается что спуститься с -1 этажа паркинга на -2 можно, а подняться нельзя?

Какие ошибки навигации допущены в этом ТРК?

  • В комплексе нет простой и понятной системы навигации. Найти лифт, который спускается на -2 этаж паркинга, совсем непросто.
  • Указатели в паркинг есть, но они не уточняют на какой уровень паркинга вы попадете. Это заставляет вас тратить время на поиск нужного лифта.
  • Некоторые указатели вводят покупателя в заблуждение (как на последнем фото).
  • На -2 уровне указатели на выезд из паркинга отсутствуют. Выезд приходится искать самому.
  • Связи между паркингом -1 уровня и -2 уровня нет.

Что в этой ситуации можно посоветовать управляющей компании? Навести порядок с навигацией. Сделать ее доступной, логичной и понятной для большинства посетителей ТРК.

Блог 0 Comment
08/10/2016

Харизма и лидерство в бизнес-романе А. Смелянской “Реформатор”

 

 

Разговор о харизме, лидерстве и изменениях в жизни и бизнесе на основе книги А. Смелянской- “Реформатор”.

Блог 0 Comment
05/10/2016

Разговор о книге “SCRUM. Революционный метод управления проектами.”

 

В рамках проекта “Книжная полка” Русской Школы Управления говорим о книге Джеффа Сазерленда “SCRUM. Революционный метод управления проектами”.

Блог 0 Comment
03/10/2016

Навигация в торговом центре- зачем? какая? кто?

Качественная и удобная навигация в ТЦ это мечта многих владельцев и управляющих. Она помогает посетителям быстро и легко ориентироваться в многообразии магазинов, товаров и брендов. Превращает поход за покупками в увлекательное путешествие. Это в теории. На практике все гораздо сложнее. Почему? Давайте разберемся.

И начнем мы с ответа на вопрос: «А зачем в торговом центре нужна навигация»?

У системы навигации в ТЦ две основные задачи:

Задача 1: Помочь покупателю сориентироваться в незнакомом месте. Хорошо известно, что чем больше площадь и этажность торгового центра, тем больше посетителю требуется подсказок:

  • где находятся лифты, чтобы подняться или спуститься на нужный этаж
  • где расположен вход в кинотеатр
  • где оплатить и как спуститься в паркинг
  • где ближайший туалет
  • где выход из этого адского лабиринта (привет посетителям-новичкам магазина IKEA 8))))

Некоторые маркетологи придерживаются идеи, что помогать посетителю не надо, захочет- найдет! А пока ищет, попутно зайдет в другие магазины и оставит больше денег на импульсные покупки. Этих «специалистов» очень хочется отправить в крупный восточный аэропорт искать выход на посадку, предварительно заклеив на навигационных табло все надписи на английском. Пусть повышают средний чек в duty free.

Помогать посетителю еще как надо- в благодарность он быстрее найдет то, что ему нужно, и с хорошим настроением продолжит покупки.

Задача 2: Исправить допущенные планировочные ошибки и ошибки логистики. По идее, при грамотной планировке посетитель очень быстро сориентируется и найдет нужный ему магазин, кафе или эскалатор. Но если планировка здания непростая, со множеством переходов и лестниц, то посещение такого торгового центра превращается в квест, к сожалению мало увлекательный. Без дополнительной помощи посетитель просто не найдет как подняться на второй этаж или перейти в другой корпус, развернется и уйдет туда, где навигация более понятная и удобная.

Хотя, конечно, не все ошибки проектирования можно исправить дополнительными средствами навигации.

Помимо этого, навигация должна быть:

  • простой (даже ребенок должен понять что означает та или иная пиктограмма на указателе)
  • удобной (Навигационные табло расположены на нужной высоте, шрифт хорошо читается, уровень освещенности достаточный)
  • логичной (посетитель должен стазу найти где он находится на карте ТЦ и куда ему идти)

И последний вопрос. Кто должен проектировать систему навигации. Дизайнеры? – нет. Брокеры? –нет. Этим вопросом должны заниматься специалисты, которые знают принципы вертикальной и горизонтальной логистики потоков людей. Понимают где и как необходимо помочь посетителю найти нужную информацию об арендаторах, дополнительных сервисах и т.д. Те, кто в первую очередь смотрят на торговый центр глазами покупателя.

Примеры:

1) Навигация в одном из ТЦ. Обратите внимание, что нумерация торговых секций крайне запутанная (например, где секции №№ 08, 22 или 47? Или попробуйте быстро найти секцию 102). Такая навигация скорее мешает, а не помогает посетителю найти нужный товар. То, что на плане не обозначено место, где вы находитесь- еще одна ошибка. Макдональдс поступил разумно- он попросил обозначить на плане свой логотип, что позволяет найти его почти мгновенно.

.

2) Другой пример навигации. Пиктограммы желтые, их значение интуитивно понятно. Для удобства посетителей они сделаны 3-х мерными, что позволяет быстро и просто находить эскалатор, банкомат или место где есть бесплатный wi-fi. И что, самое важное, если вы стоите перед этим планом в торговом центре, то за левым плечом у вас будет траволатор, а прямо за навигационным табло- магазин Стокманн. Это говорит о том, что карту для вашего удобства сориентировали так, как на местности расположены арендаторы и вам не приходится в голове переворачивать картинку.

 

3) Это навигация в аэропорту Рима. При достаточно простом проектном решении этого уровня трехмерный план позволяет ориентироваться гораздо лучше чем плоский.

Кстати, навигация в крупных международных аэропортах это хороший пример того, как должна быть организована навигация посетителей. Если вы проделали весь путь от входа до трапа, нашли где взять и вернуть тележку, пункт возврата НДС, кафе, туалет и т.д. и при этом не решали головоломку и не блуждали- значит навигационная система справилась со своими задачами.

 

Вопрос повышения доходности, в т.ч. организации грамотной навигации в вашем ТЦ мы подробно разбираем на моем семинаре. Программу семинара можно найти здесь: http://antonreutov.spb.ru/torgovye-centry/ .

Блог 0 Comment